楼市的窗户纸被统计局撕开了

现在的楼市真实情况到底如何？

以国家统计局公布的数据来测算，7月单月全国商品房销售面积为 0.57 亿平方米，环比下降 45.8%。

也就是说 7 月份的新房销量和 6 月份相比降幅快接近一半了。

环比数据可能带有欺骗性，毕竟6月份是房企年中冲刺的关键时刻，为完成业绩指标，开发商会提供相当不错的购房优惠，因此销量会集中释放，这就导致7月销量环比6月会出现较大幅度下滑，这也能理解。

既然环比降幅不能说明真实状况，那就看同比，同比数据来看，7月份的新房销量已经创下了自2009年以来同期最低水平。

也就说，新房的销量跌回了17年前！

什么概念？40岁的中年人17年前才刚毕业，30岁的当前购房主力，17年前才刚上初中。

这个数据也说明，现在新房销量差不能把锅甩给7月份是淡季这么一说了，而是赤裸裸的展示，现在的楼市销量差到什么状况了。

除了销量差，销售金额也不理想。7 月单月全国商品房销售金额为 0.53 万亿元，环比下降 47.5%，降幅比例同样不小，并且销售金额比销售面积的降幅比例更大，这种意味着：

房价是下跌的。

而 7 月单月新房销售金额和往年相比，也创了 2015 年以来的同期新低，这说明7月份商品房的销售数据是相当惨淡。

销售淡季叠加更低的购房预期，直接导致销量创新低，这也意味着，楼市新一波的松绑措施似乎不远了。

其实房价下跌相对而言并不那么可怕，但是销量如果大幅度下降就不行了，必须要出松绑措施了。

翻看前几轮楼市松绑政策出台的节点，去年 517新政是因为小阳春的销量降幅比较大，同比降幅能超过 40% 以上，924新政是因为7月份、8月份的销量非常差。

这背后的原因也很简单，因为没有销量就没有流动性，背后的债务，房地产债务就转移不下去，这比单纯的房价下跌更严重。

所以现在才有了那么多的二手房业主选择砸盘抛售，就是因为没有销量，不砸盘不行。

放到新房市场也是这样的，其实很多开发商是能够接受降价的，甚至是主动大降价卖房。

因为相较于降价甚至是低于成本价销售，他们更怕的是肉烂在锅里，肉烂在锅里，后面的债务就真续不上了。

房地产的本质其实就是债务转移，没有流动性，怎么转移？所以销量大幅度下降，肯定会出更多的松绑措施出来。

现在 7 月份的销量这么惨淡，8 月份恐怕也不会好到哪去。

再看看 7月份的房地产数据。1-7 月份房地产开发投资总额为 5.4 万亿元，这又创了 2016 年以来的同期低值。

而房地产开发投资增速同比降幅也已经达到了 12%，这个降幅已经连续 6 个月扩大，为近 28 个月最大同比降幅。

房地产开发投资增速就是开发商在拿地盖房子这上面的花钱力度，连续的下滑代表着开发商拿地盖房的信心是不足的，力度是不大的。

现在情况是民营几乎死绝，即使浓眉大眼的央企也在频繁的组织架构，收缩规模退出三四线城市，集中有限的子弹在核心城市的核心地块。

只有这样的城市，这样的地段建出来的房子才有一定的销路。至于非重点城市，特别是三四线城市，该舍就舍，该撤就撤。

另外，曾经一度还不错的重点城市的外围区域，现在开发商们也是避之不及。所以就看到了今年重点城市的土拍溢价率不断走高，但全国市场土拍金额还是在下降的，市场的分化现在是越来越严重了。

同时再强调一遍，不管是所谓的新规项目还是所谓的第四代住宅，它只是比较好卖，但并不意味着价格就一定坚定，甚至是必须得上涨。

因为现在还处在楼市的调整周期之内，很多新项目还是会受到整体低迷市场行情的影响的。特别是今年以来所谓的新规项目的供应体量也比较大，慢慢体量也增上去了，这也会形成一定的市场竞争。

然后是全国商品房待售面积，也就是新房库存。截至 7 月末，商品房待售面积约 7.6 亿平方米，这个体量还是要比 2015 年楼市涨价去库存时期的库存体量要高的，由此可见整体的楼市去化压力还是比较大。

积极信号是，待售面积环比是减少的，比 6 月末减少 462 万平方米。而不好的点在于相较于去年同期还是增加的，相较于去年 7 月份待售面积增加了 2560 万平方米。

所以现在想要促进房地产市场止跌回稳，去库存仍然是重点工作。分析完这些数据，只能说，大概率更大的松绑措施就在路上了。