超2000亿REITs市场放量七连跌，四季度近40亿份解禁潮即将来袭|公募REITs面面观

财联社8月18日讯（编辑 李响）近期权益市场大涨引发的虹吸效应进一步发酵。截至今日收盘，中证REITs全收益指数再跌0.8%，REITs市场已出现七连跌，保租房板块继续领跌，沪深交易所61只REITs出现下跌，仅12只略有上涨。

这轮REITs行情大幅度调整自上周开始发酵，中证REITs全收益指数单周下跌近1.5%，部分“债性”较大的资产单周一度跌破3%，引发市场的广泛关注。

（数据来源：第三方平台DM，财联社整理）

在业内人士看来，作为具有稳定分红属性、风险适中的投资品种，当市场风险偏好提升下REITs产品收益有所回调符合预期，但产品自身稀缺性带来的潜在回报仍相对较高，短期内需警惕四季度大面积解禁潮临近带来的共振效应，长期配置价值仍存。

上周中证REITs全收益指数连收5根阴线，累计下跌1.49%报1080.91点。市场总市值下跌1.56%至2178亿元，已连续两周出现下跌。昨日REITs市场更是放量大跌1.7%，创2024年1月至今最大单日跌幅。

大类资产估值重估仍是当前REIT市场行情主线。作为“债性”最强的租赁住房类REITs板块走势同国债收益率具有较强的相关性，上周跌幅最大达3.22%，已成为8月以来回调幅度最大的REITs资产，扩募落地带来的板块涨幅已基本抹平。

从与国债的利差角度来看，REITs资产的利差水平仍维持在相对低位并未大幅上扬，这也意味着利差水平持续低位的REITs产品对增量配置盘资金吸引力相对有限，短期来看REITs市场整体波动格局或将延续。

不过华西固收分析师郑日诚在研报中指出，随着债市承压驱动导致的REITs收益回调，部分产品性价比已出现被动抬升。比如对于项目分红仍较为稳定，且出租率延续高位的租赁住房资产现金分派率在板块收益连跌数日后已上行9BP至2.78%，目前主要担心的就是解除禁售后的部分优质资产存在的抛售压力。

据了解，由于2024年是REITs发行大年，全年累计发行REITs产品合计29只，其中去年4季度发行份额83亿元占比将近一半。REITs产品上市有为期一年的限售期，这也意味着今年四季度将迎来去年上市产品的大面积解禁潮。

据华源固收首席廖志明统计，2024年初以来上市的REITs项目中公众投资者认购份额占比较低，均不超过基金份额发售量的10%，战略投资者的配售比例持续较高，均在67%以上，部分板块如交通运输及消费占比更是高于75%，四季度解禁份额为38.3亿份，其中交通基础设施类11月单月解禁高达8.72亿份，战略投资占比较高的资产后续或面临一定程度抛压，市场供给加大。

不过有市场分析人士认为，底层基础设施资产的经营情况更多受宏观经济情况、行业发展情况及其自身运营管理影响，因此原始权益人持有的部分份额解禁本身并不会直接影响基础设施资产的运营，项目底层资产质量才是关键。

有观点认为，近期大类资产分化走势也为投资者低位入局提供了窗口，长期来看REITs底层项目的公共服务类属性及收益特征为资产配置提供了一种稳健类的新选择，仍不失为部分中低风险资产优质的压舱石，近期较热的新上市数据中心类资产的收益表现仍持续占优，换手率逼近30%，REITs市场的打新溢价仍受市场青睐。