闪电律解｜兄弟俩花400万抵押房 开发商“明知故卖” 怎么办？律师：构成欺诈

近日，河南郑州的陈先生兄弟二人花400万买了两套房，全部流程办好后，网签却迟迟办不下来。经多方打听得知，销售当时承诺“即买即住即网签”的现房竟是抵押房，房子早已被开发商抵押给银行了，现在这笔贷款还有几千万没还，两代人的积蓄就此陷入“钱房两空”的险境。

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对此，北京市中伦文德（济南）律师事务所曹素娟律师从法律角度进行了分析和解读：

首先，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构予以撤销。根据《中华人民共和国民法典》第五百条第三款，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。开发商明知房屋存在抵押，却故意隐瞒或虚假宣传“即买即住即网签”，导致购房者误以为房屋无权利瑕疵，构成欺诈，可撤销合同并主张缔约过失责任。

其次，根据《商品房销售管理办法》第九条，房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，必须书面告知购房者。若开发商未履行告知义务，购房者有权要求解除合同，并主张赔偿。

再次，建议采取以下措施进行维权：第一，收集证据：包括购房合同、付款凭证、销售承诺记录（如录音、聊天记录）、开发商承认抵押的证据等。第二，协商解除合同：要求开发商退还全部购房款，并赔偿损失（如利息、中介费）。第三，诉讼或仲裁：若协商无果，可向法院起诉，主张撤销合同，并要求开发商承担违约责任。第四，向监管部门投诉：可向郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市市场监管局等相关部门举报开发商违规销售行为。

最后，提醒广大购房者，在签订购房合同前，严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的要求，前往当地不动产登记机构等相关部门，通过合法、正规的查询途径，精准核实所购房产的现实状态，包括但不限于是否存在抵押、查封、权属争议等情形。同时，时刻牢记口头承诺通常不具有法律上的强制执行力，切不可仅凭开发商或销售人员的口头说辞就做出决策，务必经过审慎思考、全面评估，再签订购房合同，以充分保障自身的合法权益。