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1999 年买的房，住了 26 年，却因没过户登记在已故原房主名下。当买家要求原房主的继承人协助过户时，继承人以协议有瑕疵、没见过房款为由拒绝，这样的纠纷该如何解决？北京大兴区一起案例中，法院最终判决继承人必须协助办理过户手续，为类似陈年房屋交易的过户难题提供了参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵鹏
被告：孙伟
第三人：郑强
关联人物：
孙建国（孙伟之父，涉案房屋原登记所有权人，1999 年去世）
张兰（孙伟之母，2010 年去世）
孙莉（孙伟之姐，已注销中国国籍，现居加拿大）
（二）事件经过
1999 年 4 月 1 日，赵鹏与孙伟之父孙建国（已去世）签订《买卖房协议书》，约定孙建国将位于北京市大兴区的九号房屋（登记所有权人孙建国）出售给赵鹏，孙建国需协助办理过户手续。
协议签订后，赵鹏以现金方式支付房款 10 万元，孙伟委托朋友郑强收取房款，并将九号房屋的钥匙、所有权证书交付给赵鹏。赵鹏随后入住该房屋，居住至今，2001 年 2 月 21 日将户籍迁入九号房屋。
由于法律意识淡薄，双方一直未办理房屋过户手续，九号房屋仍登记在孙建国名下。孙建国于 1999 年 3 月 25 日去世，其妻子张兰于 2010 年去世，二人育有孙伟和孙莉两个子女，孙莉已加入加拿大国籍，与孙伟基本无联系，孙伟也无法提供其具体身份信息。
赵鹏试图与孙伟协商办理过户事宜，遭孙伟拒绝，遂诉至法院，请求：1. 判令孙伟在判决生效后十日内协助办理九号房屋过户手续；2. 本案诉讼费由孙伟承担。
孙伟辩称：从未见过赵鹏提交的《买卖房协议书》，该协议存在多处错误，第一页购买方为空白，签署页甲方无购房人信息，乙方却签了赵鹏的名字，且协议日期 1999 年 4 月 1 日时其父孙建国已去世，协议无效；赵鹏未提交支付 10 万元房款的证据；赵鹏提交的录音未告知当事人，可信度、完整性和真实性存疑，不同意赵鹏的全部诉求。
郑强述称：与孙伟是四十年的朋友，并非房屋买卖中间人，只是帮孙伟从赵鹏处取了 10 万元现金并去银行验钞，钥匙和房本是孙伟给的，自己转交给赵鹏；因孙伟父亲去世，在房屋买卖合同中代签过字；对交易细节不清楚，与本案无关，同意赵鹏与孙伟商量的结果。
（三）争议焦点
赵鹏与孙伟之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系？
孙伟是否有义务协助赵鹏办理九号房屋的过户手续？
二、案件分析
（一）房屋买卖合同关系的认定
虽《买卖房协议书》无孙建国或孙伟签字，且形成时间在孙建国去世后，但结合郑强和赵鹏的陈述，郑强作为中间人于 1999 年 4 月 1 日收取了赵鹏 10 万元现金，并将九号房屋钥匙、所有权证书交付赵鹏，赵鹏随后入住并将户籍迁入，居住使用至今近 26 年。
孙伟未否认收取 10 万元现金及向郑强交付钥匙、所有权证书，仅以时间太久记不清为由抗辩，结合赵鹏提交的录音证据，可认定孙伟与赵鹏之间存在事实上的房屋买卖合同关系，孙伟委托郑强处理房屋买卖相关事宜。
（二）合同效力及过户义务
九号房屋登记在孙建国名下，孙伟出卖房屋时孙建国已去世，孙伟作为继承人之一，其出卖行为属无权处分，但无权处分并不影响房屋买卖合同的效力。
自房屋出售至今近 26 年，孙建国的妻子张兰已去世，孙伟之姐孙莉已注销中国国籍且无法联系，现有证据显示合同不存在其他法定无效情形，应认定为有效。
赵鹏已履行支付房款义务，孙伟也履行了交付房屋义务，赵鹏长期占有使用房屋，无其他权利人主张权益，且九号房屋无抵押查封，不存在过户障碍，孙伟应履行协助过户义务。若其他权利人因孙伟的无权处分受损，可另向孙伟主张赔偿。
三、裁判结果
法院判决：
孙伟于本判决生效之日起十日内协助赵鹏办理北京市大兴区（九号房屋）的不动产转移登记手续，将上述房屋转移登记至赵鹏名下。
四、案件启示
（一）房屋交易后务必及时办理过户
赵鹏入住九号房屋26 年未过户，导致原房主去世后需找继承人协助，增加了过户难度。购房者应在签订合同并支付房款后，尽快办理过户手续，避免因时间过长出现房主去世、继承人不配合等问题。
（二）合同瑕疵不影响事实交易的认定
本案《买卖房协议书》存在多处瑕疵，但法院结合房款支付、房屋交付、长期居住、户籍迁入等事实，认定了房屋买卖合同关系的存在。这表明，书面合同虽重要，但实际履行的证据（如付款凭证、居住证明等）在纠纷处理中同样关键。
（三）继承人需对被继承人的合同义务负责
原房主去世后，其继承人在继承遗产的同时，也需承担被继承人的合同义务。孙伟作为孙建国的继承人，虽以不知情为由抗辩，但法院仍判决其协助过户，体现了权利与义务的统一性。
（四）涉外因素不构成过户障碍
孙伟之姐孙莉为加拿大国籍且无法联系，看似构成过户障碍，但法院在无法取得其身份信息的情况下，基于赵鹏长期占有使用房屋且无其他权利人主张权利的事实，判决孙伟协助过户。这提示，涉外因素并非无法逾越的过户难题，关键在于交易的真实性和实际履行情况。
（五）保留交易证据至关重要
赵鹏能胜诉，得益于其持有《买卖房协议书》、房屋所有权证书，以及长期居住、户籍迁入的证明，还有与孙伟、郑强的录音等证据。购房者在交易过程中应注意留存付款凭证、交接记录、沟通录音等证据，以备不时之需。
本案的判决既维护了长期稳定的交易秩序，又充分考虑了房屋买卖的实际履行情况，为类似陈年房屋交易的过户纠纷提供了清晰指引。购房者务必重视过户手续，同时注意保留交易证据，以保障自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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