万物云的拐点来了

文/乐居财经 徐酒眠

8月19日，万物云（02602.HK）召开2025年中期业绩发布会。与以往不同的是，此番管理层将地点定在了第二总部武汉。

围绕“资产服务、智慧、低碳”三大关键词，推进“蝶城 、企服 、生态 ”三大战略，今年是万物云三年能力建设的首战之年。

选择在武汉与投资者们展开交流，也是万物云有意向外界展示一些财务数据之外的东西，以及其在深圳总部之外的独立发展。

经过几年的搭建和成长，万物云已经将财务共享中心、人事共享中心、全国培训中心、万科物业的数字运营中心等落地在武汉。如今，这里已经形成了一个几千人的团队。

当天，董事长朱保全携首席运营官何曙华、副总经理叶菲、财务负责人王绪斌、董事会秘书黄旻等管理层出席。

作为今年“期中考”第一个“交卷”的上市物企，万物云的这份成绩单的确可圈可点。

数据显示，其今年上半年实现营收181.4亿元，同比增长3.1%；期内录得毛利约24.9亿元，同比增长3.8%，毛利率约13.7%，与去年同期持平；净利润8.4亿元，同比增长5.4%，其中归母净利润约7.9亿元，同比增长3.9%。剔除非经常性事项后的核心净利润达13.2亿元，同比增长10.8%。

利润指标全面重回增长的同时，截至报告期末，万物云现金资产达114.6亿元，经营性现金流同比增加20.5亿元。

业绩与财务保持稳健，万物云继续豪横分红，董事会建议派付2025年中期股息每股0.951元(含税)，共计11亿元。

关联交易下降至6.5%

按照惯例，业绩发布会上，朱保全首先向外界呈递了对行业发展最新的思考与洞察：

“随着房地产下滑进入存量阶段，物业企业能否快速找到独立发展之道，这是过去三年的关键。如果找到了发展之道，从2025年开始，物业行业可能会迎来一次反弹，尤其在收益方面。”

在朱保全看来，构建起独立发展能力，也就是关联交易比例已经降到一定底部的时候，意味着今年可能会出现收益剪刀差，“独立业务带来的收益增量，会大于关联业务毛利下滑的差值”。

最近几年，万物云持续减少与关联方的交易规模，过去的2022年、2023年、2024年，关联交易在总收入中的贡献占比分别为16.0%、13.5%、9.5%，而2025年中期，这一数据进一步下降至6.5%。

主动压缩开发商业务及其他非核心业务的另一边，作为“压舱石”的主营循环型业务营、利双增。

报告期内，住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案合计带来163.1亿元的收入，同比增长9.5%，占总营收的89.9%；创造毛利约21.1亿元，同比增长8.8%，占总毛利的84.6%。

非开发商核心业务的增速大于开发商业务的降速，正向“剪刀差”开始呈现。

“基于上半年3.1%的营收增长与10.8%的核心净利润增长，预计全年两项指标增速将高于上半年”，管理层表示，万物云正是在通过AI降本增效、弹性定价提升收缴率、科技赋能带动新业务价值释放等路径，推动内生性增长。

抵债资产去化1.4亿

地产下行，过往关联交易带来的应收款问题，是悬在物企头上的另一把达摩克利斯之剑。

去年下半年以来，万物云接收了万科大批经营性资产抵债，包括武汉新唐万科广场、上海滨江万科广场、万驿商管、深圳创智云中心、沈阳鹿特丹广场、万瑜置业、杭州元广以及一批住宅、商铺、车位等物业资产涌进账上。

如何去化变现，一直是外界关注的焦点。对此，管理层在业绩会上透露，万物云在今年3月启动了“惊蛰行动”，寓意焕发新生、破土而出的坚定决心。

以专业队伍解决抵债资产高效去化问题，万物云动员上下多个组织和部门，针对不同资产类型，制定差异化策略。

对于销售型资产，重点把控销售价格与获取成本的关系，在整体损益≥0的原则下，尽可能实现应卖尽卖，持有期间注重盘活经营以提升价值。

“今年目标约4亿元，其中80%为车位资产，15%为住商资产，其余为办公资产。今年上半年完成约1.4亿元。”管理层进一步透露，根据历史经验，预计可6年内可完成销售型资产的去化。

