楼市专家对话，房价何时企稳

最近，一场关于房地产市场的对话引起了广泛关注，孟晓苏、姚洋等专家学者就房价何时企稳这一关键问题展开了深入探讨。他们通过对比美国、日本以及中国香港在房地产危机时期的表现，试图为当下中国房地产市场的困境寻找答案。这其中，美国楼市低迷期历经 4 年，香港用了 6 年，而日本则长达 22 年，巨大的时间跨度差异，让人不禁对中国楼市的未来充满担忧。

先来说说美国。2008 年，美国楼市遭遇了严重的危机，房利美和房地美这两大住房抵押贷款机构濒临破产。大量住房抵押贷款出现断供，民众停止还款，不良资产急剧增多，“两房” 自身资产严重缩水。关键时刻，美国政府迅速出手，拿出七千亿美元，通过入股、入债等方式将 “两房” 收归掌控，稳定了局面。随后，美国政府又推出多项措施，如全国范围内减税 1600 多亿美元，增强家庭还款能力；调整资产负债比，允许无上限达到 125%，减轻银行和企业压力；实行弹性月供制度，规定贷款还款人的月供不超过其月收入的 31%。这些措施有效减少了违约情况，使 900 万户家庭避免了因断供而导致房产被拍卖的结局。最终，美国楼市在经历 4 年低迷期后，于 2012 年开始复苏，并一直蓬勃发展至今。

再看日本，那可就是个反面教材了。1985 年广场协议后，日元大幅升值，日本出口受阻。但民众因货币升值购买力增强，开始在全球范围内购置资产，推动本国资产价格上涨，房地产泡沫逐渐形成。1989 年，鉴于房价涨幅过大，日本央行将利率提高至 6%，试图抑制房价。1991 年，房地产泡沫破裂。然而，日本政府在泡沫破裂后，由于存在刺破泡沫的想法，并未及时出台政策稳定市场，拖延了 5 - 7 年，直至九十年代后期的 1998 年才推出相关政策。从 1991 年到 1995 年，利率才从 6% 降至 0.3%，此时已错失最佳时机，政策未能起到作用。日本房地产经济陷入零增长，房价下跌了三成，这一低迷状况持续了整整 22 年。

中国香港在经历房地产危机时，楼市低迷期持续了 6 年。香港政府通过一系列政策调控，包括稳定土地供应、加强金融监管等措施，逐步稳定了楼市。虽然过程艰难，但最终也实现了市场的复苏。

对比完这些，我们再来看看当下中国的房地产市场。国家统计局 8 月 15 日发布的数据显示，2025 年 7 月份，70 个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.2%，其中广州下降 0.3%；一线城市二手住宅销售价格环比下降 1.0%，广州下降 1.0%。从广州局部市场来看，情况也是喜忧参半。据南方 + 客户端报道，上个周末，广州白鹅潭片区的广州滨江天地两天时间吸引了超 500 组客户到访，项目官宣卖出 48 套，收入 2.68 亿元，其截至 8 月 20 日的网签数据显示，已售 735 套，未售 481 套，畅销指数超过 60%。

然而，广州楼市整体呈现出 “冰火两重天” 的局面，有项目热销也就有项目冷清。叠加传统淡季因素影响，新入市项目并不多，在售项目以余货顺销为主，优惠力度下降，成交量下降，整体市场氛围较为淡静。7 月，广州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为 51.09 万平方米，同比下降 22.92%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为 4662 套，同比下降 16.62% 。

为什么中国房价企稳如此艰难呢？一方面，政策的执行节奏存在问题。就像孟晓苏所说，去年住建部门宣布实施四项取消政策，包括取消限购、限贷、住房标准及限售，但此时推行已显滞后。本该在问题初现时便出台，却拖延到市场已经陷入困境才行动。从销售额损失来看，2022 年较 2021 年减少 5 万亿元，2023 年较 2021 年减少 6.5 万亿元，2024 年这一差距扩大至 8.5 万亿元。如此巨大的损失，对经济的影响不言而喻。而且，即便限购政策取消，北京、上海、深圳三座城市仍固守部分限制，使得政策效果大打折扣。

另一方面，消费者的预期已经被改变。姚洋指出，当前市场已形成房价将下跌的预期，在此情况下，即便取消限购政策也难有成效。消费者会认为房价仍有下行空间，自然不会选择此时购房。再加上一些政策在推行过程中不够果断，比如保交楼政策，虽然初衷是好的，但由于消费者购房意愿下降，购房需求减少，保交楼所形成的房源反而转化为新的库存，政策效果与预期出现偏差。还有资金监管等政策，虽然出发点是保障消费者权益，但在执行过程中，各城市各自为政的监管模式，将优质企业拖入困境，人为在供给端制造了巨大风险，进一步打击了消费者的购房信心。

这种房价不稳定的局面，带来的影响是多方面的。对于普通老百姓来说，房价下跌，自己辛苦积攒购买的房产资产缩水，财富大幅减少。而对于那些准备买房的人，虽然看起来房价下跌似乎是个好机会，但又担心房价继续下跌，陷入了观望状态，不敢轻易出手。从宏观经济角度看，房地产市场的低迷，影响了上下游众多产业，建筑、装修、家电等行业都受到冲击，进而影响到就业和经济增长。

在我看来，中国房地产市场要实现企稳，必须要吸取其他国家和地区的经验教训。政策的制定和执行要果断、及时，不能再拖延。要真正站在消费者和市场的角度考虑问题，改变消费者对房价下跌的预期。可以参考美国的一些做法，在保障民生方面加大力度，比如对困难贷款人实行停息延贷等措施，减少法拍房对市场的冲击。同时，要优化政策执行机制，避免政策在执行过程中出现偏差和矛盾。对于房地产企业，也不能一味打压，要给予合理的发展空间，让市场恢复活力。房地产市场的稳定，关乎着千家万户的幸福，也关乎着国家经济的健康发展，希望相关部门能够早日拿出切实有效的方案，让房价早日企稳，让房地产市场回归正轨。