北京律师：外地居民买农村宅院，合同无效房款需返还

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农村房屋买卖因涉及宅基地这一特殊产权，纠纷频发。北京顺义区一起案例中，外地居民花 20 万购买农村宅院，因卖家不腾退引发诉讼，法院最终判定合同无效，房款需返还，但多项额外诉求未获支持。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周峰

被告：郑宇、郑强（郑宇为郑强侄子）

（二）交易经过

2020 年 5 月 5 日，周峰与郑宇、郑强签订《房屋买卖协议书》，约定以 20 万元购买郑强名下位于顺义区 x 镇 x 村的宅院（以下简称六号宅院），该宅院含 6 间房，面积约 170 平方米。协议指定郑宇为收款人，周峰当日即转账 20 万元。

此后，郑宇、郑强未按约定腾退房屋，周峰遂起诉，请求：1. 确认合同无效；2. 返还购房款 20 万元及信赖利益损失 10 万元；3. 按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍支付资金占用费；4. 房屋由其无偿使用 20 年；5. 本案诉讼费用由被告承担。

（三）各方辩解

周峰：已按约支付房款，但被告拒不腾退房屋，合同中明确约定若合同无效可无偿使用 20 年，故主张相关权益。

郑宇：协议是被迫签订的，属霸王条款，农村宅基地不可能以 20 万元出售，且自己并未实际收到购房款。

郑强：不认可该协议，称自己不认字，是被侄子孙宇哄骗签字，对卖房一事毫不知情，也未收到任何房款。

（四）关键事实

六号宅院登记在郑强名下，属于农村宅基地上的房屋。

协议约定：郑宇、郑强共同承担权利义务，房屋转让价 20 万元，周峰付清房款后即视为房屋交付，还包含高额违约金、反悔条款及合同无效后无偿使用 20 年等内容。

周峰非六号宅院所在村的集体经济组织成员，签约时知晓自身不具备购房资格。

郑宇、郑强对协议上的签字捺印真实性无异议，但郑宇称系被迫签字，郑强称不知情。

银行记录显示周峰当日向郑宇转账 20 万元，郑宇则称该款项实为赌债抵押，当天便转给他人。

二、案件分析

（一）合同效力的认定

宅基地归集体经济组织所有，宅基地使用权与农村集体经济组织成员的特定身份紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

本案中，周峰购房时并非六号宅院所在村的集体经济组织成员，不具备购买该宅基地上房屋的资格，因此双方签订的《房屋买卖协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

（二）房款及利息的返还

民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还；有过错的一方应赔偿对方由此受到的损失，各方都有过错的，各自承担相应责任。

周峰已支付 20 万元购房款，郑宇、郑强作为协议签订方，应共同返还该款项。双方对合同无效均存在过错（周峰明知无资格仍购买，郑宇、郑强明知宅基地不得随意转让仍出售），故利息应按法定利率（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，周峰主张的四倍利率过高，不予支持。

（三）其他诉求的合理性

信赖利益损失 10 万元：信赖利益损失仅包含直接损失，周峰未举证证明存在其他直接损失，因此该主张不被支持。

无偿使用 20 年：合同无效后，基于无效合同约定的条款亦无效，该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。

三、裁判结果

确认周峰与郑宇、郑强于 2020 年 5 月 5 日签订的《房屋买卖协议书》无效；

郑宇、郑强于本判决生效之日起七日内返还周峰购房款 20 万元及利息（以 20 万元为基数，自 2022 年 5 月 6 日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；

驳回周峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖有严格限制，非本村人购买风险高

宅基地使用权的主体仅限本集体经济组织成员，非本村人购买农村房屋的合同极可能被认定为无效，买家需谨慎对待。

（二）合同无效后，并非所有诉求都能得到支持

合同无效后，已支付的房款可返还，但高额利息、间接损失等往往不被支持，买家在交易前需充分预判风险。

（三）签约时需谨慎，勿轻信不合理条款

本案协议中约定的 “无效后无偿使用 20 年”“高额违约金” 等条款，因违反法律规定或不合理，在合同无效后均无法生效，签约时不要轻信此类条款。

（四）卖家也需承担相应责任

卖家明知宅基地不得转让仍出售，存在过错，需返还房款并承担相应利息，不能抱有 “签了也白签” 的侥幸心理。

农村房屋买卖涉及复杂的法律和政策问题，交易前务必了解相关规定，核实自身资格，避免因合同无效造成损失。若产生纠纷，应通过法律途径合理维权。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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