恒大今日退市: “宇宙第一房企”落幕与一个时代的涛声远去

成都新楼市 文|黎小小

本文为行业资讯，非广告

1996年“5.1”期间，38岁的打工“牛马”许家印与老板——深圳中达集团的老总进行了一场艰难的谈判，谈判的核心诉求是“涨薪”。在许看来，这个要求相当不过分，自己带着4个人杀进广州，做成的公司首个房地产项目，为公司“净赚2个亿”，月薪才3000，显然与贡献不匹配。

许家印后来自述他当时期望的目标是年薪“10—20万”，从这个目标巨大的弹性区间来看，确实很许家印，能屈也能伸。许说如果目标达成，“自己可能就不会去想创业了，因为创业有风险，也很艰难”。

遗憾的是，不知出于何种考虑，中达老板并没有答应。时至今日，我们无法想象，如果中达老板当时一念之间，当场豪爽地答应了，此后还会不会有隐约的耳语跟随“皮带哥”的传说和宇宙第一房企的横空出世？

同样遗憾的是，历史没有如果，该来的，终于还是来了……

今日（8月25日）上午9时，恒大的命运判决书下达，因未达复牌指引要求，被港交所勒令取消上市地位。截止退市前，恒大股价停在了0.163港元/股，市值仅21.52亿港元，较巅峰时期的4000亿市值蒸发了约99%。

△截自8月22日

曾经的世界500强、中国房企TOP1，终于走到了盖棺时刻。但退市背后，是2.4万亿元总负债、5501.65亿元逾期债务黑洞。

△图据网络

从上市到退市，恒大走了16年时间。

但从2021年暴雷后的5年，或许是恒大更值得被烙印在大败局教科书上的时期。2.4万亿总负债、史上最大财务造假案、技术性离婚、许家印私生子、许家印被强制控制、前妻丁玉梅在英国斥资4.8亿购入13套豪宅、前行政总裁夏海钧转移资产远遁海外、2024年被香港高院发出清盘令、停牌19个月后退市.....五年里恒大的每一件事都显得如此魔幻。

更令人揪心的是，宇宙房企戏至终场，看客却无法袖手旁观。恒大发布退市公告时，还公告了清盘进展，内容显示：截止今年7月底，清盘人共收到187份债权证明表，提出的债权总额约为3500亿港元。

这还不包括未提交申索的债主。

现时由清盘人直接管控的实体资产价值总额约为270亿港元，资产可变现金额合共约20亿港元。其中仅8170万港元来自恒大直接持有资产，余下,19亿港元来自子公司，目前回笼资金仅1.67亿美元（按8月22日汇率折算约11.99亿人民币）

这巨大的差距对比令人咋舌。

更令人心碎的是，即使有可执行资产，债主的优先级也有三六九等，曾经的宇宙第一房企剩下的“最后晚餐”，即使是残羹剩炙，可能也轮不到压上全部家当的中小供应商以及买了恒大股票的韭菜们。

成立于1996年，但恒大的故事要从1992年说起。

那一年，已34岁、在舞阳钢铁端了10年铁饭碗的许家印，受南方谈话鼓舞，揣着2万元的积蓄，只身南下深圳闯荡。

△1992年，“万通六君子”在海南高位套现，积累了第一桶金；万科深交所上市刚一年；36岁的张玉良创办了上海绿地总公司；王健林的万达刚起步；蓝光的前身兰光也刚刚成立。相比之下，同为92派的许家印起点低到了尘埃里。图据网络

为了找工作，他将自己10年的工作经历“浓缩”成一份30页的简历。结局可想而知，没人有耐心看完这份写满自信的个人说明书。被朋友一语点醒后，他靠着缩减到2页的新简历获得了工作机会，一家叫“中达”的贸易公司，做普通业务员，月薪500元。

几年后恰逢房产熊市，他依然嗅到了商机，向中达老板建议进军广州房地产市场，并带着4个员工，和自己游说来的2000万贷款，拿下了一个名为珠岛花园的项目。此后一炮而红，为中达赚了两个亿。谁能想到之前，许家印甚至还是个连容积率都不懂的房地产门外汉。