对于大宗资产，则围绕社区商业展开，采取长期战略型打法，建设万物云社商品牌，提升能力，与业主共建社区商业。

今年4月18日，首个“万千荟”在武汉原万科广场正式落地，通过业态调整（如超市更新）、B1层工区改造及万物云斑马市集运营提升，该项目6月客流较1月增加26%、销售额增加31%。

8月15日，沈阳原鹿特丹万科广场，也已正式焕新升级为万芊荟。该项目刚开业前三日就实现了新增会员超千名，客流与销售额同比焕新前显著增长15%及26%。

签约22个弹性定价项目

朱保全进一步表示，目前物业行业面临三重矛盾：物业服务在存量市场的机遇与矛盾、政府的期待与行业现实的矛盾、科技跃进与业主感知的矛盾。

面对重重困局，万物云试图寻觅自身破局之道，而从今年中期业绩呈递的结果来看，在不确定性的环境中其已经寻找确定性的发展方向。

过去房地产高速发展、房价快速上涨，业主对物业费价格敏感度不高；然而随着房价下跌和经济形势变化，业主开始反问物业费定价是否合理，并希望主导物业费定价权。

“去年万科物业研发了弹性定价体系，并在今年5月正式向全行业开源。后续我们还会陆续把这一体系向各地住建系统报告，希望推动行业与业主共识之间的破局。”

以“弹性定价”推动“质价相符”的物业服务综合方案，万物云在住宅物业领域打开了新的市场拓展空间，今年上半年其在存量市场中获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.68亿元，同比增长31.5%，远高于行业15%-20%的平均增速。

万物云管理层强调，弹性定价不是鼓吹物业费降价，而是在既尊重业主对于服务品质期望的合理诉求基础上，也保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡。

截至目前，万物云今年已签约了22个弹性定价项目，还有接近12亿的业务正在洽谈之中。其中在重庆翰林学府、青岛金域蓝湾等项目实践弹性定价，以业主高选票通过的物业费方案均高于当地政府指导。

物业市场从增量转向有质量的存量运营，给行业带来机遇的同时也在“个别利益主导者”推动下，衍生了一些扰乱市场秩序的乱象。朱保全呼吁头部企业联手反对，守住有质增长的底线，为政府建言献策，为业主提供长期可持续的优质服务。

尽管很多物业企业都踊跃应用无人机、机器人等AI技术，但客户有时更愿意选择人工服务。朱保全指出，这不仅仅是简单的技术应用问题，而是如何与业主达成共识的间接推进过程。物业企业既要积极探索科技在物业服务中的应用，更需将科技提升带来的成果与业主分享。

转型之路

蝶城、多元客户，以及科技，是万物云在行业周期中实现转型的三大战略。

以蝶城 打造区域规模效应的核心战略，曾被质疑投入周期过长，但目前也迎来了收获期。

今年上半年，万物云累计已完成300个蝶城的提效改造，覆盖项目数1688个，占在管项目总量的38.3%，改造后蝶城提效2.3亿元。

而依托蝶城形成的高密度服务网络，万物云居住相关资产服务在报告期内同比提升39.6%至8.6亿元，毛利率约为22.3%。其中，自营装修收入2.7亿，同比增速50%；房屋修缮业务2.28亿，同比增速95%。

万物云通过整合能源管理、远程共享服务等企业增值能力，构建B端业务护城河，实现客户价值与盈利增长的双赢格局。

今年上半年，其物业及设施管理服务业务毛利率同比增加0.5个百分点，新增饱和收入12.5亿元，新获取10个超高层项目。与此同时，企业远程运营服务业务收入达6.19亿，同比增长14.1%，毛利率达到33.5%。

目前，AI正在成为重构物业管理价值链的核心引擎。万物云通过AI与自动化技术深度重构中后端运营体系，实现费用效率结构性提升。报告期内，其行政开支从去年同期的9.63亿元降至8.86亿元，下降0.77亿，降幅达8.0%。

释放的资源可反哺前线业务投入，形成“技术降本→资源再分配→增长加速”的战略闭环。

今年7月，首批6名AI员工完成转正答辩正式上岗。同时，万物云GC平台也升级到2.0版本，实现了多种大模型调用和多AI agent员工协作。

“尽管AI已经成为时代答案，但企业仍需清醒地意识到，业务侧的AI应用不能一厢情愿，必须与客户需求、服务感知相结合；也不能陷入技术自嗨，必须积极与行业、学界交流。”

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