“新三驾马车”来了，杭州写字楼里一场静悄悄的产业变革

21世纪经济报道记者柳宁馨 杭州报道

上半年，杭州写字楼租赁市场发生显著变化，TMT行业占比最高，其中，电商、游戏、硬科技等行业办公楼新租需求快速扩张。

TMT，即科技、媒体和通信行业的缩写，是指以信息技术为核心，涵盖了互联网、多媒体、通信等多个领域的产业集合。而在两年前，占据杭州写字楼租赁首位的还是金融行业。

在TMT中，杭州的直播电商、平台互联网、游戏公司又成为办公楼租赁“新三驾马车”。

近两年来，杭州直播电商继续扩张，头部机构持续扩面积、设总部。同时，阿里、网易等平台互联网公司持续有业务分拆、人员创业，一批AI、云计算的公司在杭州新租下办公场所。近四年来，杭州动漫游戏产业产值年均增速超20%，大量腰部游戏企业崛起，也带来了大量的办公租赁需求。

更值得关注的是硬科技企业。早在2022年，杭州启动打造智能物联、生物医药、高端装备、新材料和绿色能源五大产业生态圈，串联起20多条新兴产业链。今年上半年，“杭州六小龙”成为杭州科创新叙事，市场和资本依然在关注“第七条龙”，更多硬科技企业在杭州持续生长，也有望带动写字楼租赁新需求。

第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事徐梦璐在接受21世纪经济报道记者采访时表示，电商类企业需求持续为杭州办公需求提供动能，科技研发、半导体/集成电路等硬科技领域也贡献了部分需求。杭州硬科技企业已进入规模化发展阶段，相关产业链企业办公需求逐步外溢至萧山区、余杭区等区域，叠加杭州市人才引进政策及总部企业扶持窗口期，预计将进一步吸引区域总部或研发中心落地。

TMT行业强势回归

今年上半年，杭州办公楼租赁市场上，TMT行业强势回归，重新成为办公需求的主导力量。同时，消费品制造业受新能源产业带动，扩张势头迅猛。消费服务业中的教育留学类企业也展现出强劲的增长潜力。

世邦魏理仕发布的《2025年上半年杭州房地产市场回顾》显示，上半年，行业需求结构方面，杭州办公楼市场变化明显，TMT以19%的占比继续领跑市场，得益于杭州良好的电商经济培育环境，电商类企业扩张速度尤其明显。

上半年，杭州办公楼租赁市场排在第二的行业是消费品制造业，占比达17%，其需求主要来自新能源汽车以及相关产业的发展推动；消费服务业位居第三，占比达16%，教育留学类公司依旧保持快速增长的态势；第四和第五分别是专业服务和金融，分别占比11%和10%。

根据仲量联行公布数据，上半年，杭州科技互联网行业对写字楼需求有所回升，有整层以上成交，金融行业趋于冷静，专业服务机构需求依旧活跃，特别是英语、留学相关的教培机构。

世邦魏理仕华东区研究部资深分析师张倩倩分析，今年上半年，杭州办公楼市场需求稳定，TMT回归第一，与消费品制造业、消费服务业一起，共同贡献了超五成的去化量。

事实上，2023年，杭州办公楼租赁市场的主力行业还是金融业。根据世邦魏理仕公布数据，2023年杭州金融业市场新租需求占比31%，居于首位，消费品制造业的办公楼租赁需求也很坚挺。

2023年是杭州的重要转折点。这一年，杭州GDP突破2万亿元，亚运会的举办提升了杭州的城市综合能级，在消费品制造业中，新能源汽车企业极氪汽车杭州研发中心落户杭州也带来办公楼需求的攀升。

随后，2024年的写字楼市场上，TMT租赁需求逐渐旺盛，金融业占比逐渐降低，消费品制造业稳健扩张。

根据世邦魏理仕公布数据，2024年上半年，TMT居需求⾸位，其中平台互联网、直播电商与游戏公司积极布局迁址未来科技城、黄龙与滨江等板块。从2024年全年看，TMT与金融业写字楼新租需求占比并列第一，消费品制造业位居第三。

