学区房的天，要塌了？！

原创 刘晓博

自媒体时代，每天都有耸人听闻的观点给你洗脑。

9月15日，“住房租赁条例”即将在全国实施。一些博眼球的观点也就冒出来了，比如“房东税要来了”，“学区房的天要塌了”之类的。

我前两天在“刘晓博说财经”的推文里，刚刚分析过“房东税”的问题。告诉大家，个人对外出租房屋需要缴纳多种税费，是从1994年1月1日就非常明确的了，而且很多租户一直在交。

此次“住房租赁条例”的落地，其中有一条是：要求租赁合同到官方平台备案，这的确会让未来的征税更严格。但“房东税”早就有了，不是新税种，也不会出现拐点性的变化。

至于“学区房的天要塌了”了的奇葩观点，来自“住房租赁条例”里的这句表述：

国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

这就是“租购同权”。

这个观念近几年比较火，写入了各种高规格文件，比如二十大报告（2022年10月）里就明确：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

二十届三中全会（2024年7月）通过的全面深化改革的决定里再次明确：加快建立租购并举的住房制度。

9月15日开始实施的“住房租赁条例”，是第一个落实这个理念的法规。

但这不意味着学区房的天塌了。

我们不妨看一下美国和中国香港的情况，这两个地方早就落实了租购同权，但仍然存在比较强的学区房概念。

美国公立学校实行“就近入学”政策，入学资格基于实际居住地址而非房产所有权。只要提供真实的居住证明（如租约、水电费账单、银行账单等），租房家庭的孩子即可免费入读该学区的公立学校。

但租购同权没有让所有的房子都平权，美国好学区的房价、房租明显要高出很多。

根据公开资料：在纽约州杰里科，学区房价溢价率达 355%，套均价达161万美元（州均价约35万美元）；加州帕洛阿尔托学区房套均价 303万美元，溢价 308%（州均价74万美元）；德州奥斯汀Eanes学区，溢价 486%，均价 172万美元（州均价29万美元）。

在美国，学区房的空置率只有全美平均水平的一半，房价也更容易上涨。

中国香港也实现了租购同权，无论租房或购房，只要提供真实的居住证明（如租约、水电账单等），即可申请居住地址所属校网内的公立学校。

香港的小学分为36个校网（以数字编号），中学按18区划分。以中西区11校网、湾仔12校网的房价为例，学区房比同地段非学区房高20%–30%。

由此可见，租购同权不会让学区房消失，优质的教育在全世界都是支撑房价的重要因素。

学区房的概念将长期存在，至少在美国、中国香港没有看到消失的可能。

不过，中国房东担心的可能是：特别好的学位，往往跟住房锁定，轻易被租户拿走岂不损失太大。

的确，部分大城市规定：一套房子每6年才能有1个小学学位（同一家庭的孩子可以突破），每3年才有1个初中学位。租户轻易拿走了，我将来卖的时候岂不损失大了？

这的确是一个问题。

相信各地管理部门有足够的理性，他们会规定：租户要获得这个宝贵的学位，不仅需要备案租赁合同（并交税），还要有业主签字的学位使用授权书。制定政策的人，也很可能拥有学位房。

如果没有这个设置，业主可以先“卖掉”学位再对外出租。

怎样先卖掉学位？其实很简单，你跟一个愿意额外为学位付费的家庭签1年租约，把学位给他使用。然后1年之后解除租约，再对外出租房屋。这时候，被锁定的学位已经被使用了，后面的租户就无法使用了。

如果这条路也被堵住了，你可以选愿意多付费的租户，毕竟租赁权在你手里。或者干脆不对外出租。

如果没有锁定学位一说，让租户使用学位也就无所谓了。

在学位紧张的大城市，比如深圳，租房目前虽然可以申请学位，但获得的积分是偏低的。特别是紧张的名校，租户的积分很难获得学位。

下图是南方某大城市的某中心城区，2025年小学入学积分规则，你可以看看买房的家庭和租房家庭的积分差距：

另外，还要注意9月15日落地的“住房租赁条例”的原文：推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的前面，有“推动”两个字。

这意味着，租购完全平权是一个过程。

学位不紧张，甚至过剩的地区，将率先基本实现。顶级学位、超级紧张的区域，只能逐步推进。

毕竟，买了学区房的家庭交了更多的税，对拉动GDP和就业贡献更大。这些家庭积分更高，是合理的。

话说回来，即便将来跟美国或者中国香港一样，基本实现了租购同权，不还是存在学区房的概念吗？

好学区的房子，就是要贵不少，租金也要高不少，而且容易涨、空置率低。

所以，即便你未来不需要学位了，我也劝你有条件尽量买学区房。当然，我说是一流、超一流的学区，而不是贴牌的。