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一个项目值不值得买，主要是看中三个方面，地段配套、产品设计、价格因素，接下来上干货。

地段配套方面，目前项目有几个宣传的卖点，比如稀缺的河景房、紧邻亚洲最大的TOD枢纽（包括6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京塘铁路线）、周边优越的生态资源、毗邻运河CBD商务区等等，更别提周边还有众多的商业综合体，以及城市副中心的优质医疗和教育资源。从地段配套来看，除了该项目是位于五环外快靠近六环的位置离市区略远，其他方面真的是没有短板的存在。

抛开开发商宣传的滤镜，客观的说，这些配套确实都非常不错，不过需要注意的是整个地块的西北侧一大片都是在大兴土木，未来发展的周期一定不会短，这就意味着可能长期会处于工地施工的噪音之中。另外不少人担心副中心站的交通问题，应该有点多虑了，离副中心站近绝对是利大于弊的事情。

对于0705地块最北侧的1号楼而言，需要注意地铁下穿可能产生的噪音以及震感问题，如果非要选择这栋楼，尽量往高的选。

项目周边的商业配套非常丰盈，比如副中心交通枢纽地上约139万平米的综合商业，地下还有50万平米的商业配套。周边的万象汇，超级合生汇，万达，远洋乐堤港、爱琴海购物公园，还有副中心百亿级商业综合体“湾里”，集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店序一体。另外还有1.38万平米的家园中心，涵盖了卫生站、养老院、室内体育设施、文化设施等，基础的健身休闲娱乐看病问题家门口就能解决。

一路之隔就是运河公园、运河生态公园以及步行1.5公里左右就能到达的绿心公园，这可是北京首个认证的“全域零碳公园”，是奥森的两倍大，同时里面还有博物馆、图书馆、艺术中心三大建筑。另外还有在建的副中心六环高线公园，长度宽度面积均为世界之最。

至于教育和医疗也是近几年通州城市副中心重点投入的方向，附近小学有通运小学，中学有北京四中通州校区，另外还有在谈的九年一贯制学校配套。医疗方面，直线5公里左右，有友谊医院、安贞医院和在建的儿研所。

就配套而言，各方面都非常不错，尤其是在交通以及生态环境方面，只要是项目位置能够符合需求，就凭这个地段，大家可以重点关注。

产品方面，目前首期开的三个地块信息，在之前的文章中有过说明，结合前些天样板间开放，说一下整体感受。

目前开放的108/126两个样板间，整体装标非常一般，户型设计中规中矩，和当下的好房子相比，没有太多亮点。看了全套的户型图，整体产品设计并不惊艳，而且面积还比之前宣传的大了几平米，购房人得多花至少一二十万。户型设计方面只不过加入了一些弧形的元素，比如客厅或者卧室做出弧线造型。花池全部没有，外置阳台仅有207/260平米户型有。

就中小户型户型而言，装标和设计不会超出大家期待，它也就是6万左右的产品定位，只有大户型可能是全方位的顶配，毕竟这才是开发商的重中之重。

关于产品定价，目前网上预测5.8-7.3万左右，那既然是预测，我们就需要拿出更有力的依据，来判断运河玖院究竟该卖多少钱合理。

首先我们参考一下目前通州在售的新房网签价格：

临河里板块的招商璀璨公元，89-140平米，网签均价5.7万，目前清盘特惠，2层单价来到5.3万左右。

土桥板块的金隅花溪云锦，108-153平米，网签均价5.46万，目前中低楼层单价也就5万出头。

梨园板块的招商云璟揽阅，79-128平米，网签均价5.8万，目前折扣力度和开盘时一致，7个99折。

同处于梨园的中铁建花语璟云，刚刚取证，目前已经在选房了，价格和隔壁云璟揽阅一个价，均价5.8万。

八里桥的招商朝棠揽阅一期，69-124平米，网签均价5.8万，目前正在加推二期，而且二期改规划，将面积做小，尽可能的压低总价。

运河商务区北关的缦云one，199-341平米，网签均价6.9万，现在10号楼213平米户型所有楼层单价5.8万。

武夷花园的金融街武夷融三期，74-225平米，网签均价6.2万，现在特价房单价已经来到5万左右。

二手房方面，我们主要是对比一下同样位于北运河旁边的珠江阙，最新的成交是在今年4月份，177平米三居总价1160万，单价6.53万。珠江阙177平米得房率仅有77%，那么如果按照套内实得算单价，运河玖院大户型只要装标对标珠江阙，那凭借90%以上的得房率，卖7万以上完全站得住脚。所以大户型260平米卖7.3-7.8万，207卖7-7.5万，市场是能买单的。

对于0705地块，价格在5.5-5.8万相对合理，0706地块，顶多比0705地块贵1-2千，0708地块的150-180户型，卖多少钱，主要是取决于装标。如果能对标207/260平米，那卖6.5-7万左右，如果装标和108/126平米样板间一样，或者仅高一点，那超过6.5万就建议别碰。

河景房的概念，仅有207与260两个户型具备，其他的哪怕位于同一地块的150-182平米的房源，离河更远，且只能从三栋大高楼的缝中观看，根本没有什么效果。另外我看网上还有人把运河玖院拿来和汤臣一品相提并论，纯属扯淡，两者完全没有可比性，北运河的风景以及河岸周边的建筑，黄浦江甩大运河八百条街，永远都追不上。所以大家不要被所谓的河景房忽悠而承受过高的溢价，不临河的所有户型都要摒弃掉这些想法。

中建运河玖院整体而言，是比较值得购买的，关键在于定价。目前户型的装标除了样板间展示的108/126两个，其他装标还不确定，如果150～182平米的装标对标三间房8万左右的金茂满曜和朝观天珺，207～260平米的装标对标酒仙桥北京宸园和萬吉玖序，是可以卖到上述预测的价格。而126平米及以下户型，凭借这个装标超过6万就别碰了。

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