具备了开发经验的许家印，在与老板的加薪谈判失败之后，决定不再打工，自立门户。1996年，他创立了恒大，次年开始正式运营。在恒大官网上仍写着对“恒大”二字的解释：

古往今来连绵不绝，曰恒；

天地万物增益发展，曰大。

在2014年3月底恒大地产业绩发布会上，许家印曾说道：恒大集团志在做百年老店（注①）。现今看，百年恒大，只走30年就划上了句号。

△图据恒大集团官网

刚注册起步的恒大，面临的最大问题，就是缺钱。白手起家的许老板，此时两手空空。他想出的办法是：

1.拿便宜的地。许家印跑遍了广州，最终看中了位于广州海珠区工业大道的原广州农药厂地块，因为地处远郊、配套差、污染严重，这块地普遍被业内认为不合适开发房产。

2.不压地价，只压付款方式，分期付款。地被分成3期买入，第一期总地价款1亿多，首付款仅500万元，而这500万也是许家印从银行贷来的 。（注②）

后来这个项目被命名为“恒大金碧花园”，拿地当年即动工、预售且当年实现售罄、入住。首期开售时，仅用半天时间就有8000万元的购房款入账。（注③）

“空手套白狼”，高杠杆模式被许老板玩明白了，这套方法也始终贯彻在恒大地产的发展中。

迈出关键第一步之后，恒大的规模雪球就滚动起来了。只用了三年时间，恒大就从2000多家广州房企中脱颖而出，跻身广州地产10强。到2006年，许家印当着全体骨干员工的面，表示将用“三年再造20个恒大”（注④）。

要完成这一目标，只欠一道东风，资金。赴港上市，成为了最快选择。投行为恒大设计了一条“快速催熟”的完美路径，“重组、战投融资、拿地、上市、释放业绩、战投退出”。

在此时的许老板眼里，一切都欣欣向荣。2007年底，恒大只用了短短一年时间就增长九倍，成了当时成为全国土地储备面积最大的开发商（注⑤），被当时的媒体广为乐道。广州娟麻厂、上海浦东源深路1号、重庆渝中区石油路1号的三宗高价地也是在这一年被恒大收入囊中，一尝“地王”风光。

夸父般的追逐，很快迎来猝不及防的危机。

高杠杆举债拿地，中国房地产行业的销售也瞬间降到冰点，又遭遇2008年金融危机，港股上市失败，颓势如山倾，恒大陷入巨大的流动性危机中。据估算，在2008年5月至9月这段最煎熬的日子里，恒大的资金缺口高达120亿~150亿元。

当然，这和如今恒大的缺口相比，九牛一毛。

很多人扳着手指算，许家印肯定过不了2008年的冬天。有人劝他卖地救急，许家印拒绝，怕贱卖资产让恒大的品牌信誉一落千丈。

不止如此，不久后5.12地震突然发生，许家印当即提出恒大捐款1000万。他当然不光是想用1000万体现恒大的社会责任感，更重要的是让社会看看：恒大“不差钱”。

另一边，许家印还不慌不忙地打起了扑克。

那一阵，无论多忙，他每周都要抽出时间专程到香港去陪人打牌。牌友自然不是普通人，而是香港巨富郑裕彤及其公子郑家纯，顺带还认识了刘銮雄、杨受成等香港大亨。

△图据网络

三个月后，郑裕彤熟了许家印的牌路，终于决定帮忙解恒大的燃眉之急，联合刘銮雄、张松桥共同出手相助。然后许家印又在全国范围内推出新盘开盘八五折，期望迅速回笼资金。

△成都恒大绿洲广告。3k多、85折，如今看来，有些感慨

更时来运转的是，中央政府的“4万亿计划”的印钞机开始启动了。半年前无人问津的房子，突然在一夜之间被疯抢，国内楼市迅速回暖。

到了2009年，在楼市回暖和大佬们的助力之下，恒大地产再次申请在香港联交所挂牌获准，许家印资产飙到422亿元，一举成为当年的中国首富。

后来恒大上市庆功晚宴，在香港湾仔香格里拉酒店一摆就是50桌，酒店整个5楼塞得满满当当，高朋满座，冠盖云集，郑裕彤、刘銮雄，一堆投行高管还有时任恒大女排教练郎平皆在席间。

