有一种难受叫买了“复式楼”，不好住，也不好卖，彻底变成不动产

旋转楼梯的优雅背后，是上下奔波的疲惫；挑空客厅的气派之下，隐藏着寒冬酷暑的煎熬。复式楼，这个曾经象征着阶层跃升的梦想住宅，如今成了许多中产家庭心头挥之不去的隐痛。

王先生五年前倾尽积蓄购入一套顶楼复式，满心欢喜地憧憬着“买一层得两层”的优越感，幻想着从此步入“豪宅”生活。

然而五年后的今天，他只能无奈地叹息：“老父亲膝盖不好，上下楼对他来说简直如同登天。冬天更是苦不堪言，楼上暖气十足，热得烦躁；楼下却冷得瑟瑟发抖，暖气费高得吓人。”

当他想要换房时，中介却摇头苦笑，表示这种房子虽然看的人不少，但真正愿意接手的寥寥无几。王先生并非个例，复式楼这曾经令人心驰神往的“空间魔法”，正在悄然褪去其光环，沦为许多人手中难以脱手的“不动产”。

01 攀爬之痛：优雅楼梯成为生活负担

复式楼那曾被视为优雅风景线的旋转楼梯，在日常生活中却成为了巨大的障碍。家中如有老人或小孩，陡峭的台阶无疑会增加安全隐患。

许多复式楼的设计并未充分考虑楼梯位置的合理性。有的楼梯突兀地矗立在客厅中央，割裂了整体空间；有的则挤在角落，狭窄陡峭，行走不便。

一位居住在280㎡复式住宅的母亲坦言，每天上下楼不下20次，照顾孩子、家务劳动都成为体力消耗巨大的挑战。这种日常的攀爬之苦，让许多业主不堪重负。

更令人担忧的是安全隐患。老年人腿脚不便，儿童活泼好动，楼梯成为了家中的危险地带。不少家庭不得不额外投入资金进行改造，安装扶手和防滑设施，增加了居住成本。

02 舒适度缺失：温度失衡与空间压抑

复式楼引以为傲的“层高感”带来温度失衡的难题。挑高客厅在视觉上营造了气派非凡的氛围，但在供暖季，热空气上升的物理原理却让楼上楼下温差巨大。

楼下寒气逼人，楼上却热浪滚滚，空调费如同无底洞一般飙升。这种“楼上楼下两重天”的体感，在盛夏和寒冬尤为令人难受。

复式住宅的体验感并不理想。虽然很多白领家庭希望享受更好的居住体验，但实际情况是，复式楼的上下两层总高约为5米。如果下层高度达到3米以确保舒适，那么上层的高度就只有2米左右。

这会导致居住在上层时感到压抑，尤其是对于身高超过1.8米的人来说更为明显。许多复式户型存在明显的采光死角，餐厅、厨房依赖二次采光，卫生间和书房常年昏暗。

即使是南北通透的复式，实际光照效果也远不如同面积的大平层。

03 居住成本：高昂的装修与维护费用

复式楼的装修费用比大平层高出30%甚至更多。楼梯定制费用动辄数万元，双层空调的能耗飙升40%，后期维护成本持续累积。

复式住宅的装修费用至少需要70-80万元，甚至上百万元。主要是因为其面积较大，所需建材和人工更多。此外，物业费、取暖费和维修基金等也高于普通住宅。

这些投入在转售时往往难以收回，买家很少为前任业主的装修风格买单。很多家庭即使买得起这类房子，却难以负担长期居住的成本。

04 流通困境：有价无市的市场现实

复式住宅的流通性较差。购买复式住宅相对容易，但要卖出变现却很困难。中产家庭可能没有足够的经济实力购买大户型的复式住宅，而富裕家庭更倾向于购买新房或大别墅。

二手复式住宅市场较小。因此，这类房产不仅价格易跌，而且流动性差，容易滞销。

2025年，广州多个复式项目陷入滞销困境。高端项目如鹏瑞1号，顶层复式备案价高达56万元/㎡，但截至8月仅售出3套，上千平方米复式更是“零成交”。

曾经的“豪宅平替”如今成了开发商的“烫手山芋”。二手市场判决显示，复式楼因其结构缺陷，转售难度是平层的两倍以上，溢价空间持续收窄。

05 群体局限：目标客群悄然萎缩

复式楼的目标客群也在悄然萎缩。新生代年轻家庭规模缩小，生活节奏加快，对“爬楼”的耐受度极低，他们更青睐轻松便捷的平层住宅或服务式公寓。

一些早期的复式楼产品在户型设计、采光通风等方面存在明显缺陷，如今看来已经显得陈旧落伍，难以满足当代人的审美和生活需求。

中国60岁以上人口突破3亿，无障碍通行成为刚需。调研显示，85后购房者将“无台阶”列为购房重要考量因素之一。复式楼的楼梯已成为家庭养老的潜在风险。

对于改善型购房者而言，他们对居住舒适度和空间品质的要求更高。复式楼中那些难以改造的楼梯位置、难以避免的上下层温差以及空间分割带来的不便，往往成为他们最终放弃复式楼的关键因素。

06 改造策略：提升居住体验与资产价值

对于已购入复式楼的业主而言，如果仍有自住需求，可以考虑投入成本进行针对性改造。优化楼梯坡度和位置，增设适老化设施；通过科学保温、分区温控来改善能耗问题。

精心规划功能区，减少垂直空间带来的割裂感，提升居住舒适度。例如，可以将卧室等静态功能区设置在楼下，减少上下楼梯的频率。

若决心出售，则需直面市场现实，摒弃“高价买入，必须赚回”的执念，合理定价。并突出房屋的优势，例如视野开阔、空间可塑性强等，以诚意吸引真正欣赏其价值的买家。

考虑到复式楼在二手市场上的困境，适当降价可能是不可避免的。只有更低的单价，使得首付款下降，才可能吸引一些年轻的大家庭。

老孙最终决定搬出他原来的复式楼，搬到市中心的老房子居住。他说，这些年住在复式楼里感到非常痛苦，后悔买了这套房子。

他的复式楼现在空置在那里，既不想住，也卖不出去，真正成为了家庭中的“不动产”。

而在市场上，新一代大平层正以“墅厅化”设计兼顾仪式感和便利性，满足家庭成长性需求，逐渐成为购房者的首选。

曾经迷人的复式楼楼梯，如今或许已成为一个时代的孤独陈设。