快买，再不买，买不到这么贵的了！

前几天发了篇的文章，核心是围绕深圳宝中南街坊地块的土拍结果，展开对深圳土地市场降温的分析。

文章提到，连招商+华润这样的央企联合体都只能联手拿地，不敢独吞，本身就释放了信号：

深圳楼市真的没那么热了。

没想到，文章里随口提了一句：这宗地块对附近保利臻誉府可能会带来一些影响，竟然引来一群不明身份人群的抨击。

喷点主要集中在“臻誉府容积率5.4、超高层的居住舒适度确实不如南街坊地块”这个事实判断上。

这帮人还拼命强调：南街坊地块商业占比高、限高、只能做大户型，成本注定高，房价肯定低不了。

甚至还“贴心”地帮招商华润算了一笔账：楼面价5.9万/㎡，将来售价得到12-13万/㎡才能回本。

卧槽？凭什么楼面价5.9万/㎡，必须卖12~13万才能回本，而保利臻誉楼面价5.2万/㎡，卖9.2万就能挣钱?

先来捋一捋这两个项目的基本面：

保利臻誉府，位于宝安中心区边缘，备案均价9.88万/㎡，后来各种折扣叠加之后，实际均价差不多9.2万/㎡，主打114-143㎡的四至五房，总价一千万左右起步。

项目占地约1万㎡，总建面8万㎡，两栋超高层，容积率5.4。也就是说，小区不大、楼很高、户数不少。别说花园了，就连公共活动空间都极其有限。

它西南面正对着沿江高速，直线距离不到400米，离地铁站宝安和宝华都差不多900米，说近不近，说远不远，属于“电动车刚需盘”。

而南街坊地块呢？虽然距离沿江高速也近在咫尺，但人家紧挨着欢乐港湾，一线看海，住宅容积率只有3.4。

地块面积是臻誉府的四倍，却没有一栋超高住宅，楼间距、绿化空间、居住体验完全不在一个层级。

产品设计方面，南街坊跟臻誉府一样，受制于沿江高速和飞机航线双重噪音污染的影响，显然不能去打造真正的豪宅，只能往高端改善走。

而臻誉府，仍然属于高容积率、高密度、受限制多的老一代产品，虽然臻誉府宣传说超过100%得房率，但细看会发现，这是：面积不够飘窗来凑。

所以说，有些人非要扯“南街坊将来卖得贵，反而衬托出臻誉府性价比”，根本是逻辑掉线，他们没搞懂：改善型买家要的不是“便宜”，而是“值”。

早几年的市场对改善的理解是“面积大一点”“房间多一点”。但如今这些观点正在悄然改变，现在的人越来越看重居住品质：低密度、好景观、社区大气……这些才是真改善。

臻誉府这种5.4容积率、45层超高、户型起步114㎡的小区，其实处在“刚改”的模糊地带：说它是刚需，总价又过高；说它是改善，舒适度又不够。

而南街坊地块，3.4容积率、大地块、低限高，将来做出的产品完全可以是大平层，宽厅，甚至带来第四代住宅概念，比如空中庭院，生态立面等。

这就好比：你本来想买辆顶配雅阁，觉得各方面都还行。结果旁边突然来了个新展厅，摆出来的是奥迪A6L，价格虽然高一点，但档次、空间、科技感全面碾压，你还会回头去看雅阁吗？

除非……你预算实在够不上。

但问题是，能拿出一千万买房的人，真的差那两三百万吗？对于这个阶层的人来说，“一步到位”比“勉强上车”重要得多。

再说回价格，很多人说南街坊地块楼面价5.9万/㎡，将来肯定要卖12万+。但这其实是一种静态算账，没有考虑几个关键变量：

一是联合开发+分期付款带来的资金成本优势，招商+华润联手拿地，又能分期支付地价，财务压力远小于一次性缴纳土地款项，独自开发的保利置业。

况且虽然名字叫保利，保利置业和保利发展差的可不是一丁点。

二是产品溢价能力。低密度+一线海景+大型社区+最新产品设计，这些因素叠加，哪怕它卖11万/㎡，也比臻誉府9.2万/㎡“香”得多。

三是时间差。南街坊地块要求4年内竣工，预计2027-2028年入市。而臻誉府也要到2028年才交房。

也就是说，两个项目大概率会同期竞争，到时候，购房者左手是高密度、超高层，右手是低密度海景大盘，你说会选谁？

更何况，在如今的深圳楼市环境中，凭什么会觉得南街坊地块未来就一定会卖到12~13万呢？

还有一个细节，臻誉府至今未正式开盘，却已经开始打折促销，均价从9.88万降到了9.2万。

这说明什么？说明市场反馈可能远低于预期，开发商自己先泄气了。

再换另一种思路，假设保利臻誉府确实值 9 万 /㎡，那南街坊地块的房子卖到 12 万 /㎡真就一点也不过分。毕竟在景观、地段、容积率等各个方面，南街坊地块都强太多了。

但如果南街坊地块房子售价超过 12 万 /㎡，那后海企业总部的沄玺价格至少得 15 万 /㎡以上吧，桂湾那块楼面价 8.4 万的地块，房价恐怕不得突破 20 万 /㎡？

在今时今日的环境中，开发商真的这么有自信，还用得着联合拿地吗？都是根正苗红的央企巨头，还差这点钱？

所以反推是不是得出个结论：瑧誉府不值9万！！

最后，对于本周末即将开盘的保利瑧誉府，大嘴想说：快买，再不买，买不到这么贵的了！