为什么澜湖时代价格便宜，降价了吗，周边配套学校地铁商业如何

深物业澜湖时代价格相对便宜以及出现降价情况，是受区位条件、市场竞争状况等多方面因素的影响。其周边的学校、地铁、商业等配套有一定亮点，但也存在待完善之处。具体介绍如下：

价格便宜的原因

区位地段偏远：其位于龙华观澜东北部，靠近东莞塘厦，相比深圳福田、南山等核心城区，城市发展成熟度低，资源集中度不足，影响了房产定价。

城市界面欠佳：项目周边农民房占比超 60%，且工业区密集，市容景观差，居住氛围不够理想。区域旧改周期长，预计持续至 2030 年，购房者价值判断受其影响，房价难以走高。

公共交通不便：距离已开通的地铁 4 号线松元厦站约 1.5 公里，到在建的 22 号线桂花站也有 1 公里以上距离，步行搭乘地铁不便，依赖地铁通勤的潜在购买人群易被劝退。

市场竞争激烈：深圳新房库存压力大，尤其龙华 2025 年预计新增 1.2 万套住宅，供应充足。且该片区超 2500 万㎡旧改扎堆，未来二手房供应或集中放量，购房者易看空，开发商常靠低价吸引客户。

居住密度偏高：项目容积率达 5.76，居住密度较大，人均享有的公共空间有限，部分购房者会顾虑居住舒适度，这也在一定程度上限制了它的价格上限。

降价情况

澜湖时代有明显降价。其 2024 年 8 月开盘备案均价 4.69 万 /㎡，而依据 2025 年公开信息，其以备案价 72.25 折出售，折后均价 3.39 万 /㎡，折后总价范围 221 至 421 万 / 套。像 73㎡两房对比开盘价每套直降 24 至 51 万，95㎡三房每套最多可降 69 万左右。

周边配套情况

学校配套：自带一所幼儿园，小学学区划在桂花小学，初中学区为龙华行知外国语学校初中部、观澜二中教育集团龙澜学校初中部。另外，其与龙华高级中学观澜校区仅一路之隔，桂花小学后续将扩建为 72 班九年一贯制学校，教育资源或进一步优化。

地铁配套：距离地铁 4 号线松元厦站直线距离大概 1.5 公里。在建 22 号线桂花站离其约 1.2 公里，线路落成后，可更便捷对接福田 CBD、深圳北站 CBD 等重要区域。

商业配套：自身规划约 2 万㎡社区底商，能基本满足日常购物、餐饮等需求。并且，其距离观澜湖新城 MH MALL、观澜天虹商场等 60 万㎡左右的大型商业圈约 2 公里，能满足更丰富的休闲消费需求。

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深物业澜湖时代速览详情

项目占地：约6.8万㎡

计容：约43.4万㎡

总建面：约62万㎡

绿化率：约40%

总户数：本期可售单位590套

车位数：景愉府约866个

产品面积段：建面约73-115㎡全南宽奢2-4房

产权年限：住宅70年（2022.8.2-2092.8.1）

物业管理：深圳市国贸物业管理有限公司

深物业澜湖时代

（导航直接搜索即可、按照箭头进入地下停车场）

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【项目核心价值】

“深圳速度”缔造者 实力国企力著

●深物业集团为世界500强深投控控股上市企业，1982年成立，1992年在深交所上市（股票代码000011）。深物业集团围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、产业生态投资为主的四大业务。

●深物业集团总承包建设的深圳国际贸易中心大厦创造了“三天一层楼”的奇迹，成为“深圳速度的体现、改革开放的象征”。旗下更有中国物业服务百强国贸物业，护航时代湾居。

●作为观澜湖新城板块唯一由国企主导开发建设的城市更新范本，品质有保障，交付更可期。

深圳轴芯大作 立序数字观澜湖

●深圳十四五布局加速，承启梅观创新走廊、观澜河生态走廊地利，担纲万亿数字经济先行区龙头，观澜湖新城板块正式迈入3.0时代，城市红利早入住早享受。

●片区现有富士康、华润三九、长安标致雪铁龙等龙头企业入驻，华为将拟建76万㎡新能源大厂，迈瑞亦布局建设医疗器械标杆制造基地，观澜成为大湾区产业高地，高净值尖端人才涌入，就近置业需求井喷。

●千万级城市更新首发，抢占价值头啖汤。片区超2500万㎡旧改，万科、华润等品牌开发商争相入驻，带动片区迭代腾飞，焕新城市格局。

三横三纵双地铁 片刻抵达全城

一个红绿灯即达双向14车道梅观大道，快速通达福田北。已开通地铁4号线，与未来三横三纵双地铁，擎启全能轨道时代。近享地铁22号线桂花站（在建中），完工后将与福田CBD、北站CBD等区域高效链接，畅享湾区便捷生活。

三横——观光路/沈海高速/外环高速

三纵——梅观大道/清平高速/福龙快速路

双地铁——4号线松元厦站、22号线桂花站（在建中）

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阳台下目送教育 孩子起步即领先

项目家校邻距离，72班九年一贯制（桂花小学扩建）、龙华高级中学（观澜校区），自带幼儿园，幼小初一街之隔。外享三大自然营地教育基地、两大国际精英教育配套，纵享全维度教育场景，悦享家门口的文化会客厅。

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掌上潮流生活圈 楼下水岸活力街总建面约62万㎡水岸大城，自带约2万㎡全沿街开放式商业旗舰，打造5分钟步行式全能生活圈，悦享周边观澜湖新城MH MALL、观澜老街、观澜天虹等60万㎡繁华商圈，逾200家国际品牌，约1杯咖啡时间抵达。

把家安在大自然 纵享中芯果岭水岸

比邻世界名片观澜湖高尔夫球会，珍拥果岭景/水岸景/公园景三重复合景观，极目一线观澜河精粹，片区范围内纵享三大城市级公园配套，未来居于此，下楼即栖身公园里，居家纵享森氧中。

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六大生活剧场 全龄段国际社区

项目秉承深圳公园城市理念，将C形园林景观与社区场地相融合，全地块串联成共享式森呼吸会客厅，以越级标准打造全龄段园林，满足深圳菁英对美好人居的向往。

户户南向全宽厅 深圳窗景天花板

总建面约62万㎡，集果岭云邸、繁华商业、产业科创办公等业态，打造国际微缩都会范本。项目首期钜著建面约73-115㎡瞰景宽奢2-4房，全楼栋全户型朝南，户户大宽厅设计，享受风光精粹，负氧离子含量相比周边更高，缔造城市健康人居范本。

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▎建面约73㎡ 两房两厅一卫

大城首期稀缺小户，果岭水岸瞰景头等舱

建面约85㎡ 三房两厅一卫

置业臻选全南宽厅，专为小太阳家庭定制奢阔尺度

▎建面约95㎡ 三房两厅两卫

一线三重景无敌视野，越级大横厅匹配二胎时代

▎建面约115㎡ 四房两厅两卫

观澜湖高尔夫豪宅带新品大宅，仅百席限定臻藏

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。