△图据网络

有人评价许家印说，“许氏剧本”绝对比电影精彩。

很难不赞同这种观点。

“对于贫困，我有深刻的体会”，2017年5月14日恒大集团帮扶乌蒙山区扶贫干部出征壮行大会上，许家印回忆起少时经历，出生在河南豫东的小山村，一岁时母亲病重无钱医治去世，自己吃地瓜、穿补丁长大，算半个孤儿。

而那年9月发布的福布斯排行榜上，他凭借2813.5亿身家再成中国首富。

△图据福布斯

由奶奶抚养长大的许家印，后来声称，自己独立、倔强、不怕失败、不畏挫折的性格，应该和从小就缺少母爱有很大关系。（注⑥）

他在村里开过拖拉机、淘过大粪、当过治安员，1977年恢复高考后，他苦读一年，目标是清华大学，被同学以许清华相称，第一年没考上。第二年小心翼翼填报了武汉钢铁学院，结果以周口地区高考第三名的成绩被录取。补习期间因为吃的太差，每周靠一筐地瓜面饼和一瓶子盐当口粮，高考后他瘦到不足100斤。

甚至大学读书时，依旧只能靠每个月国家给予的14块钱助学金，支撑日常生活。他还回忆到，当时唯一的奢侈，是学校旁边1毛一碗的热干面。（注⑦）

在种种场合，许家印一直表现出对苦难的感恩，以及对成长过程中受到的善意的涌泉相报。

△2018年，许家印夫妇陪着96岁高龄的父亲衣锦还乡，吃忆苦饭

他读书时，一对教师夫妇曾给予他特殊照顾，鼓励他考大学，还资助他20元大学学费。2018年，许家印看望两位老师时，当即决定给病中的老师赠送一套新房。而且，许家印还决定为老家教育事业捐款6亿元，并且为每名教师送上3万元红包。

△图据网络

2018-2020年，许家印连续三年蝉联中国慈善榜榜首，是名符其实的“首善”。这三年，恒大光现金捐赠额累计就达到112.9436亿。

△2018-2022年恒大现金捐赠额，图据福布斯（滑动查看更多）

那几年的许老板实在只能用“春风得意”来形容。

△许家印2012年参加两会时，在人民大会堂外被记者围追堵截。那时的许家印正是事业巅峰时期，意气风发，他手持1.5万元的三星手机，腰配金光闪闪的爱马仕皮带，从此就收获“皮带哥”的绰号。据说后来许老板觉得影响不好，悄悄把爱马仕换成了七匹狼。图据网络

△2019年国庆盛典，许家印受邀前往北京参加国庆庆典。当时参阅的企业家很多，但是可以登上天安门城楼、与核心人物共居一檐的只有三位许姓人士：世茂集团董事局主席许荣茂、宝龙集团董事长许健康、以及恒大集团董事局主席许家印，而许家印是三人中最年轻的、商业版图最大的。图据网络

这股得意劲，渗透进了对恒大的管理细节中。

△2017年9月，恒大集团内部刊物《恒大报》内容流出，“会见”和“许帝”二词激发舆论热议。事实上，许家印最喜欢的内部称呼是“许主席”。而在近年的恒大年报中，对许家印的称呼是，“许家印教授”、“许家印博士”，是其中被提及的人名里，唯一特殊的存在。

△截自恒大2020年年报

吃够了贫穷的苦，当然也要尽享一朝荣华，精致到头发丝。

△网传许家印办公室，巨大的房间，硕大的水晶灯、半屋子的红木家具，半壁书柜里没有一本书，全是奖状。图据网络

马未都在参加《圆桌派》访谈时， 谈到一个大老板的派头，真正的衣来伸手，烟来张口，行有专梯。虽然马未都不曾明说是谁，但网友早在评论区猜到了是谁，许老板。

△截自优酷圆桌派

后来网上流传的一份恒大内部接待标准文件，也可以侧面佐证，许老板的风格一向如此。这份内部文件中，许家印的备注就多达12条。这些标准，让现今的霸总短剧看了都要自叹还是想象力没打开。

