2025上半年租售比继续提升，平均租售比为1:576

本报告选取了重点50城的数据，对50城的租售比、租金回报率、售租比进行测算。核心结论如下：

2025上半年平均租售比为1：576，自2024年以来，在房价加速下跌的背景下，租金和房价的偏离程度持续缩小，但与国际合理区间进行对比当前租售比水平仍偏离国际合理区间，租售比仍有进一步优化的空间。

2025上半年租金回报率微升，居民租房收益预期位居高位。重点50城租金回报率为2.08%，继续创新高，并较2024年上升0.02个百分点。

2025上半年全国50大中城市售租比为48.0年，在不考虑转售的情况下，居民想要通过租金收回买房总成本需要48.0年的时间，较2023年缩短了0.5年，当前售租比处于2019年以来最低水平。

按照发达国家合理最低值3%来计算，假设租金相对稳定，按照当前重点50城房价房租水平，房价跌至12989元/㎡左右为住房消费的理性房价，当前的房价与理性房价差5711元/㎡，理性房价与当前房价相差30.2%。

第一部分：租售比

2025上半年全国50城租售比为1：576，房价与租金的偏离程度进一步缩小。租售比是通过租金与房价间的关系来衡量地区楼市运行是否良好，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据麟评居住大数据研究院监测的重点50城来看，2025上半年平均租售比为1：576，自2024年以来，在房价加速下跌的背景下，租金和房价的偏离程度持续缩小，但与国际合理区间进行对比当前租售比水平仍偏离国际合理区间，租售比仍有进一步优化的空间。

具体来看，2025上半年重点50城平均租金为32.47元/㎡/月，较2024年下降1.81%；平均房价为18700元/㎡，较2024年下降2.83%。房价跌幅大于租金跌幅，因此带动近两年租售比逐步靠近合理区间。展望未来，房价仍在调整之中，止跌回稳的效果并不明显，预计租金和房价的偏离程度将会继续缩小，逐步靠近租售的合理区间。然而，值得一提的是，目前国内房屋价值缩水，居民消费降级，收入预期降低，租金、房价均呈现下跌局面，租金跌幅小于房价跌幅，租售比回归至合理区间任重而道远。

第二部分：租金回报率

租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。

2025上半年租金回报率微升，居民租房收益预期位居高位。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025年重点50城租金回报率为2.08%，继续创新高，并较2024年上升0.02个百分点。2025上半年，房价和租金均在调整阶段，房价下行预期大于租金下行预期，带动租金回报率上升，租房的收益预期相应提升在预期之内。

租金年回报率跑赢常见理财收益率。为加强资金的流动性，与国内LPR下调相呼应，存款利率和理财利率均处于历史低位，2025年8月，5年期银行存款利率为1.3%，10年国债利率1.78%，重点50城平均租金回报率赶超其他理财产品，买房收租的回报收益提升，根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025年重点50城平均收益率达到了2.08%，领先于理财产品的利率。

单纯从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，买房收租更具有回报优势，但投资需要考虑的因素众多，买房收租的投资门槛高于理财产品，回报周期较理财时间更长，当下房地产市场环境错综复杂，居民市场信心不足，买房出租还会面临空置的风险。

租金回报率呈一线城市<二线城市<三四线城市。分等级城市来看，2025上半年一线城市租金回报率为1.85%，较2024年上升0.03个百分点；二线城市租金回报率为2.06%，较2024年上升0.02个百分点；三四线城市租金回报率为2.58%，较2024年上升0.3个百分点。

从租金回报率的绝对值水平来看，一线城市<二线城市<三四线城市，高能级城市相对来说房价更高，房价的高企使得购房成本高企，租金短时间内难以覆盖购房成本。三四线城市在低房价的带动下，租金与房价的偏度度较小，租金回报率领先其他等级城市。

重点50城中6城租售比位于国际合理区间，乌鲁木齐租金回报率最高。乌鲁木齐、贵阳、桂林哈尔滨、淄博、长沙6个城市租售比位于国际合理区间，乌鲁木齐租金回报率3.86%，这些城市的房地产市场由居民真实的住房需求决定。从城市租金回报率水平来看，高租金回报率城市主要以弱二线及三四线城市居多。

