房产买卖律师：房屋买卖合同无效，已付房款可追回

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在房屋交易中，若买卖合同因恶意串通等原因被确认无效，已支付的购房款该如何处理？违约方是否需要支付违约金和利息？北京一起案例为我们揭晓了答案。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵伟

被告：孙磊、孙浩

案外人：甲集团公司、乙投资公司、丙房地产公司

（二）事件经过

2017 年 1 月 10 日，赵伟与孙磊签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙磊将位于西城区的房屋（以下简称二号房屋）以 1070 万元的价格出售给赵伟，孙磊委托孙浩收取购房款。当日，赵伟即支付给孙浩 300 万元作为首付款，后在孙磊将二号房屋解除抵押并更名过户后，赵伟又支付了剩余款项。

赵伟取得二号房屋后不久，就被甲集团公司起诉，甲集团公司称该房屋的实际所有权人是自己，而非孙磊。经过北京市大兴区人民法院审理，出具 A 号民事判决书，撤销了赵伟与孙磊之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》。赵伟对该判决不服进行上诉，北京市第二中级人民法院作出 B 号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

现因孙磊的原因导致赵伟与孙磊之间的买卖合同被撤销，赵伟购买房屋的目的无法实现，故诉至法院，请求：1. 判令二被告共同返还原告购房款 1070 万元；2. 判令二被告以 1070 万元为基数，自 2017 年 1 月 12 日起至实际返还购房款之日止，按照贷款市场报价利率（LPR）标准支付利息；3. 判令二被告共同支付违约金 214 万元；4. 判令二被告承担本案全部诉讼费用。

（三）被告辩称

孙磊辩称：双方签订房屋买卖合同情况属实，此前诉讼的情况也属实。其已向二分检提出民事审判监督申请，二分检已受理，尚未出具结果。由于生效判决中只判定了本案原被告之间的合同无效，并没有对房屋应该如何处置进行判决，所以现在房屋产权仍然在自己名下，且正在积极通过司法手段寻求救济。其认为在案外人未提起诉讼要求房屋变更登记且腾房的情况下，赵伟在此节点提起本案诉讼，不符合客观情况，时间节点有点早。合同无效并不是双方所期望的，双方都希望合同能够履行，所以利息应该至少从判决生效时开始计算。综上，不同意原告的诉讼请求。

孙浩未作答辩。

（四）查明事实

2021 年 10 月，甲集团公司以合同纠纷为由将孙磊、赵伟、第三人乙投资公司诉至北京市大兴区人民法院，请求：①确认孙磊和赵伟签署的关于北京市西城区二号房屋买卖合同无效；②判令北京市西城区二号房屋过户给第三人乙投资公司；③诉讼费由被告孙磊、赵伟承担。

北京市大兴区人民法院经审理认定孙磊与赵伟系恶意串通签订的《存量房屋买卖合同》，侵害了涉案房屋实际权利人甲集团公司的合法权利，为无效合同，于 2022 年 11 月 18 日作出 A 号民事判决：①确认孙磊和赵伟签订的关于北京市西城区二号房屋的买卖合同无效；②驳回甲集团公司的其他诉讼请求。

甲集团公司、赵伟、孙磊均不服该判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于 2023 年 4 月 27 日作出 B 号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

孙磊、赵伟不服二审判决提出申诉，北京市高级人民法院于 2023 年 9 月 28 日作出 C 号民事裁定，驳回孙磊、赵伟的再审申请。

上述生效民事判决查明：2005 年 1 月 6 日，丙房地产公司（甲方、出卖人）与甲集团公司（乙方，买受人）签订《房屋购买协议》，对房屋购买相关事宜进行了约定。孙磊（出卖人）与赵伟（买受人）于 2017 年 8 月 14 日签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），该合同系房管局备案合同，约定成交价格 360 万元。2017 年 8 月 16 日，赵伟取得涉案房屋的不动产权证书。

生效民事判决认为：①足以证明甲集团公司借用孙磊之名购买涉案房屋；②孙磊与赵伟系恶意串通签订《存量房屋买卖合同》，侵害了涉案房屋实际权利人甲集团公司的合法权利，该合同为无效合同。

本案诉讼中，赵伟出示的银行账户转账记录及《付款确认函》等证据显示，赵伟已向孙磊指定的收款人孙浩账户支付款项合计 1070 万元，庭审中，赵伟与孙磊均认可该事实。

（五）争议焦点

孙磊是否应返还赵伟购房款 1070 万元？

孙磊、孙浩是否应支付利息及违约金？

孙浩是否应与孙磊共同承担责任？

二、案件分析

（一）购房款的返还

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

本案中，赵伟与孙磊签订的涉案房屋买卖合同已经被人民法院生效判决认定无效，因此双方因该无效合同取得的财产应当予以返还。诉讼中，赵伟、孙磊共同确认孙磊因涉案无效合同收到赵伟支付的款项 1070 万元，所以孙磊应当予以返还。

（二）利息和违约金的主张

违约金：合同无效后，基于该合同产生的违约金条款也归于无效，赵伟依据无效合同约定要求孙磊支付违约金，缺乏依据，不应支持。

利息：生效判决认定赵伟与孙磊恶意串通签订涉案房屋买卖合同，双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。因此，赵伟要求孙磊支付利息的诉讼请求，不予支持。

（三）孙浩的责任承担

赵伟主张孙磊指定的收款人孙浩共同承担相关责任，但孙浩只是受孙磊委托收取购房款，并非合同的当事人，要求其共同承担责任缺乏充分依据，不应支持。

三、裁判结果

法院判决：

本判决生效之日起十日内，被告孙磊返还原告赵伟 1070 万元；

驳回原告赵伟的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）房屋交易需秉持诚信，避免恶意串通

本案中，因孙磊与赵伟恶意串通签订房屋买卖合同，侵害了实际权利人的合法权益，导致合同被确认无效，双方都需承担相应后果。这提醒我们在房屋交易中，要坚守诚信原则，遵守法律法规，不得损害他人合法权益。

（二）合同无效后，财产返还为基本原则

民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还。这为当事人在合同无效时维护自身财产权益提供了法律依据，但需注意的是，返还财产的前提是对方因该无效行为取得了相应财产。

（三）过错方需承担相应责任

合同无效若因双方过错导致，各自需承担相应责任。在本案中，由于双方均存在恶意串通的过错，所以法院未支持利息请求。这警示交易双方，在交易过程中要遵守法律规定，否则自身权益可能无法得到全面保障。

（四）委托收款需明确责任，避免纠纷

本案中孙浩受孙磊委托收取购房款，最终未被判决承担责任。这提示我们在委托收款时，要明确双方的权利义务，避免因收款行为引发不必要的法律纠纷。同时，付款方也应注意核实收款方的权限和相关情况，确保交易安全。

总之，房屋交易涉及重大财产利益，当事人应严格依法行事，秉持诚信原则，充分了解相关法律规定和交易风险，以保障自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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