△网传恒大内部接待标准文件

早在1997年，恒大第一次全体员工会议上，许家印就表示过，要想“恒”，先做“大”（注⑧）。

他认为，企业从零开始，要发展壮大，就必须迅速扩大规模。后来恒大发展历程里，始终只有快进键，始终都在大跃进时代。

要做“大”恒大，主业地产必须成为行业第一。

2011年，恒大就成了当年全国土储量最大的房企；

2016年，恒大只用了一年就超越万科登顶年度房企销售金额TOP榜，一年猛增近1700亿销量；

2017年元旦，网上流传一段恒大内部会议视频：“请全体起立，奏国歌！”100多名西装革履的恒大员工集体起立,现场庄严肃穆。许家印戴着鲜红的领结，郑重宣布：

“请大家以热烈的掌声祝贺恒大地产集团成为全球第一大房地产企业。”（注⑨）

△图据克而瑞

要做“大”恒大，涉足产业必须多元化、满地开花。

在主业地产之外，恒大足球、恒大排球、恒大文旅、恒大健康、恒大慈善、恒大冰泉、恒大汽车、恒大理财......一张巨大的恒大网，计划覆盖到国人生活的每个层面。

2009年，广东恒大女排俱乐部成立，并邀请到了郎平出任主教练，为郎平开出的500万元年薪。

2010年，恒大正式进入足球领域，花1亿买下了广州足球俱乐部全部股权。许家印在当年放出狠话，要在5年内拿下亚冠联赛冠军。

2013年，广州恒大首次夺得亚冠联赛冠军。4年前许家印吹的那个“5年夺亚冠”的“牛”，居然提前一年就实现了！

2013年11月9日那个捧杯的夜晚成为无数中国足球迷的不眠夜。而恒大顺势在央视直播的庆祝仪式上，推出恒大冰泉。

但很遗憾，从诞生就是明星的恒大冰泉，很快被“定位理论”的专家批评，认为不应该使用“恒大”二字，因为喝起来会有一种混凝土味。据说由许家印亲自选定的瓶型，也被消费者诟病，认为过于普通，与高端土豪水的形象不匹配。

2016年9月28日，恒大冰泉宣布转手。上市3年，换来了约50亿元亏损，这超大手笔的运作足以载入中国营销史册。

旅游地产一直是恒大地产的一条重要产品线，布局在全国多个大中城市周边。海花岛和童世界可以算是其泣血之作。

2015年海花岛一期开盘，恒大总共组织了10万人次登岛选房，开盘总成交金额122亿元，据说“每3.2秒卖出一套房”。而项目本身投资约1600亿元，填海面积8平方公里。

后来的故事大家都知道了，2021年，海花岛因违规填海被处罚、勒令拆除39栋违法建筑。

△恒大海花岛效果图

遍地开花、号称每个都投资300亿、要做“全室内、全天候、全季节”的大型主题乐园的恒大童世界，如今早已全线停摆。

△荒废的贵阳恒大童世界，摄影 思明

要做“大”恒大，新兴产业必须涉足，目标必须高远。

2016年6月26日，恒大20周年庆典上，许家印自豪宣布：“经过20年的高速发展，恒大集团已成为集地产、金融、互联网、健康、旅游、文化、体育及农牧于一体的现代化企业集团。公司平均每天为国家纳税一个多亿元。”

许家印认为还远远不够。

2018年，恒大开始涉足新能源汽车。许家印选择了与贾跃亭合作，双方很快签署了合作协议。

△图据网络

鉴于贾跃亭的前科，投资者普遍对恒大与之合作感到不理解和不看好。当年中期业绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧博士解释说，恒大在与贾跃亭的谈判中占有主动权，签订了一系列保护性条款。

这些保护条款，没有防住贾跃亭的坑，公告“联姻”104天后，双方宣告“离婚”。而许老板的造车梦还得继续，2019年，恒大开启了“买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好”的盖楼式造车策略。

当时，许家印表示，恒大有雄厚的资金实力，缺什么，就可以买什么。

2021年恒大业绩发布会上，许家印预计，恒大汽车将在2025年实现年产100万辆、到2035年实现年产500万辆，目标成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

最终结局是，恒大汽车累计亏损超1100亿元，资产负债率高达454%，今年4月破产清算时，号称量产的恒驰5仅交付1429辆，生产线设备未拆封即生锈。

许老板行事大开大合，对企业的管理严格、高效，招揽人才也不惜重金。

而他对人才的其中一个标准是，必须是工作狂。

1997年，恒大就开始登报发布整版招聘广告，有面试的员工表示，“当时还没人用整版广告进行招聘，让我感觉恒大很大气。”到了2007年，几乎在所有有恒大项目的城市，恒大都在当地高校展开了声势浩大的招聘活动，当年计划招聘大学生近千人。97年时，恒大门槛要求非常高：应届毕业生必须是名牌大学毕业，工程技术和管理人员必须是大学本科以上学历、勤奋好学的工作狂。

