长沙掀起“商改住”热潮！20+楼盘调规！老业主却坐不住了……

如今的长沙楼市，“商改住”已经成为最热的词汇之一！

据不完全统计，目前长沙已有20+楼盘申请了调规，拟进行“商改住”。

长沙之所以掀起“商改住”热潮，起因是去年7月长沙发布《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，推动商业地产去库存。

在当前市场情况下，“商改住”的确有利于缓解开发商的经营压力，但同时也引发了部分楼盘老业主不满，宣称被开发商“背刺”：一是宣传的商业大幅缩水，甚至说没就没了；二是“商改住”后住宅预计卖新规，得房率大大提升；三是还可能抢占周边优质教育资源等。

由于立场不同，不同群体看待问题的角度也会不同。“商改住”一时间确实很难破局！

长沙目前已有平吉上府、润和滨江湾、龙湖春江天玺项目（龙湖观萃）、复地滨江金融中心、绿城凤起麓鸣、中海阅湘台、北中心保利时代、龙湖滨江颂、金茂智慧科学城、旺德府万象时代等楼盘进行了调规，其中不乏热门项目。

其中，岳麓区的滨江新城已经成为“商改住”的热点区域，如龙湖滨江颂、复地滨江金融中心、润和滨江湾等，打造的皆为改善项目。

润和滨江湾二期“商改住”后，将新增7栋住宅大平层。项目一线临江，品质出众，在售的商业大平层最高卖到了42000元/㎡，未来住宅大平层价格有望打破长沙天花板……

天心区的南湖新城板块也有绿城凤起麓鸣、中海阅湘台2个江景大平层项目调规。

中海阅湘台15#、16#一线江景，视野绝佳，原规划为商业大平层，调整为住宅性质对外销售后，精装备案价格最高达到40000+元/㎡。

开福区城北板块的龙湖春江天玺项目、北中心保利时代等项目也进行了“商改住”。其中龙湖春江天玺项目将3栋公寓改为7栋住宅，项目也进行了更名——龙湖观萃，网传首开实际去化仅2成左右，购房者并不买账。

雨花区的平吉上府近日也计划“商改住”了！8月12日，长沙市自然资源和规划局发布《树木岭东片控规G05-F29地块规划修改》（平吉上府）启动公示。根据公示，地块拟调整为商住地块，商住比36:64。该地块为平吉上府南侧未开发的商业地块，地块位置优越……

预计在未来，长沙还将诞生多个“商改住”的项目或地块！

市面现不同声音 “商改住”引业主不满

不过，在“商改住”热潮的持续进行下，市面上也出现了一些不一样的声音！

今年1月，长沙市自然资源规划局举办了对龙湖开福天街地块商改住的调规批前公示的听证会。3月，长沙自规局已发布龙湖开福区渔业路项目三期批前公示，龙湖开福天街地块拟更改规划。

开发商此举引发不少业主坚决反对，有业主认为，改建、重建建筑物及其附属配套设施需由全体业主共同决定，龙湖天街还未明确建设完成和开业时间就开始调规，置所有业主利益于不顾。

另外，业主表示，楼盘“商改住”后新增的居住人口势必抢占周边小学和初中的配套教育资源，业主担心已有的学位将来不够用，损害全体业主权益。

无独有偶，开福区万境潇湘楼盘业主多次在问政湖南等平台投诉开发商“商改住”，有业主表示，目前万境潇湘一、二期都已交房，西南侧原本需配建约5万方商业，自带2000㎡滨水商业广场。如今该地块拟调规为商住地，业主们买房时承诺的5万方商业说变就变。

对此，万境潇湘的开发商——湖南矿梦置业开发有限公司进行了回复。

开发商表示，万境潇湘二期对外宣传的内容为商业用地，包括商品房买卖合同、沙盘及红线内不利因素中均有输出，开发商报建该地块规划为公寓与底商，现拟按照政府“商改住”政策，将约850户公寓部分调整为约 200户的住宅，同时严格保持原规划的建筑高度(60m)、配套商业面积(5126.78㎡)不变、建筑密度、容积率、绿地率均不变。也就是说，调规后商业公寓彻底没了！

据查询，万境潇湘的开发商——湖南矿梦置业开发有限公司，是由湖南梦想置业开发有限公司和五矿地产湖南开发有限公司共同出资成立的。

北中心保利时代因“商改住”更是闹得沸沸扬扬，业主纷纷希望购物中心商业+200米地标早日动工。

针对该情况，近日湖南保福置业有限公司（保利）发布了一份告知书，明确商业体不低于10万方，10月底完成方案设计优化，今年底开工，2029年中完工。

此前开福区秀峰街道也进行了回复：根据开发商保福置业反馈，保利北中心商业配套实施方案正处于设计阶段，待方案确定后，将立即启动报规审批流程。若各环节工作推进顺利，按照既定计划，该商业综合体预计于2025年年底可开工建设。期待项目商业早日开工！

在当前楼市行情下，开发商进行“商改住”，最终目的是为了盘活资产，是市场的大趋势。不过，开发商也不能过度宣传商业配套，最终难以兑现，损害业主权益。

建议楼盘开发商在“商改住”前能与业主友好协商，充分保障业主的知情权，避免纠纷。