342亩"工改居"破冰!凤翔湾旧改启动，南庄东大门要变天?

8月6日，佛山市公共资源交易中心一纸公告引爆禅城楼市——魁奇西路以北、东平水道以南342.3亩地块启动城市更新招标，预算165万元公开遴选技术单位。这个被标注为"工改居"的巨无霸项目，正是沉寂多年的南庄凤翔湾旧改。

图片说明：来源佛山市公共资源交易中心

翻开规划文件可见，项目涉及南庄东村、上元村、柏塱村、贝岗村四大村集体用地，由东村集团与上元股份社联合采购技术服务。从2021年佛山建投都市置业中标前期服务，到如今进入用地报批关键阶段，这场横跨四年的旧改马拉松终于进入冲刺期。

01.

一线望江+南风古灶景观带，

稀缺江景资源待释放

项目地块位于新石南大桥北侧，东平水道在此形成天然弯道，270°环幕江景视野堪称禅城独一份。隔江相望的南风古灶文旅区，更赋予地块文化底蕴加持。未来地块若能将342亩临江地块整体开发，或将诞生禅城首个滨水低密社区。

值得关注的是，地块内现存东村炮楼等历史建筑，规划文件特别要求"与周边环境协调"。这或许意味着改造中将保留岭南水乡肌理，打造兼具现代居住与文化展示功能的特色片区。

02.

配套拼图加速补全：

学校、地铁、商业全面升级

尽管凤翔湾学校建设因征地问题推迟，但最新控规显示，项目范围内已预留九年一贯制学校用地，规划与佛山地铁5号线经八路站无缝衔接。3公里生活圈内，佛山明德中英文学校、禅城区人民医院总院等配套已逐步兑现。

交通方面，魁奇路快速化改造与禅西大道贯通，使项目可快速直达祖庙商圈，半个钟接驳广州南站。未来地铁5号线若落地，将形成"双地铁+快速路"立体交通网，彻底激活东平河沿岸价值。

图片说明：凤翔湾效果图

03.

户型猜想：

江景大平层或成主力产品

参照周边在售项目，南庄楼盘美的凤翔湾壹号近期主推的「璟樾」组团，主打84-102㎡三至四房新规户型，得房率高达95%，全南向四开间设计+升级中空隔音玻璃、天然大理石淋浴区等成交标。未来，随着342亩旧改的推进，凤翔湾的城市界面将大幅提升，新房价格也有望水涨船高。

图片说明：美的凤翔湾壹号项目实景图

由于地块一线望江，旧改地块若定位高端，可能推出建面约120㎡以上江景大平层，采用横厅设计+双主卧套间，部分顶层单位或配空中花园。

商业配套方面，项目东南角已规划社区商业综合体，与在建的汇银W新港湾商业体形成联动，满足日常消费同时承接南风古灶文旅客流。

04.

旧改红利释放：

东平河畔再添人居标杆

作为禅城"工改居"战略重点项目，南庄凤翔湾旧改承载着城市界面焕新使命。342亩连片开发将彻底改变片区厂房与握手楼并存的旧貌，预计释放超2000套住宅。对比当前东平河沿岸3万+/㎡的二手房价，旧改项目或将填补2.5万-3万价格段空白，重塑区域价值体系。

05.

市场影响：

南庄楼市迎来价值重构

当前南庄在售新房中，海伦堡玖悦澜湾以1.1万/㎡毛坯价走量，美的凤翔湾壹号则凭借江景+新规站稳1.3万/㎡关口。旧改落地后，片区或将形成"改善型江景社区+刚需型地铁大盘"的产品格局。对于开发商而言，如何平衡342亩大体量开发与市场去化节奏，将成为项目成败关键。

写到最后：

从2018年纳入旧改计划，到如今进入实施阶段，南庄凤翔湾旧改历经七年长跑终见曙光。这个集江景资源、文化底蕴、交通枢纽于一身的超级项目，或将改写禅城"东平河时代"的人居版图。对于购房者而言，关注项目动态的同时，更需留意周边配套兑现进度——毕竟，再美的规划，终究要落地才能兑现价值。

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