天河药厂地块明牌!113中新校区+新规低密住宅，确定性拉满

“华景新城，终于等来王炸!”

沉寂多年的天河生物药厂地块，近期突然按下加速键。随着113中新校区规划、粤生街改造招标、地块规划调整等消息陆续浮出水面，药厂地块的确定性已经拉满，成为天河改善市场的焦点。

图片说明：天河生物药厂地块位置示意图

今天，我们就来深扒这块地的最新进展，看看它凭什么能成为天河改善市场的“硬通货”。

01.

113中新校区落地，华景教育再升级

天河生物药厂地块最突出的亮点之一，就是规划新建一所30班初中，大概率是113中学的新校区。

(1)113中：天河公办第一梯队，成绩持续攀升

113中是天河的老牌强校，近几年中高考表现相当亮眼：

- 2025年中考，113中最高分772分，是天河区属公办初中的最高分，740分以上多达37人，尖子生扎堆。

- 高考加工能力也在提升，高中第三批录取分数线667分，超过天河中学，仅次于天外系和广州中学。

但113中也有个“硬伤”——校园硬件老化。而药厂地块的新校区，恰好能弥补这一点。

(2)新校区规模不小，华景生源优势明显

新初中建面约1.8万㎡，规模在天河属中上水平。更重要的是，它就在华景新城内部，华景小学的学生未来可能不用再过天桥去东方校区，直接在家门口读113中。

华景小学+113中，本就是天河头部的教育组合，新校区的落地，将进一步巩固这一优势：

- 纯粹生源：华景新城居住氛围纯粹，生源质量稳定。

- 升学路径优化：华景小学优质生源可直接流入113中新校区，形成良性循环。

- 硬件升级：新校区的教学设施、校园环境会比老校区更现代化。

可以说，113中新校区的落地，让药厂地块的教育确定性直接拉满。

02.

粤生街改造启动，药厂地块交通大升级

除了教育，交通短板也在快速补齐。

图片说明：粤生街改造招标

最近，药厂地块南侧的粤生街改造工程正式招标，总投资约8637万，工期336天，预计一年内完成。改造内容包括：

- 道路拓宽：部分路段升级为双向四车道，缓解拥堵。

- 连通断头路：打通粤生街东西段，直通中山大道西和华景路地铁站。

- 优化交通组织：减少乱停车现象，提升通行效率。

(1)现状：华景内部路网“肠梗阻”

目前，华景新城的内部道路窄、乱、堵，尤其是粤生街西段，很多地方仅容一辆车通过，早晚高峰非常头疼。而药厂地块的出入主要依赖晨邮路，这条路不仅窄，还正对南医三院内科楼，车流混杂。

(2)未来：直连地铁+主干道，出行更便捷

改造后，粤生街将成为药厂地块的主要出入通道，并实现：

1、直通中山大道西，快速接入天河主干道。

2、无缝衔接地铁11号线华景路地铁站，步行更便捷。

3、内部支路优化，形成环路，提升通达性。

这意味着，药厂地块的交通短板将被彻底解决，出行便利性大幅提升。

03.

低密住宅+新规产品，改善属性拉满

除了教育和交通，天河生物药厂地块的住宅规划也很有看点。

(1)容积率仅2.0，比保利天瑞还低

最新方案显示，药厂地块的住宅建面约4万㎡，容积率2.0，比年初曝光的3.0版本降低不少，甚至比保利天瑞的2.93更低。

这意味着：

- 楼间距更宽，居住舒适度更高。

- 产品定位更纯粹，主打高端改善。

(2)预计300套左右，华景改善客群“接盘”

按套均140㎡计算，药厂地块的住宅货量约300套，数量不多，但目标客群非常明确——华景新城二手业主+天河公园置换客群。

目前，华景新城的二手房成交依然活跃，但楼龄普遍20年以上，改善需求强烈。而药厂地块的新规产品+低密社区+113中新校区，正好填补这一空白。

04.

市场预期：

天河改善新标杆?

天河生物药厂地块的推出，对华景新城乃至天河改善市场来说，都是一次重要升级。

(1)对标保利天瑞，但可能更“能打”

保利天瑞目前进入清盘阶段，112㎡四房总价800万+，268㎡大平层2300万+。而药厂地块的容积率更低、学校更近、地铁更便捷，产品力可能更强。

图片说明：保利天瑞项目实景图

(2)华景价值再强化

华景新城的核心优势一直没变——天河成熟地段+强教育+密集配套。如今，药厂地块的加入，让板块的确定性进一步提升。

写到最后：天河改善市场的“硬通货”

综合来看，天河生物药厂地块的确定性已经非常清晰：

1、113中新校区——教育升级。

2、粤生街改造——交通优化。

3、低密住宅+新规产品——改善属性拉满。

这块地一旦挂牌，势必成为天河改善市场的焦点。华景新城，或许真的要迎来“第二春”了。

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