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一、项目定位与市场表现

核心客群与价格策略

目标客群：主打岛外刚需首置（62㎡两房）及教育改善家庭（82-89㎡三房），兼顾部分改善需求（105㎡洋房）。

价格优势：

均价约2.5万/㎡，显著低于周边二手次新房（如海投第一湾3.2万/㎡），价差达20%。62㎡户型总价155万起，首付15%仅23万，月供约5000元，为岛外最低上车门槛之一。

市场竞争力三重引擎：以“双十学区+地铁现房+国企背书”形成差异化优势，对比竞品（如联发嘉悦里、中海厦门东湾）在教育确定性和地铁通达性上更优。

去化表现：82㎡三房占比35%，因功能性突出（1.5卫设计）成为主力去化户型。

二、区位与配套分析

交通网络

地铁：距2号线新阳大道站237-600米，4站达海沧商务中心，8站接驳岛内五缘湾（约25分钟）。

自驾：通过海沧大桥、新阳隧道等“三桥三隧”路网，20分钟进岛。

教育配套

双十学区：划片双十中学海沧附属马銮湾分校（九年一贯制，已明确划片），生源纯粹（商品房占比95%），质检成绩超区平均。

幼儿园：划片绘童瑶兴景幼儿园及庚西幼儿园，需注意2025年若配套幼儿园未交付可能调整。

商业与医疗

商业体：300米内招商花园城（17万㎡已开业），1公里内规划SM广场（14万㎡，2028年建成）。

医疗：500米覆盖厦门长庚医院（三甲），4公里处规划马銮湾医院（三甲）。

生态环境

四大公园环绕（南岸滨海公园、绿轴公园等），社区绿化率38%，日均负氧离子浓度超3,000个/cm³。

三、产品设计解析

户型创新与空间利用率

设计争议点：

82㎡1.5卫被部分购房者认为“奇葩”，需实地体验实用性。

部分洋房（6号楼）邻近垃圾站，低楼层需谨慎选择。

精装与智能化

配置标准：科勒卫浴、LOW-E玻璃（隔音隔热），105㎡以上升级厨房空调，预埋华为智能家居系统（支持23项场景联动）。

社区规划：容积率2.5，采用围合式布局保障采光；车库采用金刚砂地坪，入户配置人脸识别系统。

四、风险提示与项目短板

环境与规划风险

噪音污染：南向楼栋临主干道，粉尘与车流噪音明显；北侧邻近锂电池生产基地，低楼层或受工业噪音干扰。

视野遮挡：105㎡洋房位于小区北侧，南高北低布局导致部分单元被高层遮挡采光。

配套兑现周期

SM广场、双十分校等配套需2028年建成，当前依赖招商花园城，存在3-5年“拓荒期”。

户型设计局限

62㎡两房仅适合过渡，北向无窗影响通风；部分户型厨卫窗户对走廊，私密性较差。

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