大连一市民买房15年后遭撤证：售前已被抵押，提行政诉讼索赔

花钱买了房子、办了房产证，还用房子抵押贷过款，可15年后，房产证被废除了。这是大连市民张风君的购房遭遇。

张风君购买的商铺位于大连市沙河口区，他2007年取得房产证，此后以该房产作抵押向银行贷了款。2022年大连市不动产登记中心作出“更正登记”，将张风君的房产证撤销作废，其理由是——当年他购房之前，该房产就已经被开发商抵押给了银行。

“我真金白银花了钱，没想到买了抵押给银行的房子。”张风君告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），他至今不理解，既然当年房子已经被抵押，为什么开发商还能对外销售并办下房产证，房管部门还同意将该房子重复抵押给另一家银行？

对于废除房产证一事，作为房地产管理部门的大连市自然资源局表示，张风君当年买房时房产已被抵押，未取得抵押权人同意不应办理产权转移登记；该局进行“更正登记”，系“发现错误登记后自我纠错”，是合法的行政行为。

张风君及其代理律师认为，房管部门对于当年的错误登记行为，不管是由于工作人员未尽到审查职责，还是有人恶意串通违法登记，都应承担相应的责任。

2025年7月，在申请行政赔偿未果后，张风君起诉大连市自然资源局。目前，此案已由大连市铁道运输法院立案审理。

除了提起行政诉讼，张风君还想弄清楚涉案房产被“错误登记”以及重复抵押贷款的原因。8月15日，大连市自然资源局办公室负责人告诉澎湃新闻，相关情况需由业务部门核实。

购房15年后房产证被作废

今年68岁的张风君，家住大连市沙河口区。他当年购买的商铺位于迎春街的同泰花园小区，目前由一家洗浴中心租赁经营。

张风君告诉澎湃新闻，2006年9月，他花674万余元从开发商手上买了上述商铺，建筑面积1756.48平方米，其中地上一层232.48平方米，地下一层1524平方米。

张风君当年购买的商铺（含地下一层） 本文图片均由受访者提供

“买房之前我就问过售楼部，我说我要办证，要贷款，他们说没问题。”张风君说，他当时买的是裸房（毛坯房），签合同付款之后，便由开发商方面的工作人员去办理房产证。

2007年2月，张风君所购商铺的《房屋所有权证》办下来了，证号为“2007502013”，上面盖有“大连市房地产登记发证中心”的公章，以及“产权登记专用章”。

买下商铺后，张风君到房管部门办理了房产抵押、他项权利登记等手续，以该商铺作抵押，顺利从中国工商银行大连青泥洼桥支行贷款了300万元。

张风君对两层商铺进行了装修，然后租给一家洗浴中心——地上一层为大堂，地下一层为浴池。

对于商铺的产权，拥有“红本本”的张风君一直觉得就是自己的房子。可到了2022年7月——距他买房15年之后，大连市不动产登记中心向其下发《不动产更正登记决定书》，废除他的证号为“2007502013”的《房屋所有权证》。

该“更正登记”决定书指出，张风君原房产证中1524平方米的地下一层，系被错误登记，因为此前就已经抵押给银行。

张风君当年买房后颁发的房产证（部分）

原来，在张风君买房之前，作为同泰花园的开发商，大连金兴房地产公司对约1.48万平方米的地下一层申办了初始登记，办了“大产权证”。2005年12月，该开发商以地下一层作抵押，向中国建设银行大连青泥洼桥支行贷款了5000万元。被抵押的地下一层面积中，包括后来张风君购买的1524平方米。

2007年，在未经抵押权人（建设银行）同意的情况下，开发商向房管部门申报了产权转移登记，购房户张风君获得了房屋所有权证——其房产包括已被抵押的地下面积1524平方米。此后，张风君以该房产为抵押向工商银行贷款，数年后还清。

2014年，因开发商金兴房地产公司未能清偿2005年向建设银行申请的贷款，大连市西岗区法院向房管部门下达协助执行通知，将此前抵押的房产抵债转移登记至建设银行，四年后经拍卖程序过户给他人。