当时，许家印为恒大制定了3000条管理条例，在恒大内部，所有人都知道：董事局的一个指令，可以在半小时内传达到所有基层员工；许家印打一个电话，可以让远在沈阳的分公司经理，当天就赶到西安上任；许家印制订一个计划，可以让企业的员工当天就组建起一个分公司，并从晚上11点正式开始办公。

他还要求员工以“70、80、90”精神投入工作，即每周工作70/80/90小时。每个人都必须化身工作狂，无论职位层级、甚至连合作方也时常被波及，连夜赶工。

许家印一手打造的这只铁军，正渐渐流散。恒大集团发布的2021、2022年年报显示，两年流失雇员超过16万名，流失率约36-46%。但截止目前，恒大依然有超10万人的员工。

与恒大内部铁一样的纪律对应的，是恒大高层高调的收入水平。

2020年恒大年报显示，其前总裁夏海均的年薪总计约达2.045亿！为此，夏海均还在2017年福布斯发布《香港上市中资股CEO薪酬榜》，以2.7亿元荣登榜首，同期上榜的郁亮年薪为979万元、莫斌年薪为605.8万元。

对比之下，2017年以年薪1500万聘请经济学家任泽平都只是小意思。

△截自恒大2020年年报

连前行政总裁都有2亿年薪，持有恒大七成股份的许家印，到底又从恒大赚走了多少呢？

虽然2020年报中显示，许家印年薪仅25万，但主要收益其实都来自利润分红。有人计算，从2009年恒大上市到2020年，恒大集团累计实现净利润1570亿，累计分红683亿。而许家印夫妇持股权益达76.76%，也就是说，683亿分红中，有约500亿到了他们手中。但这个粗略的估算我们无法详细证明其准确性。

△截自恒大2020年年报

2021年媒体曾报道，许家印曾通过变卖资产或质押股权等方式，自掏腰包70亿现金，为恒大续命。（注⑩）

虽然在2.4万亿的负债黑洞前，70亿也是杯水车薪，但如今结合后续发生的“技术性离婚”、“私生子”、“前妻斥巨资英国买豪宅”，这70亿究竟是不是用于恒大续命真的很难定论。

△2022年曾有谣传许家印跳楼轻生，业主和债主恐怕比他本人都更心惊肉跳

值得一提的往事细节：2015年，恒大足球队第二次捧起亚冠奖杯时，恒大却卷入了一场违约风波。

赛前，东风日产买断了其2014、2015两个赛季的球衣胸前广告，然而在2015年11月21日的亚冠决赛中，恒大足球球员胸前的广告却未如期出现“东风日产启辰T70”，而是被换成了新生儿“恒大人寿”。一时间，主流舆论纷纷谴责恒大，有些文章甚至措辞严厉——“一家毫无契约精神的公司宣布进军保险业”。

在恒大的官网上，仍写着这句“雄关漫道，携手同跃”，但不知道谁还能在此刻与他携手。即便已经花了5年时间来为这个结局做心理准备，但被拖入泥潭的恒大债主和业主们，显然仍难以接受和释怀。

这只巨兽的倒下，宣告了中国楼市野蛮生长与无节制的高周转时代的彻底终结。

为了这篇文字，我们特意查了一下，许家印当年南下深圳打工的那家企业还在，只是公司的名字更换了。注册资本为1.078亿元，显示为“小微企业”。

面对恒大今日“剧终”，不知道许老板当年的这位老板，是否五味杂陈百感交集？好似正应了那句：忽有故人心头过，回首山河已是秋。

注：

①、②、③出自《价值投资经典战略之中国恒大》

④出自观点地产网，《观点人物 | 入主嘉凯城 时守明的恒大非房业务旅程》

http://house.hexun.com/2021-01-27/202908503.html

⑤、⑥、⑦、⑧出自《价值投资经典战略之中国恒大》

⑨整理自恒大集团发布的2021、2022年报

⑩出自每日经济新闻，《70亿！变卖个人资产，质押股权融资……许家印自掏腰包驰援恒大》

https://finance.ifeng.com/c/8BDxNQzvnVq

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