北京
押品管理在商业银行信贷管理体系中至关重要，严防押品价值“虚高”风险更是关键。在实际信贷业务中，商业银行需借助押品内部评估及外评报告审核等手段，严格把控评估报告审核环节，确保押品估值真实可靠。以下通过四个典型案例，揭示押品价值虚高风险及银行应对策略。
案例一：置换土地价值存疑，深入调查还原真相
A公司作为D银行长期合作客户，承担C市经济技术开发区基础设施建设投融资任务。2017年和2020年，A公司获D银行两笔贷款，当前余额3亿元，以土地抵押为提款条件。2021年批复要求置换土地须经认可机构评估并出具报告，确保抵押足值合法有效。
D银行审核发现，置换土地虽为出让用地，但未缴纳土地使用费用，无法确定评估价值。经深入调查，A公司与经开区管委会管理模式特殊，土地出让金纳入公司核算用于园区建设，契税等费用由第三方企业缴纳。基于此，D银行获取证据后，在抵押物变现能力分析中不再扣除土地出让费用，确定评估价值。此类问题在土地储备授信项目中常见，押品管理人员需掌握专业及授信、法律知识，还原押品真实价值。
案例二：优先受偿权不明，严谨审核把控风险
E公司拟向D银行申请4亿元房地产开发项目贷款，以项目土地抵押。该项目用地共四块，需分期缴纳土地出让金11.5亿元，截至评估报告出具日，尚有3.5亿元未缴，无法确认抵押土地出让金是否足额缴纳，评估价值存疑。
D银行要求业务部门及评估机构重新计算核准优先受偿权，并取得权威部门书面证明。经多次沟通及咨询法律意见，D银行出具审核意见单，提示评估结论假设前提，提醒尽职调查部门。此类问题在复杂授信环境中常见，押品管理人员需综合运用专业知识，准确把握押品真实变现能力。
案例三：抵押前租赁影响大，收益法评估显优势
F公司拟以1宗商业用房和3宗住宅用房抵押申请开立承兑汇票额度2000万元。该商业用房已签订13年租约，年租金每三年递增5%，周边可比成交实例缺乏，主要以出租获取收益。
评估人员制定以收益法为主的评估方案，现场勘查并走访周边商户，发现租约内租金标准远低于市场水平，影响实际变现能力。经了解，租约是抵押人定向引进超市时签订，给予租金优惠。综合考虑，D银行在租约内采用实际租金，租约外采用市场租金，运用收益法评估并验证，扣除因抵押前租赁导致的价值贬损。因评估值与企业预期差异大且企业生产经营情况不明，D银行未与该企业发生授信关系。
案例四：押品转让受限，权证审核保安全
G公司拟以10套商业用房抵押申请新增授信5000万元，合计授信总量2亿元。估价对象位于C市高新区，处于招商引资阶段，整体入驻率不足50%。
评估人员初步决定采用市场法和收益法综合评估，发现评估对象存在交易限制，土地使用权证记载五年内不得转让，转让时须补交地价差，且购买对象仅限于注册地在高新区的高新技术企业。因存在诸多交易限制，D银行无法使用正常市场交易案例对比评估，依据谨慎性和替代原则，以限制条件下产权取得价格作为市场法评估单价，并根据实际租金水平比较修正，调减申报授信额度4000万元，仅同意企业授信总量1.6亿元。
商业银行在押品管理过程中，必须强化评估审核，从多个方面把控押品价值，有效防范押品价值虚高风险，为信贷业务安全开展提供有力保障。
来源：信贷风险管理
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