公募REITs指数调整 一批产品将迎解禁潮

来源：上海证券报

　　◎记者 聂林浩

　　8月以来，公募REITs市场走势趋弱，截至8月20日，中证REITs全收益指数下跌近4%，8月11至19日连收7根阴线。机构认为，近期市场对于大类资产系统性重估的分歧加剧，权益市场走强，债市持续承压，与债市联动性较强的REITs市场也相应走弱。同时，9月至12月，一批REITs产品的战略配售份额将迎来解禁潮。

　　Choice数据显示，8月20日，中证REITs全收益指数结束了此前的七连跌，收盘上涨0.43%，但8月以来的跌幅达3.95%。

　　具体来看，在已上市的73只REITs中，除华泰宝湾物流REIT和8月刚上市的2只数据中心REITs上涨外，剩余70只REITs均下跌。其中，保障性租赁住房类型跌幅更为显著，平均跌幅超8%；消费基础设施和能源基础设施类型的平均跌幅也在5%以上。

　　公募REITs市场的成交活跃度有所降低。数据显示，截至8月19日，公募REITs市场整体成交量与成交额已连续三周下降，近一周的成交额为17.15亿元，成交量为4.22亿份，环比分别下降47.49%和38.75%。

　　公募REITs市场未来还将面临的一个挑战是，一批产品的战略配售份额将集中解禁。

　　根据相关规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售的（下称“原始权益人战配”），其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月；原始权益人战配以外的专业机构投资者（下称“市场化战配”），参与战略配售的持有份额期限自上市之日起不少于12个月。

　　据记者统计，从8月数据来看，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT均在2022年8月31日上市，部分原始权益人战配份额即将迎来解禁；华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT分别于2024年8月16日和8月28日上市，市场化战配份额也将解禁。

　　此外，2024年是公募REITs的发行大年，全年共上市29只产品，其中16只产品为9月之后上市，全年占比超过一半，市场化战配持有份额一年期将满，这批产品将迎来密集的解禁潮。

　　据华源证券分析师廖志明统计，目前已上市的REITs中，战略投资者是参与配售的主力军，每只产品的配售份额比例均在67%及以上。2025年9月至12月，公募REITs将大面积解禁，合计解禁份额38.3亿份，占全市场已发行份额的8.9%。分类型来看，园区基础设施类9月至12月合计将解禁的份额为14.4亿份，交通基础设施类11月将解禁8.72亿份，这两类REITs后续或面临较大程度的抛售压力。