观点指数：传统毕业季租房旺季效应未现 50城住宅7月租金水平延续下行趋势

智通财经APP获悉，观点指数发布《2025年8月住房租赁发展报告》。2025年7月，50城(包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内)住宅平均租金单价为31.94元/平方米/月，环比及同比均出现下滑，跌幅分别为-1.51%和-4.42%，双重跌幅表明当前市场需求端的支撑乏力。从数据来看，传统毕业季租房旺季效应未现，租金水平延续下行趋势，市场复苏进程受阻，当前租赁市场已进入以价换量的阶段，预计在三季度末之前租金仍将维持低位震荡，尤其非核心城市和郊区房源可能面临更大的降价压力。长期来看，重点城市未来租金走势将更依赖经济基本面与需求端的实质性改善。

数据来源：同花顺，观点指数整理

《住房租赁条例》9月起施行，重点城市住宅租金短期调整延续

7月21日，《住房租赁条例》(下文简称《条例》)，自2025年9月15日起施行，为住房租赁行业筑起了刚性约束的边界，更清晰指明了实现高质量发展的路径。

《条例》的出台为住房租赁行业的长期发展奠定了坚实的基础。通过规范市场秩序、保障租赁双方权益，营造了良好的市场环境，有望吸引更多长期资本进入住房租赁市场。

同时，《条例》鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，这有助于培育长期、稳定的租赁市场需求。随着市场供给和需求的不断优化，住房租赁行业将逐渐形成健康、可持续的市场生态，在解决居民住房问题、推动城市发展等方面发挥更加重要的作用。

数据来源：观点指数不完全统计

开业项目数实现小幅增长，租赁企业开辟B端服务新增长极

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得24个租住项目新开业，对比上个报告期有小幅增长，住房租赁市场供给端的活力持续释放。

数据来源：观点指数不完全统计

保利和寓、滨江暖屋、承寓、方隅公寓、恒泰星寓、乐乎公寓、瓴寓、龙湖冠寓、美寓、宁巢、融通融寓、万科泊寓、百瑞纪、雅诗阁以及有巢公寓等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大在住房租赁市场的投入。

其中小米北京青年公寓以2658套成为本期最大规模的项目。据观点指数了解，7月30日正式开业的小米北京青年公寓是由小米集团打造、泊寓提供全周期运营管理服务，专为年轻员工打造的品质居住社区。

小米青年公寓作为人才战略的载体，通过泊寓的定制化服务，既解决了员工通勤远、租房难的痛点，又以低管理成本实现了员工福利的高效落地，成为小米企业吸引和留住年轻人才的隐形福利。

同时，相较传统的C端散租业务，企业定制服务具有租期稳定、现金流可预测、资产空置率低等优势，住房租赁企业可积累行业定制经验，进一步拓展服务边界。同时，也将推动行业从碎片化租赁向规模化、专业化的资产运营进阶。

随着科技、互联网等行业企业对人才安居重视度的提升，以及《住房租赁条例》对规范化运营的要求，具备系统对接能力、服务标准化体系、场景运营经验的租赁企业将在B端市场上占据明显优势。

保租房REITs底层项目出租率高位维稳，建信住租ABS扩募获批

公募REITs层面，2025年7月，已上市的8只保租房REITs先后披露了2025年第二季度业绩报告。

数据来源：基金业绩，观点指数整理

从数据来看，8只租赁住房REITs单季度基金收入从1376万元到4565万元不等，收入合计1.8亿元，净利润合计5360万元。其中国泰君安城投宽庭租赁住房REIT单季度收入和净利润均位居首位，主要得益于上海核心区位资产的高租金韧性和规模优势。

分派率指标表现上，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT以及国泰君安城投宽庭REIT的本期分派率最高，当期分红意愿强。

数据来源：基金业绩，观点指数整理

底层资产经营表现上，截至2025年第二季度末，8只保租房REITs共计21个底层资产项目租赁住房部分按出租面积计算的出租率区间为88.69%-99.68%，整体平均出租率为95.43%。

其中半数以上项目的出租率水平超95%，底层资产运营维持高位。同时多数项目保持高收缴率，夯实收益基础。

从数据来看，保租房REITs稳健经营底色依旧凸显，底层项目经营韧性有望维持。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，8月19日当日，已上市的8只保租房REITs均下跌。从近一个月的数据来看，保租房REITs价格回调明显，其中汇添富上海地产租赁住房REIT、中金厦门安居REIT以及华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌幅均超10%。

从数据来看，保租房REITs市场整体表现欠佳，短期可能受政策、利率或行业周期影响有所回调。不过，不改REITs市场的长期潜力，核心城市优质资产凭借租金韧性与分红能力，仍将吸引长期资本布局，而扩募资产的现金流释放节奏将成为关键的观察点。

公募REITs之外，住房租赁持有型不动产ABS扩募端同样有全新进展。8月8日，建信住房租赁基金持有型不动产ABS(2024年第一次扩募并新购入租赁住房项目)获上交所通过，项目受理日期为2024年12月31日。该债券品种为ABS，由建信住房租赁基金与建融安居(北京)股权投资基金共同发起，拟发行总额为6亿元。

该专项计划预留持续扩募空间，建信住房租赁基金已储备20余个项目支持未来资产注入‌。