核心区域虹吸与股市长红，日本楼市的作业，中国城市难以复制

日本经济疲软，但日本楼市表现上佳。日本经济是否走出了“失落的30年”尚存争议，但依靠核心区域的强大虹吸力、股市带来的财富效应，以及稳定的租赁市场，所推高的日本楼市繁盛之景，中国城市暂时难以复制。

日本人口持续下降，但核心区域楼市稳定

日本的人口数量从上世纪70年代起呈下滑态势至今，中间只有极少数年份人口数量略微上涨。新世纪以来日本更是连续十余年人口负增长，人口下降的速度有增无减。但这并不影响东京地区，经济发展强劲、就业机会众多让东京地区保持着面向日本全国乃至全球的极强虹吸力，人口持续流入，住房需求呈稳步增长的态势，房价也是稳中有升，不但始终没有止涨的势头，还不时出现冲刺性上涨的小周期，屡屡刷新价格记录。2025年上半年，东京的新建公寓和二手房均呈暴涨态势。

十余年来日本股市总体高歌猛进，“长牛”不断的财富效应一定程度上增强了居民的购买力，并投射到核心区域的楼市。这一点，依然是中国城市和中国股市难以复制的。

不断涌入的海外投资者，是日本楼市的底气

东京的高端房产、普遍房产都有大量外国投资者进行投机性购买。数据显示，2024年，外国投资者购买了近万亿日元（约合500亿人民币）的日本房产，同比增长超过60%。数据显示，日本富人买去一半、外国投资者买去一半，两方携手瓜分了东京市中心地区售价2亿日元以上的公寓住宅产品，以至于出现了越来越多的开发商只想做高端房产、不想再投入刚需产品的趋势。与此同时，东京地区的商业地产也受到海外投资者的追捧。目前，日本业界已经出现以政策管理海外投资者置业的呼声。

更让中国城市羡慕的是，日本核心区域，特别是东京地区的房屋租赁市场相对稳定，甚至被视为全球租房市场稳定性第一，与中国诸多城市住宅租金近年来的起伏不定形成鲜明对比。

日本楼市存在泡沫，刚需群体或成托底

当然，日本楼市同样存在泡沫问题，甚至于局部泡沫已经出现，其表现正是日本大城市的房价收入比高于10，东京最高已有迈进20的趋势。东京的刚需群体，也就是大部分的中产群体被挤压至远郊或外圈层区域购房，“中心富人化、外圈刚需化”有所加剧。并且，东京的房价持续上涨，带来了横滨、神户等其他主要城市的房价微跌。

这一方面，中国一线城市和部分新一线城市存在类似情况。

中国经济已经难以再现长时间的高速增长态势，增速放缓才是新常态，各个城市也已进入存量竞争时代，对产业、资金、人口的争夺更趋激烈，楼市的深度调整也是必然，告别疯涨的同时更趋于健康、理性发展，一边做好主导产业发展，一边稳定供应“好房子”或成关键。