ESG进入“价值深挖期” 企业资源投入正趋于理性

“可持续发展已从‘锦上添花’变成企业运营与战略中不可或缺的一部分。”近日，LEED北亚区副总裁王婧在接受《中国经营报》记者采访时如是说道。

她的观点数据支撑来自世邦魏理仕（CBRE）与LEED北亚区联合近期发布的《2025年亚太区首席可持续发展官（CSO）调查》——近90%的亚太区房地产企业已设立可持续发展专职岗位，其中70%为全职，较两年前增长10个百分点。

这一变化标志着亚太房地产行业可持续发展实践进入“成熟而审慎”的新阶段。当绿色建筑认证从“溢价项”转向“标配”，租户的净零目标倒逼业主加速脱碳，一场围绕可持续价值的深度博弈正在重塑行业竞争规则。

CSO角色日益成熟

记者了解到，岗位普及率与成熟度双提升是本次调查最显著的信号。不仅近九成企业设立专职岗，更有超六成企业在3年前已设立该职能，其中四成超过5年。

王婧指出，这一趋势也反映了企业在行动上的转变——可持续实践转向长期、系统化的策略执行，这也需要整个企业所有环节、自上而下的通力合作——无论是碳减排、能效提升还是绿色供应链管理，都对跨部门协作和长期持续项目跟进提出了全新的要求，这也正是专职岗位能够发挥作用的地方。

据CBRE中国区ESG研究负责人孙祖天介绍，国内证券市场目前只对部分特定上市企业有ESG强制披露要求，但越来越多上市或非上市公司自愿披露ESG报告并设置ESG兼职或全职岗位。其中房地产行业上市公司在2025年的ESG披露率达六成以上，是对ESG重视度最高的行业之一。

在孙祖天看来，这证明可持续发展已深度融入企业核心业务与战略，ESG是“一把手工程”，其地位取决于高层的资源投入与战略融合决心。

然而，企业资源投入正趋于理性。报告指出，未来两年企业在人力和资金配置上将更审慎，更倾向优先投资能带来明确财务回报的可持续实践。“许多CSO需证明项目投资回报率（ROI）才能获批。”孙祖天指出，CSO如能将ESG战略和企业经营战略深度融合，通过提升运营效率、增强资产未来适应性、降低风险来创造价值，对该角色的升级将起到关键作用。

他进一步指出，在中国市场，不少房地产企业和投资者在审批ESG项目时需论证投资回报率（ROI）或者对于租赁去化的提升作用，提升能效因兼具减排与降本双重效益，更容易获得资金支持。

净零目标差距

上述报告显示，尽管2050年仍是亚太业主最普遍的净零目标，但租户的步伐更为激进——CBRE 2023年调查显示，53%的租户将目标锁定在2030年。澳大利亚成为区域“先锋”，70%的企业瞄准2030年。王婧分析其驱动力来自三重压力：

首先是政策高压，去年澳大利亚议会两院通过了《财政法修正案（金融市场基础设施及其他措施）法案》，该法案在今年元旦生效，要求澳大利亚的大型企业和金融机构都需要强制披露与气候相关的风险和机遇，包括范围3的温室气体（GHG）。范围3的碳排放源自非企业或组织直接拥有或控制的业务运营，例如供应链、运输、产品使用或处置。这一规定大大提高了企业在碳管理上的透明度与问责性，也迫使企业将减排目标与更广泛的价值链结合起来，从而加快可持续转型的步伐。

其次是能源转型，政府设定2030年82%的电力来自可再生能源的目标，并与地方州通过签署《可再生能源转型协议》来通力协作。

此外，澳大利亚商业地产领域有大量机构投资者的参与，例如大型养老金等，他们都有明确的ESG投资限制和指引，要求将资金投入绿色建筑。

这种租户和业主之间的目标差距在中国同样存在。据孙祖天解释，主要因为大部分租户所属的专业服务、金融和软件公司的活动碳排放量较少，相比之下，与业主或投资者碳排放直接相关的建材生产和建筑运营都属于碳密集活动，降碳成本远大于租户。

不过，压力已切实传导——超60%的业主CSO表示，租户对日常运营的可持续要求显著提升，加速脱碳成为维持竞争力和入驻率的关键。

绿色建筑认证从溢价项转为标配

王婧指出，业主推行绿色建筑的核心动机，正从追求租金溢价转向维持竞争力与保障入驻率。超60%的受访者计划在未来3年将绿色建筑覆盖率提升至80%，而亚太区绿色建筑覆盖率已从2023年的44%跃升至2024年的51%，澳大利亚、新加坡、日本等成熟市场覆盖率高达80%。

中国市场的增长则更为迅猛。据王婧介绍，2024年中国新增LEED认证项目同比激增18.91%。其背后的驱动因素主要来自政策驱动与碳中和承诺。“地方政府通过补贴和税收优惠鼓励LEED认证，例如截止到今年5月，我们收集到全国包括北京朝阳区、郑州郑东新区、成都武侯区、苏州、深圳南山区等9个地区先后出台过LEED认证补贴政策，这也推动了建筑环境的低碳转型。”

此外，许多大型企业和房地产开发商认识到，绿色建筑有助于提升品牌形象和市场竞争力。例如，麦当劳中国在2018年推出“绿色餐厅”计划，承诺通过采用LEED认证标准改造餐厅，以提升能源效率和环境可持续性。截至目前，麦当劳中国已有超过4000家LEED认证餐厅，占中国LEED认证项目总量的近40%。此外，像太古地产和香港置地等公司，也将绿色建筑纳入绿色融资战略框架中。

孙祖天进一步解释称，中国绿色建筑认证项目的增长，一方面来源于国家和越来越多的地方政府提出对新建项目达到绿色建筑标准的强制要求，另一方面来源于主要城市楼宇老化加速下，各地陆续出台引导和鼓励楼宇更新改造的政策，可持续楼宇特征已成为未来楼宇开发和更新方向的标准。因此，环境监管要求更严格、楼宇开发时间更早的一线和重点二线城市仍将是绿色建筑增量的主力。

当绿色认证成为“入场券”，其价值逻辑亦发生转变。孙祖天指出，租户为认证支付溢价的意愿虽降，但“棕色折价”（Brown Discount）现象凸显——非认证楼宇不仅被租户排除出备选名单，在租金和大宗交易估值上也遭受冲击。“在京沪核心商圈，非LEED认证甲级写字楼的租金降幅远大于认证项目。”