信号强烈！对最近上海楼市的8点思考

今天闲聊，说说我对最新上海楼市的8点思考。

闲聊的观点比较发散，但思考很集中。

以探讨为主，请不吝指教，也非常欢迎评论区补充你对上海楼市的思考。

1、链家关闭二手成交价，挡不住房价下跌趋势。

关闭成交价其实伤的不是买房人，而是我这种喜欢挖成交价异动，去剖析市场的博主。

普通人买房，无非就是关注三五个板块，最多10个。

你依旧可以从经纪人那里问到对应板块、小区的成交价，如果担心中介骗你，可以直接到门店，让他打开经纪人后台给你看。

关闭成交价这种做法很像小孩子过家家，似乎不公布，价格就不会跌。

但事实证明，这样做能堵住悠悠众口，但不能抵挡下跌的趋势。

北京广州南京杭州苏州等地，更早关闭了对外成交价显示，结果呢……二手跌得并不比上海少。

2、上海的新房，性价比越来越低。

目前上海新拍的土地价格，部分已经超越了周边的二手房价。

静安斯文里地块，可售楼面价11万+；

虹口北外滩绿城地块，可售楼面价13万+；

大宁地块，可售楼面价10万+。

注：土拍楼面价和可售（实际）楼面价、预售价不是同一概念。

举个例子，北外滩绿城楼面价12万+，但去掉配建和公共服务设施，可售楼面价要13.6万，加上乱七八糟的建安、精装、财务、人才房、营销、公共服务设施等等隐形成本，实际的保本售价起码要摸到18万/平。

最终开盘价，可能会直接奔着19万甚至20万去了。

新房越来越贵，但性价比越来越低。甚至已经价格离谱了。

记住，只要一天没有实现新房的现房销售，就不要盲目相信新房概念的兑现结果。

开发商口子的营销策划、自媒体新房的营销套路，我太懂了。

对着一堆项目的概念图、设计稿狂吹，真的汗颜。

到线下真正能看到什么？也就是工地和示范区。

现在所有上海新房都在卷售楼处，搞得像五星级酒店一样，有用么？

撑撑门面，最后这个展示区要么就是转型成小区会所，要么就对外出租了。

示范区搞得再豪华，跟业主住的房子本身，关系不大。

所以不要再迷信新房的示范区和样板房。

好好算清楚一笔账，得房率来算套内单价。

再加加装修溢价、楼龄溢价、小区配套溢价，如果售价比周边二手次新溢价在合理范围内，可以接受。

但楼板价比二手房价还贵，真到了离谱程度了。

今年上海新入市的新房，得房率和品质是有提升，但也仅此而已，并没有进一步跃升。

大家如果经常去外地，会看到杭州南京苏州深圳成都等等城市，有很多漂亮得多的好房子。

上海新房的品质，并没有明显匹配上房价，反而交房就WQ现象还在发生。

3、等新政，我也在等新政。

之前的文章我提到过:

如果上海跟进北京放开限购，务必3个月内卖掉外环外的房子！

如果真有新政出台，3个月内是外环外卖房的好时机，趁热度期会有短期回暖，让放开限购的外地客户来接盘。

这是我的看法，外环外想办法置换进中环，无论是看短期，还是拉长中长期，都是值得做的一笔投资。

新城是填不满的，新房供应、二手供需、人口流入，都存在问题。你也可以不认可，想卖就卖，不想卖可以喷我两句，说说你的观点。

不解释了，看文章。

4、房价还会不会跌？什么时候止跌？

我仍然坚持这个观点。

基本面没有改善之前，无非就是急跌慢跌，跌多跌少的问题。

不赘述，看这篇。

5、外环的补跌还在继续，网红板块也不例外。

我之前频繁翻成交价，也发过很多成交价异动盘点文章，外环外的补跌真挺剧烈的，网红板块也一样。

像宝山杨行、顾村；

嘉定南翔、嘉定新城；

青浦徐泾、青浦新城；

松江大学城、泗泾、九亭；

浦东唐镇、周康；

金山、奉贤就不说了。

以上这些外环外区域，包含一些网红板块，最近都有不少低价成交房源出来，一套比一套便宜。

我的理解是，外环外供需关系是失衡的，房子太多，但上海这几年新增的购买力是有限的，购买力跟不上消化这么多的挂牌和库存。

而这些网红板块过去的新房供应也很大，投资客很多。

但是，购买力却都被外环内很多低价的老商品房、塔楼、老公房虹吸了。

上一波房价高点，像上面提到的一些外环外网红板块单价都要5-6万。但现在，中环内电梯商品房，跌价之后，依旧有的挑。

6、有些上海房东没必要卖房了。

如果你的钱没有去处，又不置换房子，低点抛售干嘛呢。

学学上面的智慧，只要不卖，就没有跌。

等下一波周期。

哪怕时间要很久，周期是一定会回来的。

7、有些人也没必要非要在上海买房。

现在的房地产，来来回回就是推好房子、保障房的概念。

好房子太贵，并不适合所有人买。

保障房越“保障”，商品房流动性越艰难。

通缩周期，如果你只有500万身家，非要咬牙去买600万、800万的房子，纯是负债行为。

《富爸爸》里有句话，我一直用来警醒自己。

富人买入资产，穷人买入负债，并以为它们是资产。

8、股指回到了10年前，房价也是。

这是今天大土豆发的文章，很有趣。

自媒体开始狂吹股市了，接下来街边的大爷大妈也会跟上节奏。

最近又有人提卖房炒股了，哈哈，从一个坑跳到另一个坑，小散吃过的亏，还不够惨烈。

基本面没有什么大变化，能拉多久能拉多高，我也挺期待。

现在是迷雾期，我挺认可大土豆的那句：4000点站半年，再说。

就这些，很期待评论区大家的看法和观点。