【惠州法治时间】“二房东”隐瞒查封事实转让商铺 转让协议何去何从？

白纸黑字签下协议，数万元转让费如期支付，谁料想，精心装修的商铺竟早已被法院查封！遭遇“二房东”隐瞒真相，承租人的权益该如何保障？法律如何认定其中的欺诈行为？“买卖不破租赁”在此案中是否能够适用？今天，我们关注一起发生在惠阳区的房屋转让合同纠纷，看法院如何抽丝剥茧，还原真相。

2021年7月，原告贺某从被告汪某手上租下了一处商铺，商铺位于惠阳区淡水街道，贺某租下的是房屋的二三层。当时双方达成一致后，专门签订了一份《转让协议》，协议除了约定转让费用为64000元之外，还约定了房屋二三层的空调、家具等也一并转让。不过汪某并非这处房产的产权所有人，而是一名我们常说的“二房东”。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威：被告是以承租人身份，将涉案房屋的财产、设备以及空调这些整体打包给原告，然后要原告与房屋的房东，就房屋所有权人，另行再签一个房屋租赁合同。当时转让协议里面约定的是，“原告已充分知悉房屋的具体现状，然后充分知悉相关的法律风险。”

然而，就在原告准备装修营业时，突然收到惠阳区人民法院发出的一份通知，通知内容显示，该处房产已被抵押查封，要求贺某搬离。看到这份通知贺某傻了眼，当初白纸黑字签下了《转让协议》，之后也如数支付了转让费，如今刚刚装修好，怎么突然就被要求搬离了呢？在原告贺某看来，当初汪某隐瞒了房屋被查封的事实，实属欺诈。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威：原告认为被告涉嫌隐瞒转让协议的一些重大事项，要求撤销转让协议。

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。于是，在这起案件中，贺某的情况是否属于“买卖不破租赁”的范畴，成为了这起案件的一个焦点问题。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威：规定了两种例外情形，房产抵押或者是房产被法院拍卖、查封，发生在租赁合同之前，那租赁合同就不能继续履行了。

法官审理过程中发现，二房东汪某和房东签订租赁合同时，已经知道这套房产被查封了，只是没有将这一情况告知原告贺某，而贺某在不知情的情况下才同意租下该场地并进行装修。也就是说，贺某在签订租赁协议时，房屋就处于查封状态，因此并不属于买卖不破租赁的范畴。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威：我们当时也问了被告，你有没有告诉原告这个情况，房子已经被法院查封了，他当时说告诉了，但是没有证据证明，然后原告坚持认为被告没有告诉他，不然也不会去装修。所以当时我们采信了原告的说法，认定被告他是故意隐瞒重要信息，影响原告做出错误的判断，所以最终认为被告的行为构成欺诈。

最终法院判决撤销该《转让协议》，同时要求汪某返还贺某当初支付的转让款六万余元。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威：签订房屋租赁合同，一定要去核实房产的具体情况，权利人是谁、房子有没有涉及到查封或者房子被抵押了，可以去中国执行信息网查询房产有没有被法院执行 。

惠州广电记者：李丹丹、何伟