北京律师：入住十几年未过户，多方推诿，法院判协助过户

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买房后入住十几年，却迟迟无法办理产权过户，这样的糟心事该如何解决？北京一起案例中，购房者支付房款并居住多年，因开发商、村委会等多方推诿无法过户，法院最终判决四名被告共同协助办理过户手续，为类似纠纷提供了维权思路。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵伟

被告：

孙强

周丽

丁村委会（某村村民委员会）

丙合作社（某村经济合作社）

戊合作社（北京某合作社，房屋登记权利人）

（二）事件经过

2007 年，赵伟与孙强达成口头合意，约定以 80 万元价格购买位于北京某花园小区的三号房屋。赵伟分四次支付房款共计 80 万元，其中 50 万元由周丽收取，30 万元支付给孙强。同年，孙强将三号房屋交付赵伟，赵伟对房屋进行装修修缮后入住，至今已居住十几年。

然而，入住后赵伟一直未能办理房屋产权过户手续。期间，孙强多次纠缠赵伟，要求其搬走，双方就过户问题产生争议。赵伟称，孙强是丙合作社负责对外销售收款的工作人员，其行为代表丙合作社，而丙合作社是听从丁村委会的指示处理过户事宜；三号房屋登记在戊合作社名下，这是他从北京市规自委调取的产权证明中记载的。

孙强辩称：与赵伟之间未达成房屋买卖合意，双方未签订书面买卖合同，不符合商品房买卖的基本要件；三号房屋所在项目是其与丁村委会合作开发，1997 年同类房屋售价就达 110 万元，赵伟主张的 80 万元严重偏离市场价格；赵伟的付款时间和金额不符合常规，2007 年支付的两笔 5 万元未注明是购房款，2009 年又支付 20 万元，且周丽收取的 50 万元与本案无关，故双方不存在买卖关系。

周丽辩称：自己与本案无关，不应作为被告；收取的 50 万元是赵伟想让其协调购买三号房屋的款项，但其并未答应帮忙，曾想退还但赵伟不收，且赵伟长期占用房屋应支付占用费；赵伟最初是租赁该小区 E4 房屋，后调换至 E2（即三号房屋），双方起初是租赁关系。

丁村委会、丙合作社辩称：与赵伟之间没有房屋买卖合同关系，未收到过任何款项，赵伟的诉讼请求无事实依据，且三号房屋无法办理产权过户。

戊合作社辩称：并非本案适格被告，与诉争房屋无法律关系，不认识赵伟、孙强和周丽，未收取过任何款项；三号房屋未办理产权登记手续，不属于法院受案范围，请求驳回起诉。

另查，三号房屋所在的某花园小区系孙强、丁村委会、丙合作社共同开发建设；虽各方均无法解释为何房屋登记在戊合作社名下，但均认可戊合作社并非实际建设方和产权人。

（三）争议焦点

赵伟与孙强、丙合作社之间是否存在房屋买卖关系？

丁村委会、丙合作社、孙强、戊合作社是否有义务协助赵伟办理三号房屋的产权过户手续？

周丽是否需承担协助过户义务？

二、案件分析

（一）房屋买卖关系的认定

虽然赵伟与孙强未签订书面房屋买卖合同，但赵伟已支付 80 万元房款（有付款凭证），并实际接收三号房屋，装修后居住十几年，孙强在此期间未提出异议，双方已形成事实上的房屋买卖关系。

孙强以 “价格偏低”“付款不规范” 为由否认买卖关系，但未提供充分证据反驳赵伟的付款事实和实际占有行为；书面合同并非买卖关系成立的唯一要件，根据《中华人民共和国合同法》第十条，当事人订立合同可以采取口头形式，赵伟已履行主要付款义务，孙强接受并交付房屋，应认定买卖关系成立。

周丽收取的 50 万元虽声称是 “协调款”，但结合赵伟实际入住三号房屋的事实，应认定该款项与购房相关，属于房款的一部分。

（二）协助过户义务的主体

三号房屋由孙强、丁村委会、丙合作社共同开发建设，三人是实际权利人，理应对房屋的过户承担协助义务。

戊合作社虽不是实际建设方和产权人，但房屋登记在其名下，根据物权登记的公示效力，其作为登记权利人，有义务协助实际买受人办理过户手续。

周丽仅是款项代收人，并非房屋买卖关系的当事人，也不是开发建设主体，赵伟要求其协助过户缺乏依据。

（三）房屋能否过户的问题

丁村委会、丙合作社主张三号房屋无法办理过户，但未提供证据证明存在法律上的过户障碍；即使目前过户存在困难，相关义务主体也应积极履行协助义务，而非以此为由拒绝。

法院认为，赵伟已实际购买并占有三号房屋，为维护交易稳定性和买受人的合法权益，相关主体应配合办理过户手续。

三、裁判结果

法院判决：

被告孙强、丁村委会、丙合作社、戊合作社于本判决生效之日起七日内协助原告赵伟将位于北京某花园小区的三号房屋的产权过户登记至原告赵伟名下；

驳回原告赵伟的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）书面合同的重要性不可忽视

本案中，赵伟因未签订书面合同导致过户纠纷拖延多年，虽最终胜诉，但过程耗时耗力。购房者应尽量签订书面房屋买卖合同，明确房屋位置、价款、付款方式、过户时间、违约责任等关键条款，避免口头约定引发争议。

（二）保留付款及占有证据是维权关键

赵伟能胜诉的重要原因是其保留了付款凭证，并能证明已实际居住十几年，这些证据足以证明买卖关系的存在。购房者应妥善保管房款支付凭证（转账记录、收条等）、交房证明、物业费缴纳记录等，作为履行合同的证据。

（三）合作开发主体需共同承担责任

合作开发的房屋出现过户问题时，所有参与开发的主体（如本案中的孙强、丁村委会、丙合作社）均可能被认定为义务主体，需共同协助办理过户。购房者在购买合作开发的房屋时，应了解清楚开发主体，在合同中明确所有主体的协助义务。

（四）登记权利人不能规避协助义务

即使登记权利人并非实际产权人（如本案中的戊合作社），基于物权登记的公示效力，其仍有义务协助实际买受人办理过户。这提醒购房者在查询房屋产权时，需注意登记信息与实际情况是否一致，如有不符应提前核实。

（五）区分无关主体，明确维权对象

本案中周丽因仅是款项代收人，未被判决承担义务。购房者在维权时应明确责任主体，向实际出卖人、开发主体、登记权利人主张权利，避免将无关人员列为被告，浪费诉讼资源。

本案的判决体现了法院对 “事实重于形式” 的考量，即使缺乏书面合同，只要能证明实际履行了买卖义务，仍可认定合同关系成立。对于购房者而言，买房时规范手续、留存证据，遇纠纷时精准锁定责任主体，是顺利维权的关键。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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