地产周刊丨高质量城市更新：既要治“城市病”，又要造福于民

聚焦高质量城市更新

编者按最近，中央反复提及城市更新。前不久召开的中央城市工作会议，锚定城市发展新方向，城市更新被写入总体要求，加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造成为未来城市工作重点内容。随后在中央政治局会议上又强调，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。本期地产周刊聚焦高质量城市更新，反映各方意见建议。

■中国经济时报记者周雪松

　　最近中央政治局会议强调，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，人们因此对高质量城市更新充满期待。

　　当前，城市更新面临的挑战不小，那么，如何理解高质量城市更新?面对诸多挑战，又该怎样开展高质量城市更新?业内人士在接受中国经济时报记者采访时表示，高质量开展城市更新，一方面要治“城市病”，一方面要造福于民，把城市打造成为幸福生活的载体。

　　专家认为，中国正进入“城市竞争2.0”时代，城市之间比拼的不再是高楼广场数量，也不是蛮力和速度。这是一场从“找自己”到“成为自己”的城市自我革命。

顺应城市发展要求

为人民群众“拓展幸福空间”

　　眼下，城市潮汐带来的交通拥堵，正困扰许多城市。人们期盼城市更新解决的其实并不只是交通问题，除此之外，人们还关心住房问题、环境问题、教育资源不均、医疗资源紧张、老龄化问题等“城市病”能不能治好?

　　睿意德创始合伙人索珊在接受中国经济时报记者采访时表示，高质量开展城市更新，一方面要治“城市病”，一方面要造福于民，把城市打造成为幸福生活的载体。

　　作为城市更新从业者，索珊对城市更新难深有体会。她说，城市更新面临着复杂的历史遗留问题，涉及的所有权、经营权、更新改造实施权往往不一致，加上不容易赚钱，面临的挑战不小。高质量开展城市更新不能以盈利作为唯一目的，在管理上要更多地放权，要让居民充分参与，要集中各方智慧解决各种问题。

　　中国城市规划学会常务理事、北京清华同衡规划设计研究院有限公司董事长袁昕认为，城市更新不是新事物，伴随着城市的发展，城市也一直在不断更新。但是相对于以前的更新，高质量的城市更新是在新质生产力支撑下的更新，发展的理念、目标和路径都跟以往不同，更新不再是低水平的物质空间环境的更替，而是要提升空间品质和效能。

　　他在接受中国经济时报记者采访时表示，高品质的城市更新不仅是实现老旧建筑和空间环境的以新换旧，更要注重城市功能和结构的升级、注重空间效能的提升，也要注重更新是为了满足人的发展需求，从投资于物转向投资于人。

　　中国经济时报记者从中建集团获悉，该集团近日召开党组(扩大)会议，专题学习贯彻中央城市工作会议精神，研究集团贯彻落实举措。强调做深做透城市文章，把会议作出的各项重大部署落实落地。

　　中建集团提出，集团上下要深刻领会和准确把握我国城市发展的历史方位，主动适应形势变化，及时优化调整企业发展策略。要准确把握新时代城市发展的总体要求，认真践行人民城市理念，聚焦重点细分领域加快研究布局、创新商业模式，顺应城市内涵式发展要求，打造高质量建筑产品，为人民群众“拓展幸福空间”。

　　南京大学城市科学研究院执行院长胡小武在接受中国经济时报记者采访时强调，高质量推进城市更新，核心是要建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市。因此，高质量城市更新是要以服务于宜居、美丽、韧性、智慧为主要目标的更新行动。

　　他认为，城市更新要满足人民更宜居的城市生活，要解决老旧小区的停车难、设施老旧、消防隐患、养老助餐、出门便利等日常生活的便利性和安全性等问题，要推动城市更新提升城市美化、亮化、绿色、美学景观等方面的美丽家园建设，保障城市生活安全、安定、安宁，提升城市全方位的智慧化、效能化水平。

城市比拼的不是高楼

也不是蛮力和速度

　　原泛华集团副总裁汪传虎在接受中国经济时报记者采访时指出，中国正进入“城市竞争2.0”时代，城市之间比拼的不再是高楼广场数量、土地供应多少，而是能否清晰地理解自己、定义自己、表达自己，并赢得人与时代的认同，找到自己的方式“成为自己”。

　　他认为，这轮城市更新拼的是智慧和耐心，而不是蛮力和速度。这是一场从“找自己”到“成为自己”的城市自我革命，也是一个将深远改变区域空间格局与发展模式的长期事业。

　　汪传虎强调，区别于传统“大拆大建”模式，高质量城市更新强调内涵式发展和有机更新理念。城市更新必须以项目化的视角，推动空间、内容、业态与运营的系统整合，完成从“空间更新”向“价值运营”的根本跃迁。

　　袁昕也认为，推进城市更新要吸引更多社会主体积极参与，对通过更新提升的空间价值和经济效益、社会环境效益需要更合理的认识，实现价值的共享;要转变以往劣质与廉价的循环，形成高品质与高回报的新循环、形成新的价值体系。

　　第一太平戴维斯华北区策略顾问部负责人沈欣然在接受中国经济时报记者采访时表示，在当前实践中，阻碍城市更新“高质量”实现的痛点依然突出。首先是资金平衡困境，资本回报周期长，依赖土地财政，社会资本参与意愿弱，过分依赖地产销售或租金短期回报的模式不可持续。亟须探索完善市场化投融资机制，扩大成本共担主体，创新金融工具，设立长期运营维护基金。

　　其次是产权格局复杂，历史遗留产权复杂，利益关系多元，需坚持政府主导，多元主体共建，构建政府职能部门、社区、居民、执行主体、相关专家的多元协商平台，实施针对性的更新策略。

　　再次是运营活力与人文延续难度大，避免商业同质化和“文化空心化”，需要前置运营策略，建立差异化招商策略、文化保留策略、社区运营的共生机制等。

　　在今后推进城市更新方面，沈欣然建议，针对资金难题，持续进行城市更新金融创新，丰富资本合作模式，鼓励社会资本进入，完善成本分摊机制。注重微更新与渐进式更新，尊重城市有机生长，达成商业活力、历史延续与市民参与三重共赢。在规划设计阶段即引入专业运营顾问团队，深入研究区域产业发展需求、消费需求、社群构成，制定可持续的业态定位和运营策略。

　　胡小武说，实现高质量城市更新核心是要从矛盾视角达成更新理念，形成共识。在资金筹措问题上，国家和地方政府都要以最大的智慧来解决。城市更新是资金、规划、建设、运营等一体化的工作，其中还包括拆迁、安置、治理等复杂问题，需要实施由政府、企业、专家、社会组织、居民组成的协商议事会制度，以实现“需求为本、发展为要”共同缔造的机制。

　　北京建筑大学未来建筑技术学院执行院长兼直属党支部书记、教授、博士生导师李煜在接受中国经济时报记者采访时表示，中央城市工作会议提出“城市更新是系统工程”，标志着发展逻辑从“物质空间改造”转向“治理能力现代化”。

　　这次会议明确“数字技术是城市更新的新基建”。李煜强调，应发挥数据要素作用，赋能城市更新，形成“数据赋能-资产增值-持续更新”的良性循环。在她看来，建设一座健康的城市非常重要，从实践看，也进一步证实了数据要素是打造健康城市，推动城市更新高质量发展的抓手。

来源：中国经济报

发布：中国经贸融媒体中心

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责编：沐研