2024年，直播电商行业经历了头部主播信任危机等众多节点事件后，直播平台定位发生转变，新的商业模式正悄然崛起。

如今，杭州电商行业的生态有了长期主义的发展趋势。从今年上半年办公楼新租需求数据看，杭州电商类的企业扩张速度尤其明显。

在杭州滨江区，谦寻、宸帆、君盟等多家顶尖MCN机构相继落户，“直播+”产业集群逐渐扩大，头部机构持续扩面积。

今年6月，21世纪经济报道记者参观了国内领先的直播电商机构“交个朋友”公司，以及杭州直播电商产业生态链聚集地——云狐科技园。

“交个朋友”2021年从北京迁徙至杭州，经过几年发展，员工和办公楼也逐渐扩大，目前办公区域租赁云狐科技园的分散楼层。“交个朋友”副总裁吴加录告诉21世纪经济报道记者，近年来，公司持续加大直播电商培训领域的布局，交个朋友电商学苑发展比较快，在办公楼里也设置了占地较大的培训教室。

核心产业圈蝶变

上半年，TMT行业再度登顶杭州写字楼需求榜首，也映射杭州数字经济快速扩张发展。

在杭州，TMT领域的主要活跃办公楼租赁需求端包括平台互联网、直播电商和游戏公司等。

以电商类企业为例，杭州是“直播电商第一城”，2022年杭州网络零售额首破万亿大关，如今聚集全国60%的MCN机构、超5000家直播相关企业。

当头部电商企业持续往直播产业上下游拓展，开展供应链整合、直播培训等业务，意味着更长久和稳定的办公租赁，扩大面积或者建设自己的总部大楼。

在徐梦璐看来，直播电商、跨境电商等细分领域电商企业需求持续为杭州办公需求提供动能。这不仅在传统商务区，也在产业园区，反映出杭州数字经济优势的持续强化，电商经济培育环境成熟，带动相关产业链企业集聚。

平台互联网企业则走出一条较为成熟的发展扩张之路，从早期租用写字楼，到如今自建产业基地，阿里、网易都是此类创业历程的开拓者。

例如，阿里在杭州租赁的写字楼从西湖区的华星科技大厦开始，随着人员规模扩大、业务部门分拆，辗转创业大厦、西湖国际科技大厦、华星世纪大厦、华星时代广场、中小企业大厦、瑞利大厦、黄龙时代广场、华星现代产业园等，后来逐渐建设确立了滨江、未来科技城两大阿里基地。

不过，随着阿里业务分拆，很多分枝陆续脱离两大基地，在杭州各处开枝散叶。2025年6月，西湖阿里中心正式对外开放，未来将被打造成为AI方向的创新创业基地，更多的创业者和AI企业会入驻。

平台互联网是杭州催生各类科创企业的沃土，从创业到拓展独立办公场所，这类科创企业在杭州有望继续带来办公楼租赁的需求扩张。

此外，上半年，游戏公司在杭州的发展势头也非常好，从办公楼租赁数据可看出稳健扩张趋势。

杭州一直是游戏业中的城市领跑者，《黑神话：悟空》的火爆，正吸引更多游戏企业前来扎根发展。今年年初，杭州印发的《关于推动经济高质量发展的若干政策（2025年版）》提出，大力发展文化“新三样”（网剧、网文、网游）出口。当更多游戏企业创业者来到杭州，产业集聚效应提升，预计会持续增加办公楼的租赁需求。

在办公楼租赁市场中，当金融行业趋于冷静、科技互联网行业需求回升，还有哪些增量行业值得关注？

今年上半年，杭州GDP超过1.1万亿元，同比增长5.5%。今年，杭州全力建设五大产业生态圈，打造具有更强创新力、更高附加值、更可靠的产业链供应链体系。

2022年，杭州启动打造智能物联、生物医药、高端装备、新材料和绿色能源五大产业生态圈。生态圈之下，又包括20多条重点产业链，涵盖视觉智能、集成电路、合成生物、智能机器人等。

《杭州市加快建设人工智能创新高地实施方案（2025年版）》提出，实施产业聚链工程，加速智能经济的集群式发展，此外，杭州还将打造人工智能产业生态创新空间，人工智能标杆产业园。

具体看，杭州每个区都有重点产业方向。例如，支持余杭区重点发展类脑智能、人形机器人、低空经济、智能计算等产业赛道。支持西湖区重点发展云计算、基础模型、开源社区、智能空天等产业赛道。支持滨江区重点发展智能计算、数据服务、具身智能、智能终端等产业赛道等。

这些政策窗口期，也有可能促使更多硬科技企业将“注册地+办公地”一并迁入杭州，在未来带来增量办公楼租赁需求。

徐梦璐认为，写字楼需求的首要驱动力是产业集聚，在当前多数企业运营主基调为提效降本的背景下，锁定中长期租约也更易争取到更多优惠条件。长期来看，政策引导的产业升级将推动行业租赁需求向高品质、智能化办公空间倾斜，新项目也愿意投入更多在新科技的应用上。