刚需常营，跌成啥熊样了？

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

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这一轮楼市回调，整个北京二手房价格的大盘子，跌了大约30%。

一些比较差的房子，跌了百分之四五十，而一些比较好的房子，跌了百分之二三十。

所以，这次回调，也算是检验北京各个小区真实成色的时候：当潮水退去，才知道哪些小区在裸泳。

接下来十几期，大表哥会分板块，重点梳理一些典型标杆楼盘的价格变化，看看它们的涨跌情况。

目的就是通过最真实客观的数据，看看哪些楼盘是真优质好盘，哪些楼盘是泡沫水货，供大家在买房时参考。

（特别说明：

接下来列出的各小区价格，是大表哥从二手房大数据库中，将该小区各历史时间段，成交的所有二手房的价格，进行加权平均所得。

不是某一套房，也不是某个户型，而是同一时期整个小区的二手房价格加权平均。所以这个价格可能会比某个具体的房源高，也可能低。）

今天聊朝阳第三梯队的刚需板块——常营。

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重点看5个小区，保利嘉园一号院、万象新天一区、北京新天地二期、龙湖长楹天街西区、常楹公元。

5个小区品质依次从低到高，保利嘉园一号院表刚需盘，万象新天一区和北京新天地二期代表改善盘，龙湖长楹天街西区和常楹公元代表高端盘，属于板块内高层品质和房价的天花板。

1.保利嘉园一号院

2014年，整个保利嘉园一号院的二手房成交均价是23679元一平米。

2017年，整个保利嘉园一号院的二手房成交均价是45364元一平米。

2022年，整个保利嘉园一号院的二手房成交均价是53105元一平米。

2025年，整个保利嘉园一号院的二手房成交均价是37698元一平米。

从上述价格可以看出，保利嘉园一号院房价从2022年历史最高点的53105元一平米，跌到现在的37698元，跌幅是29%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的23679元一平米相比，目前保利嘉园一号院还有59%的涨幅。

2.万象新天一区

2014年，整个万象新天一区的二手房成交均价是29172元一平米。

2017年，整个万象新天一区的二手房成交均价是57948元一平米。

2022年，整个万象新天一区的二手房成交均价是61879元一平米。

2025年，整个万象新天一区的二手房成交均价是46912元一平米。

从上述价格可以看出，万象新天一区房价从2022年历史最高点的61879元一平米，跌到现在的46912元，跌幅是24.2%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的29172元一平米相比，目前万象新天一区还有60.8%的涨幅。

3.北京新天地二期

2014年，整个北京新天地二期的二手房成交均价是28336元一平米。

2017年，整个北京新天地二期的二手房成交均价是57028元一平米。

2022年，整个北京新天地二期的二手房成交均价是57819元一平米。

2025年，整个北京新天地二期的二手房成交均价是42289元一平米。

从上述价格可以看出，北京新天地二期房价从2022年历史最高点的57819元一平米，跌到现在的42289元，跌幅是26.9%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的28336元一平米相比，目前北京新天地二期还有49.2%的涨幅。

4.龙湖长楹天街西区

2014年，整个龙湖长楹天街西区的二手房成交均价是33641元一平米。

2017年，整个龙湖长楹天街西区的二手房成交均价是70510元一平米。

2022年，整个龙湖长楹天街西区的二手房成交均价是77332元一平米。

2025年，整个龙湖长楹天街西区的二手房成交均价是61647元一平米。

从上述价格可以看出，龙湖长楹天街西区从2022年历史最高点的77332元一平米，跌到现在的61647元，跌幅是20.3%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的33641元一平米相比，目前龙湖长楹天街西区依然还有83.2%的涨幅。

5.常楹公元

2017年，整个常楹公元的二手房成交均价是72045元一平米。

2022年，整个常楹公元的二手房成交均价是80367元一平米。

2025年，整个常楹公元的二手房成交均价是65268元一平米。

从上述价格可以看出，常楹公元从2023年历史最高点的803672元一平米，跌到现在的65268元一平米，跌幅是18.8%。

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看完具体数据，大表哥简要总结三点。

第一，整个常营板块这一轮的跌幅在26%左右，略小于北京大盘30%的跌幅，说明常营板块在整个北京还算是中等偏上的一个区域。

主要原因是因为常营的交通和配套整体还不错，地铁6号线能够在半小时内通勤到国贸，50分钟左右也能通勤到望京。

而且常营经过多年的发展，内部相对来说配套也比较成熟，商业有龙湖常营天街，医疗上有首都医科大朝阳医院，内部自成小体系，生活比较方便。

第二，常营板块内这5个楼盘，跌幅也有比较明显的分化，总的趋势还是品质越高，跌幅越小，品质越差，跌幅越大。

像最便宜的两限房保利嘉园一号院，跌幅是29%，已经非常接近北京整体大盘的跌幅了。

而该改善盘万象新天一区、北京新天地二期等跌幅则相对较小。板块内的次新天花板小区龙湖长楹天街西区、常楹公元跌幅最小，分别只有20.3%和18.8%，已经属于非常抗跌的了。

这和小区本身品质有很大关系，像常楹公元和太阳宫板块的太阳公园，听名字就知道有些渊源，它两是同一家开发商，都是板块内的品质标杆盘。

第三，常营次新二手房价，目前还没有后止跌的迹象。一方面是因为北京大行情暂时没有逆转的信号，另一方面也是因为这两年常营内部和周边的新房供应比较大，特别是新规之后出的新盘，像朝观天珺、金茂满耀等，对老的二手房冲击很大。

因此，对于像常营这些新房供应量比较大的板块，大表哥认为老的二手房价格体系都有重构的风险，所以建议不用太着急。

因为新盘的陆续上市，必定冲击二手市场，所以可以多观察观察，看到喜欢的房源，如果价格谈不拢就不要硬上，以免高位站岗。