央企之王！将杀入市中心？青岛土地市场迎重头戏！

青岛楼市传出重磅消息：阔别三年的市北CBD片区终于迎来新地块供应，而且还是块含金量十足的“黄金地块”。坊间盛传，有“央企之王”之称的Z字头地产巨头，已盯上这宗极品地块，意欲杀入青岛市中心抢滩布局。

▲市北CBD元鼎地块

1、

市北CBD极品地块

近日，青岛市自然资源和规划局发布了市北区CBD板块元鼎地块出让的预申请公告。这宗地块位于市北区南京路以西、辽阳西路以南，地处市北CBD核心位置。根据公告，地块占地面积约26,572㎡（约40亩），规划为商住混合用地（住宅建筑面积不超过总建面的85%），总计容建筑面积约6.38万㎡，容积率上限为2.4，建筑密度不超过25%，绿地率不低于35%。按照住宅建面占比上限测算，住宅部分约5.42万㎡，结合规划户数452户推算户均面积约120㎡，显示出项目将定位低密改善为主，建筑高度限制为54米（约18层）。

▲市北CBD元鼎地块规划数据

该地块早在7月中旬进行了控规调整并公示，原SF0501-309号“元鼎地块”总占地约62亩，原规划为纯商务金融用地，本次调整中约40亩土地被重新规划为商住混合用地，即此次预申请的宗地范围。

按照预申请公告安排，该地块将是今年下半年青岛土地市场的重头戏。由于所处位置极其稀缺，消息一出便引发市场高度关注。

2、

机会与风险并存

作为市北CBD核心区近年来首次推出的住宅地块，元鼎地块拥有不少引人注目的优点。地块紧邻地铁3号线与4号线的换乘站——错埠岭站，周边主干道密集（南京路、辽阳西路等），地块所处的市北CBD板块是青岛核心商务区，周边城市配套成熟完善，在“衣食住行教医”等各方面，这宗地块都占据了得天独厚的优势条件。

▲元鼎地块，位于市北CBD核心

在房地产市场层面，该片区的新房供应已经较为稀缺。市北CBD区域上一次供应住宅用地要追溯到2022年间，当时推出的几宗地块，如华润·润府、青铁·安澜地等，位置偏于片区边缘，且属于高容积率项目，这2个项目如今已全部售罄，而片区内目前在售的仅有诺德逸安居，容积率高达3.6。

▲诺德逸安居，容积率高达3.6

市北CBD如今存在明显的供求失衡：一方面是片区内大量改善型客群无新房可买，购房需求被积压；另一方面却连续三年无新增供应，市场处于真空状态。在这样的背景下，此次元鼎地块的入市可谓“及时雨”，将有效缓解中央商务区住宅供应紧张的局面。较低的容积率（2.4）和严格限高（54米），也意味着未来项目将打造低密度高品质社区，有望成为片区内难得的高端改善型住宅标杆。

然而，既然是“稀缺核心地”，该地块势必会吸引众多开发商竞逐，地价难免走高。如果竞拍溢价过高，未来项目入市价格也将水涨船高。若新项目定位高端改善，届时售价冲击3万+/㎡并非没有可能。但青岛整体楼市近年趋于理性，高总价改善盘的去化速度有待观察。如果定价策略不当，可能出现“高不成低不就”的尴尬局面，影响销售节奏。市北CBD片区虽然购房需求充足、去化速度有支撑，但最终的变量还是在价格。

▲市北CBD元鼎地块现状

其次，该地块自身也有一些客观限制，地块内保留的309B居住用地实际上是现存的老住宅楼，这意味着新项目将与老旧小区比邻而居，地块北侧紧邻的大烟囱，在一定程度上会对社区整体形象造成影响。

3、

“央企之王”拿地猜想

此次元鼎地块采用的“土地预申请”制度，这是青岛今年在土地出让领域推出的新举措之一，即在地块正式挂牌上市前，政府先公布地块信息，接受房企提交预申请及报价意向。如果有意向企业愿意按政府心理价位拿地并缴纳保证金，地块随后才进入正式出让程序，并以各房企报出的“意向价格”进行拟合，确定竞拍的起拍价或底价。通过这一机制，政府部门可以提前摸底市场需求与房企兴趣，据此科学调整供地节奏和价格。

▲市北CBD元鼎地块现状

对于房企而言，也可以利用预申请期提前启动方案设计、沟通规划要求，“拿地即开工”，减少时间成本。总体而言，预申请制度有助于提高土地成交率，避免流拍。

据传目前已经有多家房企，对元鼎地块表现出浓厚兴趣，号称“央企之王”的Z字头央企，可能下场拿地。这家央企目前在东李操盘的XX璟园项目，已经接近尾盘。该央企进入青岛已逾十年，但战果平平，此前多以合作方式参与项目，真正独立在主城区摘得地块的案例不多。

从市场供需看，一个有实力的央企开发商进驻，将为市北CBD提升区域形象和价值，并可能对周边房价体系产生积极影响。

▲元鼎地块，位于市北CBD核心

当然，青岛本地以及其他深耕青岛的品牌房企同样对这宗地虎视眈眈。比如央企保、中、华，以及青岛本土的青铁等，碰到这样的核心地段亦不会轻易错过。可以预见，这宗元鼎地块或将上演一场群雄逐鹿的“抢地大战”。究竟央企之王能否如愿加冕青岛CBD，拭目以待。