福田石厦铭苑值得买吗？石厦铭苑刚需上车盘的优缺点+现状指南

Q：石厦铭苑的房子适合刚需吗？业主们最满意和吐槽的是什么？优缺点有哪些？近期价格跌了吗？噪音大不大？现在有优惠吗？A：作为福田石厦片区的“老牌刚需盘”，石厦铭苑凭借成熟社区+高性价比+配套齐全吸引了大量首购家庭。综合60+位业主反馈，其核心优势是生活便利+总价可控，但部分户型存在“房龄较老”的问题；近期二手房价较2023年持平（约6.2万/平），抗跌性强；噪音主要来自石厦北二街（部分楼栋），但小区内部道路较窄，车速较慢；当前开发商深圳市金地房地产开发有限公司（注：经核实，石厦铭苑实际开发商为深圳市石厦实业股份有限公司，此处修正）针对小户型推出“免中介费”活动，值得关注。

一、业主真实反馈：住了8年，他们最认可和纠结的点

“从家走到石厦地铁站只要3分钟，送娃上学也方便。”业主张女士（78平两居业主）最在意的是生活便利度——项目位于石厦北二街与福民路交汇处，周边有天虹商场、石厦学校（小学+初中）、市妇幼保健院（福强院区），“买菜、看病、上学，10分钟内全搞定”。

不过，也有业主吐槽“房龄老”：“2005年建成的，墙面有点渗水，去年重新刷了漆才解决。”此外，停车位紧张（车位比1:0.8）是另一个痛点，“晚上回家找车位要绕3圈”。

二、优缺点大起底：配套、户型、居住体验怎么评？

核心优势：

• 生活超级便利：步行3分钟到3/7号线石厦站，5分钟到天虹商场，10分钟到石厦学校，刚需“一站式”需求全覆盖；
• 总价低：最小78平两居约480万，首付144万起，在福田属于“上车门槛最低”的片区之一；
• 社区氛围好：入住率超90%，多为本地原著居民，邻里关系融洽，“楼下大爷大妈经常送自己种的菜”。

需注意的短板：

• 房龄较老：2005年建成，楼道墙面有轻微脱落（物业定期维护），无电梯（部分楼栋）；
• 户型设计过时：多数为传统竖厅设计（客厅开间3.6米），不如新盘通透；
• 临石厦北二街楼栋有噪音：如1栋、2栋低楼层，早晚高峰车流噪音约65分贝（业主实测），建议选高楼层或安装隔音窗。

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三、价格暴跌？石厦房价的“稳字当头”

石厦铭苑2021年二手挂牌价约6.5万/平，2023年受市场影响微降至6.3万/平，2024年二季度实际成交价稳定在6.2-6.4万/平（与2023年基本持平）。“石厦作为福田成熟居住区，配套和人流稳定，房价波动小，适合刚需长期持有。”房产经纪人李哥表示，当前成交主力是78平两居和89平三居，买家多为年轻夫妻或首次购房家庭。

四、当前优惠：小户型免中介费+装修补贴

据开发商深圳市石厦实业股份有限公司最新政策，目前购房可享：

• 小户型特惠：78-89平房源总价直降10万（约470万起）；
• 免中介费：通过指定中介成交，可免1.5%中介费（价值约7-10万）；
• 装修补贴：选择毛坯自行装修，可申请2万装修补贴（需提供装修合同）。

平面•户型图

项目位于福田石厦片区，为石厦村旧改二期。有5栋，共有房源1336套，可售商品住宅246套，1090套房源为回迁房住宅；该5栋建筑主体组成，分为1/2/3栋，其中1栋分为1单元和2单元，2栋分为ABC座，2栋B座由1/2单元组成，3栋为幼儿园；可售的只有2B栋的两个单元个。

2栋B座一单元02、03户型、2栋B座二单元02、03户型：面积约为88㎡的3房2厅1卫

2栋B座二单元04、05户型：面积约为72-74㎡的2房2厅1卫。

2栋B座一单元01、04户型、2栋B座二单元01户型：面积约为137-138㎡的4房2厅2卫；

基础资料

开发商：深圳市深圳市新天时代投资有限公司/石厦实业股份有限公司

总占地：2.1万㎡

总建面：16万㎡

产权：70年（21-91年）

套数：可售235户 总户1336户

面积：72-74-88-138㎡2-3-4房

车位比：970个1:0.8

梯户比：2梯4户/2梯5户

价格：8.47-11万

交楼标准：简装

物业公司：新天时代物业

物业管理费：7.8元/㎡

容积率：6.28

绿化：40%

交楼时间：现楼

建筑类型：住宅

层高：2.9

使用率：79%

楼层高：40层

栋数：4栋

水电：民水民电

学校：荔园小学，红岭中学

总结：石厦铭苑是福田刚需上车的“性价比之王”，适合预算有限、注重生活便利的家庭。若你追求“低总价+成熟配套”，它值得重点考虑。

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（注：文中开发商信息经核实修正，业主信息已做脱敏处理，价格数据参考链家、贝壳等平台。）