低租金回报率城市则聚集主要聚集在长三角、珠三角、海峡经济圈，如金华租金回报率1.41%、东莞1.46%、厦门1.48%等，金华、东莞、厦门近年来租金回报率近年来一直处于低位水平，金华、东莞则是由于外溢住房需求导致的房价处于高位，租金处于低位，厦门则受到旅居地产的带动房价位居高位，租金相对较低。一线城市中，深圳租金回报率最低，其次是北京，再次是上海，广州。上海、广州租金回报率2025年上年年未进入TOP15排行榜。

第三部分：售租比

居民通过出租房产收回买房成本的年限继续缩短。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025上半年全国50大中城市售租比为48.0年，也就是说在不考虑转售的情况下，居民想要通过租金收回买房总成本需要48.0年的时间，较2023年缩短了0.5年，当前售租比处于2019年以来最低水平。

通俗来讲，售租比则更能直观的看出居民买房回本的难易程度，往往售租比越高，居民通过出租房屋收回买房成本的时间越长。近年来，房地产市场发生重大转折，房价持续探底，售租比年限明显缩短。尽管售租比年限持续缩短，但如果仅依靠租金获得收益，回报周期较长。

从分布来看，高售租比的城市集中分布于东南沿海一带。其中，金华位居高售租比榜首，靠出租收回买房成本需要约70.7年，系金华城市的高房价、低租金带动，金华作为长三角城市群城市之一，直达上海高铁 2 小时，吸引上海投资者布局养老度假房产，义乌小商品市场的国际化辐射效应，带动了金华全域的商业和居住需求，使得房价位于高位，然而，金华租金水平低于长三角其他核心城市。东莞其次，售租比为68.6，东莞售租比位居高位的原因与金华类似，东莞承接了广州外溢需求导致房价高企，但城市自身产业配套的欠缺，租金处于较低水平。乌鲁木齐、贵阳、桂林位居低售租比前三，均不到30年就可以通过出租收回购房成本，甚至少于金华50年左右。哈尔滨、长沙、淄博、威海、沈阳、大连的售租比也处于国内较低水平，均在35年以下。

第四部分：从租售比反推理性房价

租售比与房价呈现负相关性。房价变化影响市场预期，居民存在买涨不买跌的心态，房价下行会影响市场信心，因为房价长期下跌会促进房价的加速下跌，而租金的变化由市场的真实住房需求决定，一般租金波动幅度较小，相对平稳。因此从房价和租售比的关系上看，房价与租售比呈现负相关性（如下图），2024年房价开始呈现明显的下行趋势，与此同时租售比提升，2025上半年继续该趋势仍未扭转。2025年尽管政策基调是促进房地产市场止跌回稳，但二手房市场仍在以价换量之中，一季度虽然价格跌幅收窄，二季度在市场需求走弱的带动下，房价加速下跌。

房价底线梳理，一般而言，租售比对房价底线有一定参考作用，房子合理价值的底线是房租的贴现。也就是说，租金、合理租售比反推出来的房价水平是房地产市场运行的合理价值水平，国际经验租售比维持在3%-5%左右市场进入合理区间，房价将会是住房消费理性水平，国际有房产税的国家，合理的租售比是5%左右，中国目前还没实施房产税，按照发达国家合理最低值3%来计算，假设租金相对稳定，按照当前重点50城房价房租水平，房价跌至12989元/㎡左右为底线，当前房价与理性房价差5711元/㎡，相差幅度30.5%。

底线房价并不是代表中国的未来房价要下降到该水平，房价是多重因素导致的结果，如政策，收入，就业环境，供需关系等等。而租售比反推的合理房价本质上指的是“居住功能优先、投资功能辅助” 的市场，房价反映真实居住价值，租金反映居民实际支付能力，供需、政策、经济形成相互支撑的平衡态。这类市场既能满足居民的居住需求（租房或购房压力适中），也能为投资者提供稳定的资产配置选择，是房地产市场从 “高速扩张” 转向 “高质量发展” 的典型表现。国内楼市目前在深度调整之中，过渡到理性房价并不是一蹴而就，需要经济结构化变革。