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农村房屋买卖中，亲戚之间碍于情面未签书面协议的情况并不少见。北京顺义区一起案例中，购房者凭借口头协议购买房屋并居住二十余年，最终法院确认该口头买卖协议有效，为农村房屋口头交易的效力认定提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：
陈兰（买受人之一，某村村民）
马涛（陈兰与马军之子）
马亮（陈兰与马军之子）
被告：马强（出卖人，马军之弟）
关联人物：
马军（陈兰之夫，买受人之一，2014 年去世）
马志（集体土地建设用地使用证登记的土地使用者）
（二）事件经过
马强与马军系兄弟关系，陈兰与马军为夫妻，二人育有马涛、马亮二子。1995 年 4 月，马强与马军、陈兰达成口头协议，约定马强将位于北京市顺义区某镇某村某街的四号房屋（含正房 7 间、厢房 3 间，共 10 间）及院落以 1.7 万元价格卖给马军、陈兰。
因双方是亲戚关系，关系亲近，未签订书面房屋买卖合同。陈兰、马军支付房款后，马强将房屋及集体土地建设用地使用证原件（编号为顺义县某镇集建（证）字 XX 号，登记土地使用者为马志）交付给他们。自 1995 年 4 月起，陈兰、马军在四号房屋及院落居住，二十余年间，房屋的维护、翻建、装修均由二人完成，期间陈兰在正房和东厢房之间新建了两间耳房。
2014 年 5 月，马军去世。后马强与陈兰就四号房屋产生争议，马强主张双方是借用关系，要求陈兰腾退房屋，陈兰则主张是买卖关系，拒绝腾退。2017 年，马强诉至法院，要求排除妨害，法院作出m号民事判决书，驳回马强的诉讼请求，该判决已生效。
为明确权利，陈兰、马涛、马亮诉至法院，请求：1. 确认 1995 年 4 月陈兰、马军与马强就四号房屋达成的口头房屋买卖协议有效；2. 诉讼费用由马强负担。
马强未答辩，亦未参加庭审。
（三）争议焦点
陈兰、马军与马强之间是否存在有效的口头房屋买卖协议？
该口头协议是否符合法律规定，应否被确认有效？
二、案件分析
（一）口头买卖协议的存在认定
生效的m号民事判决书已认定，陈兰自 1995 年 4 月起在四号房屋居住二十余年，期间对房屋进行维护、翻建、装修，且持有集体土地建设用地使用证原件。
马强曾主张双方是借用关系，但无法解释为何二十余年间未提出异议或主张权利，也未能提供证据佐证，其关于 “土地使用证放在房屋内未带走” 的解释不符合日常生活常识，难以采信。
陈兰提交的谈话录音显示，马强对出售四号房屋一事知情并同意，马强虽不认可该录音效力，但未提供证据反驳，故录音可作为有效证据。
综合以上事实，足以认定 1995 年马强与陈兰、马军之间存在口头房屋买卖协议，而非借用关系。
（二）口头协议的效力判断
陈兰系北京市顺义区某镇某村村民，具有农业户口，属于该村集体经济组织成员，其购买本村房屋的行为未违反法律、行政法规的强制性规定（农村房屋买卖的核心限制是禁止向本集体外成员转让）。
根据《中华人民共和国合同法》第十条，当事人订立合同可以采取口头形式，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式的除外。农村房屋买卖法律未强制要求书面形式，故涉案口头协议形式合法。
协议是双方真实意思表示，内容不违背公序良俗，且已实际履行（支付房款、交付房屋及土地使用证、长期居住使用），应认定为有效。
（三）被告未到庭的处理
马强经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，法院可依据现有证据和查明事实作出裁判。
三、裁判结果
法院判决：
确认马军、陈兰与马强关于北京市顺义区某镇某村某街四号房屋[集体土地建设用地使用证为顺义县某镇集建（证）字 XX 号] 宅院上 10 间房屋所达成的口头房屋买卖协议有效；
驳回原告陈兰、马涛、马亮的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋口头买卖协议可有效，但需实际履行佐证
本案中，口头协议虽无书面形式，但因存在支付房款、交付房屋及产权凭证、长期居住使用等实际履行行为，被法院认定有效。这表明，书面协议并非农村房屋买卖有效的唯一要件，但需有充分证据证明协议存在及履行情况。
（二）买受人身份是农村房屋买卖效力的关键
陈兰作为本村村民，符合购买农村房屋的身份条件，这是协议有效的重要前提。若买受人是非本村村民，即使有口头协议并实际履行，也可能因违反法律强制性规定被认定无效。因此，农村房屋交易前需确认买受人是否为本集体经济组织成员。
（三）保留证据对维权至关重要
陈兰能胜诉，关键在于持有土地使用证原件、提供谈话录音，且能证明长期居住和对房屋进行维护翻建的事实。购房者应注意留存付款凭证、房屋交接证明、居住期间的水电费及物业费缴纳记录等，以备发生争议时举证。
（四）亲戚间交易更应规范手续
本案因双方是亲戚关系未签书面协议，导致后期产生纠纷。亲戚间交易更应注重手续规范，即使不签订复杂合同，也应签订简单书面协议，明确房屋位置、价款、付款方式等核心内容，并由双方签字确认，避免日后扯皮。
（五）生效判决的既判力可作为重要依据
m号民事判决书已对买卖关系作出认定，本案中法院直接援引该生效判决的事实认定，大大提高了裁判效率。当事人在维权过程中，应重视生效法律文书的作用，可将其作为后续诉讼的重要证据。
本案的判决体现了法院对农村交易习惯的尊重，也强调了 “事实履行” 在合同效力认定中的重要性。对于农村房屋买卖双方而言，无论关系亲疏，都应增强证据意识，规范交易手续，以保障自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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