北京律师详解：房产买卖逾期付款，定金不退还还需赔损失

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签订房屋买卖合同后，买家逾期不支付剩余房款，卖家不仅能没收定金，还能索要额外损失吗？北京海淀区一起案例给出了答案：能。法院判决买家支付的 190 万元定金不予退还，同时需赔偿卖家 20 万元降价损失，为房屋买卖中的违约责任认定提供了明确指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（卖方）：钱明

被告（买方）：郑涛

关联人物：郑雪（郑涛之女）

第三人：甲公司（居间方）

（二）事件经过

2023 年 8 月 10 日，钱明与郑涛在甲公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定钱明将位于北京市海淀区的七号房屋（建筑面积 153.64 平方米）以 2030 万元的价格出售给郑涛，其中房屋主体价款 480 万元，装修及设施折价款 1550 万元。

合同约定：

付款方式为全款，定金总额 190 万元；

剩余房款 1828 万元（除定金等外）由郑涛于缴税前 2 个工作日以资金存管方式支付；

双方最迟于 2024 年 4 月 10 日共同办理房屋权属转移登记手续；

若郑涛逾期付款超过 10 日，钱明有权解除合同或要求继续履行。

合同签订后，郑涛的女儿郑雪分三次向钱明支付定金共计 190 万元（2023 年 8 月 10 日支付 10 万元，9 月 12 日支付 90 万元，2024 年 3 月 8 日支付 90 万元）。2023 年 8 月 11 日，钱明按郑雪要求将七号房屋钥匙交付给其家人居住。

2024 年 4 月 10 日，郑涛未按约定支付剩余房款 1840 万元，也未办理过户手续。钱明多次催告后，于 2024 年 5 月 5 日发送律师函，要求郑涛 3 日内履行合同，否则将解除合同并追究责任。郑涛于 5 月 10 日回复称，因置换房屋，双方已协商将房价变更为 1850 万元，过户期限延期至 2024 年 11 月 10 日，不存在根本违约。

2024 年 9 月 10 日，钱明与郑涛签订协议书，确认解除涉案房屋买卖合同及相关附件，钱明不再主张 190 万元定金及 20 万元损失之外的其他费用。

2024 年 11 月 12 日，钱明将七号房屋以 1550 万元的价格出售给案外人，比原合同价低 480 万元。

钱明认为郑涛的违约行为导致其遭受重大损失，诉至法院请求：1. 判令 190 万元定金不予退还；2. 判令郑涛赔偿降价损失 20 万元；3. 诉讼费由郑涛承担。

郑涛辩称：

钱明隐瞒房屋并非其单独所有的事实，合同无效；

对合同内容不知情，系女儿代签，后在不清楚内容的情况下签字；

双方已协商变更房价为 1850 万元，延期至 2024 年 11 月 10 日过户，自己不存在违约；

已先起诉要求退还定金，钱明后起诉是为规避法律；

中介签订阴阳合同避税，合同无效；

钱明已主张没收定金，不能再要求赔偿，20 万元损失实为律师费，不合法。

甲公司述称：服从法院判决，配合调查。

（三）争议焦点

涉案房屋买卖合同是否有效？

郑涛是否存在违约行为？

钱明能否同时主张没收定金和赔偿降价损失？

二、案件分析

（一）合同效力认定

钱明与郑涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。

郑涛主张钱明隐瞒房屋所有权情况、合同无效，但未提供证据证明，且房屋所有权情况不影响合同效力，仅可能影响履行；其关于对合同内容不知情的辩解，不能对抗合同的有效性，签字即应承担相应责任。

郑涛主张存在阴阳合同，但未提供充分证据，且即使存在不同版本合同，双方实际履行的合同内容明确，不影响合同整体效力。

（二）违约行为的认定

郑涛未按合同约定在 2024 年 4 月 10 日前支付剩余房款并办理过户手续，构成逾期付款。

郑涛主张双方已协商变更房价和过户期限，但未提供充分证据证明双方就变更达成一致，钱明对此亦不认可，故其主张不能成立。

尽管双方于 2024 年 9 月 10 日签订协议解除合同，但解除合同不能免除郑涛此前的违约责任。

（三）定金与损失赔偿的适用

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。郑涛未支付剩余房款，导致合同目的无法实现，钱明有权没收 190 万元定金。

根据第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

钱明将房屋再次出售的价格为 1550 万元，比原合同价低 480 万元，190 万元定金不足以弥补其损失，故其要求郑涛赔偿 20 万元降价损失，具有事实和法律依据。

三、裁判结果

法院判决：

钱明已收取的 190 万元定金不予退还；

郑涛于本判决生效后十日内向钱明赔偿房屋降价损失 20 万元。

四、案件启示

（一）合同签订需谨慎，签字即需担责

郑涛以 “对合同内容不知情” 为由主张合同无效，未得到法院支持。提醒当事人在签订合同时，应仔细阅读合同条款，明确权利义务，避免因疏忽或轻信他人而盲目签字，否则需承担相应法律后果。

（二）变更合同内容须有书面约定

郑涛主张双方已协商变更房价和过户期限，但因无充分证据证明，法院未予采信。在合同履行过程中，若需变更条款，双方应签订书面补充协议，明确变更内容，避免口头约定引发纠纷。

（三）定金与损失赔偿可同时主张的情形

本案明确，当定金不足以弥补违约造成的损失时，守约方可以在没收定金的同时，要求违约方赔偿超过定金数额的损失。卖家在主张权利时，应注意收集损失证据（如再次出售的合同、付款凭证等），以证明损失的实际存在及数额。

（四）置换房屋需预留充足时间，避免违约

郑涛因置换房屋导致付款逾期，提醒买家在置换房屋时，应合理安排时间，预留充足的缓冲期，避免因自身房屋未能及时出售而影响付款义务的履行，导致违约。

（五）中介应规范操作，避免阴阳合同

尽管本案未认定存在阴阳合同，但郑涛的主张提醒中介公司应规范操作，确保合同内容的真实性和一致性，避免为避税等目的签订阴阳合同，引发合同效力争议。

本案的判决充分维护了守约方的合法权益，明确了定金与损失赔偿的适用规则，为房屋买卖双方提供了重要的法律指引。在房屋交易中，双方应严格遵守合同约定，秉持诚实信用原则履行义务，避免因违约行为承担不必要的法律责任。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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