2020年10月，金兴房地产公司原法定代表人刘钊向登记机关申请撤销张风君的房产证，其理由是与此前初始登记并抵押给银行的房产面积重复。

2022年7月，大连市不动产登记中心作出“更正登记”决定，认定当年的产权转移登记未经抵押权人同意——当时该房产已被开发商抵押给银行，给张风君办证系“登记错误”。

房管部门废除了张风君的房产证，通过重新登记仅保留其地上一层232.48平方米的产权。

“我花真金白银买的地下那一层，1524平方米，就这样没了。”张风君说。

房管部门作出不予赔偿决定，购房户向法院起诉

原来的房产证被废除后，张风君不服房管部门的重新登记决定，诉至法院请求撤销该决定。

张风君称，当年他购房时并不知道房子已抵押给银行，涉案房产是他通过支付合理价格而“善意取得”。

审理此案的大连铁路运输法院认为，根据相关规定，对于错误登记的事项，不动产登记机构应依法更正；张风君购房后申请产权转移登记，但当时涉案房屋已有抵押登记，在未取得抵押权人（银行）同意的情况下办理产权转移系错误登记，《不动产更正登记决定书》“系对此错误的更正行为”。

房管部门下发的《不动产更正登记决定书》（尾页）

2022年12月，大连铁路运输法院作出判决，驳回了张风君关于撤销《不动产更正登记决定书》的诉求。此后二审法院维持了原判。

房管部门的更正登记已成事实，张风君只能接受。

涉案房产（地下一层1524平方米）的原产权证已废除，房产已过户给他人，当年花钱买房的张风君觉得自己是“冤大头”。他说，租赁房子的洗浴中心拖欠其两百多万元租金，自从他的房产证废除后更不愿支付了。

张风君想起诉卖房子给他的开发商——当年隐瞒了房子已抵押给银行的真相，可大连金兴房地产公司2017年就注销了，他连合适的被告都难以找到。

“买房子的时候，我相信的不是开发商，我更相信房产局。”张风君说，如果当年买房不能办房产证，他就肯定不会买，“就算买了，办不到证我也会要求退钱。”

“你不能一句‘错误登记’就算了。我的损失该怎么办？”张风君说。他委托房地产评估机构对涉案的1524平方米房产进行评估，包括房屋和室内装修，市场价值总计1629万余元。

2025年1月，张风君向大连市自然资源局申请行政赔偿，要求该局承担因当年错误登记造成的损失。2月，该局作出《不予赔偿决定书》。

大连市自然资源局作出的《不予赔偿决定书》（尾页）

大连市自然资源局认为，在发现涉案房产有抵押而“错误登记”之后，已经通过更正登记“自我纠错”，张风君申请行政赔偿无事实及法律依据，“我局决定不予赔偿”。

此后，张风君申请行政复议。2025年6月，大连市政府作出行政复议决定，维持大连市自然资源局作出的不予赔偿决定。

大连市政府在《行政复议决定书》中指出：房屋登记机关对登记材料的审查究竟是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定；本案中房屋登记机关已尽到了合理审慎的审查义务，在颁证过程中并无过错，亦无证据证明工作人员与第三人恶意串通违法登记，故张风君提出的赔偿请求无法律依据。

张风君称，他买房之前，房产就被开发商抵押给银行，房产局有抵押登记资料，“在这种情况下还颁发房产证，这算尽到了审查义务吗？”

2025年7月，张风君以大连市自然资源局和大连市政府为被告，提起行政诉讼，请求法院撤销不予赔偿决定书和行政复议决定书，判决大连市自然资源局赔偿因其违法错误登记造成的损失。

张风君的代理律师赵越认为，根据相关法律和最高法审理房屋登记案件的规定，不管是办证人员未尽到审查职责导致错误登记，还是有工作人员与开发商恶意串通违法登记，房屋登记机构都应对其造成的损害承担相应赔偿责任。

大连铁路运输法院的书面通知显示，这起行政诉讼案件目前已由该院立案审理。

大连铁路运输法院关于立案的通知书

除了提起行政赔偿诉讼，张风君还想弄清楚房产被“错误登记”以及重复抵押贷款的原因。他不明白，已经被开发商抵押给银行的商品房，为什么还能对外销售并办下房产证？已经抵押给银行贷款的房产，为什么还能重复抵押给另一家银行办理贷款？

“无论是办房产证，还是抵押房产给银行，都要通过房产部门。”张风君说，2025年4月和7月，他先后两次到大连市自然资源局反映情况，还举报当年办证人员涉嫌渎职，均未得到明确回复。

为了解情况，8月15日，澎湃新闻记者电话联系大连市自然资源局局长韩景，韩景安排局办公室负责人进行回复。该办公室负责人称，相关情况他并不熟悉，需由业务部门进行核实。