长实“以价换量”引争议：从5折到7折抛盘，营收增长15.3%净利仍降26%

长实集团2025年上半年物业销售收入同比大增超五成，却因多地项目大幅折价销售引发市场关注，其“以价换量”策略背后是市场疲弱下的权衡。

中期业绩：收入增15.3%至253.86亿港元，净利润同比降26.2%

2025年8月15日，长实集团（01113.HK）公布2025年中期业绩。财报数据显示，上半年该公司收入约253.86亿港元，同比增长15.3%；受投资物业估值大幅缩减影响，股东应占净利润约63.02亿港元，同比减少26.2%。

图源：长实集团2025年中期业绩公告

物业销售：收入73.66亿港元增58.92%，内地市场增幅超117%

值得关注的是，同期长实集团物业销售收入表现亮眼。报告期内，其物业销售收入约73.66亿港元，较2024年同期的46.35亿港元增长58.92%。其中，内地市场增幅尤为明显，实现物业销售收入约38.27亿港元，同比增长117.32%。据介绍，集团位于上海的御沁园第5B-2a期所有住宅单位已于期内完成销售，北京逸翠园第2期的住宅单位销售仍在进行中。

折价销售：多地项目折扣超30%，销售收益随优惠增多而减少

不过，与物业销售收入增长形成反差的是，其销售收益出现减少。长实集团表示，这主要是因为在市场疲弱情况下，公司为促进各项目销售设立了多项折扣优惠，导致期内收益率较低。今年上半年，香港住宅物业市场仍充满挑战，尽管年初香港下调物业印花税税率，银行物业按揭息率也有所下降，但市场气氛依然审慎。在此背景下，长实根据物业市场变化，折价推售旗下所开发住宅物业项目。

事实上，自2024年以来，长实便采取降价策略，频繁折价出售旗下多个项目的举动也成为市场关注焦点。2024年入市的香港黄竹坑BlueCoast项目，曾以2.19万港元/平方呎的价格销售，较周边二手房价格相当于打了7折。今年五月，长实北京的御翠园项目推售新一批房源，项目高层项目均价降至7万元/平方米，销售价较备案最高价相当于打了7折；七月，东莞的海逸豪庭项目以5折价格抛售房源；七月底，惠州的泷珀花园所推部分小户型房源以66折的价格销售。

管理层回应：供应量大致价格承压，下半年2个新项目将推售

据报道显示，在长实集团2025中期业绩会议上，长实执行委员会及财务委员会委员兼企业业务发展部总经理马励志针对公司折价销售举动表示，由于整体供应量大，价格上涨动力仍然不足，“发展商仍专注于清理库存，因而此时推出的房源，价格仍然较为优惠。”

对于后续项目安排，长实集团称，在香港的住宅项目启德花语海将在今年下半年推出预售；新加坡住宅发展项目PerfectTen预计于下半年销售，该项目收益将于2025年下半年合约销售完成之后确认入账。

未来预期：物业发展盈利贡献有限，6700万平方呎储备待开发

当被问及对未来几年的盈利预期时，长实集团执行委员会委员兼会计部总经理文嘉强认为，“未来几年物业发展业务的盈利贡献，预计不会很大。”

项目储备方面，于报告期结算日，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约6700万平方呎，其中600万平方呎、5800万平方呎及300万平方呎分别位于香港、内地及海外。长实方面表示，“集团将继续奉行审慎策略，物色优质土地储备用作未来发展。”

结束语：长实“以价换量”策略在提振销售的同时，也面临收益减少等状况，未来其在市场中的布局与调整仍值得关注。

（内容综合自财联社、长实集团2025年中期业绩及公开新闻）