房屋买卖纠纷：俞强律师解读不可抗力的时间要件

一纸房屋买卖合同背后，是时间节点的生死较量。

2023年初，A公司与B公司签订了一份商业地产买卖合同，约定B公司将其名下位于某核心商圈的五层商业楼宇出售给A公司，总价1.2亿元。

合同签订后第三天，当地政府突然发布公告，因城市规划调整，该楼宇所在区域被纳入土地储备范围，禁止办理任何产权过户手续。

A公司立即向B公司发出通知，主张政府行为构成不可抗力，要求解除合同并返还定金。

B公司则坚持认为该政府行为发生在合同签订之后，不能成为免责理由，要求A公司继续履行付款义务。双方争执不下，最终诉至法院。

01 裁判结果与理由

某法院经审理认为，本案中政府规划调整行为虽发生在合同签订之后，但该行为并未导致合同完全无法履行，只是暂时限制了产权过户手续的办理。

法院最终判决：A公司无权以不可抗力为由解除合同，双方应继续履行合同义务，待政府限制解除后完成产权过户。

裁判理由基于三点核心认定：

一、政府行为发生在合同签订之后、履行期间之内，符合不可抗力的时间要件；

二、该政府行为仅导致合同暂时不能履行，而非永久不能履行，未达到“不能克服”的程度；

三、合同目的仍可通过延期履行实现，未构成根本性障碍。

法院特别强调，合同履行期间性是认定不可抗力的关键要素之一。若事件发生在合同订立之前或履行期届满之后，均不能构成该合同的不可抗力事件。

02 法律分析：不可抗力的四个关键要件

上海君澜律师事务所俞强律师提示，在房屋买卖纠纷中，不可抗力的认定必须严格遵循法定要件。根据《民法典》第一百八十条，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

构成不可抗力需同时满足四个要件：

不可预见性
指合同当事人在订立合同时无法合理预见到该事件的发生。判断标准采用主客观相结合原则：既要考虑一般理性人的预见能力（客观标准），也要考量特定当事人的认知水平（主观标准）。

在本案中，政府规划调整在合同签订时确属不可预见，符合该要件。

不可避免性
指当事人已采取合理措施仍无法阻止事件发生。若事件可通过适当作为避免，则不构成不可抗力。

本案政府行为具有强制性，当事人无法避免。

不可克服性
指事件造成的合同履行障碍无法通过当事人努力消除。若可通过替代方案继续履行，则不成立不可抗力。

俞强律师指出，此案中政府限制仅是暂时性的，可通过延期履行克服，故不满足不可克服性要件。

履行期间性
这是最易被忽视却至关重要的要件。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前发生的。

若事件发生在合同订立前或履行期届满后，或在一方迟延履行期间，均不能构成该合同的不可抗力事件。

03 不可抗力的法律后果

当不可抗力成立时，会产生两类法律后果：

合同解除权
根据《民法典》第五百六十三条，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。但需注意，必须是不可抗力导致合同目的根本不能实现，而非仅仅造成履行困难。

免责权
《民法典》第五百九十条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响程度，部分或全部免除责任。

上海君澜律师事务所俞强律师特别提示：即使构成不可抗力，当事人也负有及时通知义务和证据提供义务。未及时通知导致对方损失扩大的，应对扩大损失承担责任。

04 国际视角下的不可抗力

在处理涉外房产交易时，需注意各国对不可抗力的认定差异：

德国法
未直接规定不可抗力制度，而是通过《德国民法典》第275条关于给付不能的规定来处理类似情形，其适用标准较我国更为严格。

英美法系
采用“合同受阻”原则，要求意外事件必须根本改变合同权利义务性质，而非仅增加履行负担。

《联合国国际货物销售合同公约》
第79条规定的免责障碍标准与我国不可抗力规定基本一致，均要求同时满足不可预见、不可避免和不可克服三要素。

俞强律师指出，在跨境房产交易中，合同准据法的选择至关重要。建议在合同中明确约定不可抗力条款，列举符合交易特征的具体情形，避免法律冲突带来的风险。

05 实务风险防范

针对房屋买卖中的不可抗力风险，上海君澜律师事务所俞强律师建议采取以下防范措施：

合同条款设计
在合同中明确约定不可抗力的定义、范围和后果。可采取以下四种方式：重申法定规则、扩张适用范围、限缩适用范围或排除适用。俞强律师团队在为客户审核房产合同时，通常会建议补充不可抗力条款的详细操作细则。

证据保全机制
建立履约过程证据保存制度，对可能构成不可抗力的事件（如政府公告、自然灾害预警等）及时进行证据固定。在诉讼或仲裁中，主张不可抗力的一方负有举证责任。

替代履行方案
即使遭遇不可抗力事件，也应积极探索替代履行方案。例如在本案中，可通过补充协议约定在政府限制解除后继续履行，而非直接解除合同。法院在裁判时会考量当事人是否尽到减损义务。

及时通知义务
《民法典》第五百九十条明确规定，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方。俞律师团队处理的一起类似案件中，因当事人延迟通知导致损失扩大，最终被法院判决对扩大损失承担责任。

风险提示：具体案件需要咨询专业律师。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）

地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

教育背景：北京大学法律硕士

专业荣誉： 2024年“君澜专业领航奖” 上海政法学院刑事司法学院实习导师

联系方式：通过君澜律所官网联系律师

【房产律师】在处理房屋买卖纠纷时，需要精准把握不可抗力的时间要件和法律边界。俞强律师凭借其在北京大学法学院深厚的理论功底和多年的房产纠纷实务经验，为众多企业提供了高效的法律解决方案。