物业行业迎来“拐点”？万物云董事长朱保全：行业收益今年有望反弹

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

8 月 19 日 ，万 物 云（HK02602，股价25.22港元，市值291.7亿港元）举行2025年中期业绩发布会。在业绩发布会上，万物云董事长朱保全透露，本次业绩会选择在万物云武汉数字运营中心举行，一方面是展示公司在资产管理上的轻资产运营实力，而非仅限于财务数据；另一方面，也希望对外展现万物云在深圳总部之外的独立成长。

公司中报显示，今年上半年，万物云实现营收181.4亿元，同比增长3.1%；实现核心净利润13.2亿元，同比增长10.8%。

记者了解到，自去年开始，万物云积极调整战略，主动压缩开发商业务及其他非核心业务，转向有现金流的业务板块进行深耕。

对于当前物业行业形势，万物云执行董事兼首席运营官何曙华在业绩发布会上指出，随着房地产市场调整，业主对物业服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方顺势出台相关物业费价格政策，物业行业正在从“规模扩张”转向“质量竞速”。

行业存在三重矛盾

经历了过去三年房地产市场调整，朱保全认为，物业企业能否快速寻找到独立发展之路，变得至关重要。

“目前，排名靠前的物业企业，与母公司之间或多或少都有关联交易，当关联交易的比例降到一定程度时，物企靠独立业务获得的收益增量，将会大于关联交易带来的毛利下滑。”朱保全表示，万物云今年的中期业绩也印证了这一判断：公司主动压缩了开发商业务，使公司开发商关联业务收入占比降至6.5%，而循环型业务收入同比增长9.5%，其增幅与开发商业务降幅之间的“剪刀差”开始呈现。

朱保全进一步表示，物业企业如果找到了自己的发展之路，那么物业行业今年有望迎来反弹阶段，尤其是在收益方面。

《每日经济新闻》记者注意到，在业绩会上，朱保全分享了他对行业现状的观察。他指出，当前物业行业面临三重矛盾。

首先是“质价相符”与“单方定价”之间的矛盾。朱保全表示，在过去二十几年的房地产快速发展时期，房屋供给和价格均处于上行趋势，业主对物业费价格敏感度不高，开发商和物业公司也希望通过“好的价格带来好的服务”。然而，随着房价调整和经济形势变化，业主开始反问物业费定价是否合理，并希望主导物业费定价。

面对这一现实，万物云认为，本质上是过去单方定价，缺少与客户达成共识的过程。为此，万物云于去年12月推出弹性定价模式，希望将服务和价格的选择权交还给业主，用“质价相符”原则回应行业困局。目前，该模式已成功在重庆、青岛等多地落地实施。

其次是“政府期待”与“行业现实”的矛盾。中央城市工作会议提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。朱保全坦言，这对物业从业者来说是机遇，但行业中出现了个别“利益主导者”，扰乱了市场秩序，头部企业应联起手来，共同反对行业乱象，为政府建言献策。

最后是“科技跃进”与“客户感知”的矛盾。朱保全解释称，尽管很多物业企业都踊跃应用无人机、机器人、AI等技术装备，但客户有时更愿意选择人工服务。他指出，这不仅是简单的技术应用问题，而且是如何与业主达成共识的间接推进过程。不过，物业企业可以在自身内部管理层面，快速推动AI技术的落地。

“尽管AI已经成为时代符号，但企业仍需清醒地意识到，业务侧的AI应用不能一厢情愿，必须与客户需求、服务感知相结合。也不能陷入技术自嗨，必须积极与行业、学界交流。”朱保全进一步表示，企业在内部技术应用上拥有决定权，也更适合作为全面AI变革的起点。

回应物业费弹性定价

《每日经济新闻》记者了解到，对于解决“质价相符”与“单方定价”之间的矛盾，今年，万物云旗下万科物业在重庆落地弹性定价项目，物业费收缴率提升了20%。

在业绩发布会上，何曙华指出，弹性定价不是鼓吹物业费降价，既是尊重业主对于服务品质期望的合理诉求，也是保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡。

值得注意的是，在住宅物业领域，“弹性定价”帮助万物云打开了新的市场空间。上半年，公司通过“蝶城战略”与“弹性定价”组合拳，在存量市场斩获114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5%。

在谈及物业费毛利率时，朱保全将此比作业主支付给物业公司的小费或管理酬金。他表示，公司将物业费毛利率定义在7%至18%之间，这是一个合理区间。物业是个现金流稳定，毛利率也相对稳健的业务。

此外，对于外界关注的万科与万物云之间的业务往来等问题，在业绩发布会上，万物云管理层也进行了回应。

据记者了解，去年底以来，万科与万物云之间通过转让物业、车位或商业物业等方式，进行了多笔债务清偿。

对此，万物云副总经理叶菲透露，公司于2025年3月成立了“惊蛰”专项工作组，以专业队伍来解决去化抵债资产问题。目前，公司整体经营状况良好，流动比率为1.18，处于健康水平，现金流稳健且现金余额充足，这让公司能够以时间换空间，稳妥消化这些资产。

值得注意的是，针对不同资产类型，万物云制定了差异化策略：对于销售型资产，重点把控销售价格与获取成本的关系，在整体损益≥0的原则下，尽可能实现应卖尽卖，持有期间注重盘活经营以提升价值。