法拍房月报｜7月挂拍与成交双创新高，上海文物级一手房6亿元起拍

建议各地可进一步完善相关管理规定，利用好现有的法拍房平台，进一步拓宽租赁权和产权的转移渠道，在加快存量资产转移的同时，也为释放改善需求、助力新房市场稳定发展提供更多动力。

◎ 文 / 马千里

2025年7月，月内法拍房挂拍量、成交量均有所上升，市场热度有所回落。本月法拍房供应规模4.4万套、成交4942套，双双创下年内新高。但溢价成交占比环比回落，高折扣房源更为买方所青睐，买方间竞争有所趋缓。

核心要点

挂拍量：再创新高，7月新增挂拍4.4万套，上海城更地标“ 同庆会馆 ”6亿元起拍

交易量：显著回升，4942套，环比上升54%，68%房源溢价成交，环比下降2个百分点

成交率：全国平均成交率22%，年内第二高点，仅次于2025年2月

折价率：成交折价率快速上升，买方加速“抢收”二拍低价房源

后市展望

随着法拍房挂拍量的持续增加，7月份法拍房成交规模也创下年内新高。但从热度指标来看，随着法拍房供应量的上升，再加之各地新房稳市场举措的不断落实，7月份法拍房市场溢价率、高热房源占比等指标还是不免出现回落。本月有308套成交房源出价次数超过100次，较上月多了68次，但由于总成交量增长更快，高出价房源占比较上月下滑1.3个百分点至6.2%,为2025年农历新年以来新低。

正如上月所预计，7月继续出现了多宗来自二手房市场的“一元法拍房”，主要仍分布在威海、烟台，而上海、宁波、西安、成都等一二线城市也有类似房源挂拍。其中西安更是出现了2023年竣工、原价230万+的四室房源，且尚未完成网签更名。而上海的“顶豪”豫园同庆会馆也在本月6亿元试水法拍房市场。从市场参与者的动作来看，已经有越来越多的中介和资产管理机构关注到法拍房的成交机会，未来类似“工抵房”、高总价一手房之类特殊房源，有望更多的在法拍房市场出现。

结合近期地产政策走向来看，城市高质量发展被放在了更加重要的位置，各地需要进一步积极满足转移人口和中低收入人口的住房需求，建立起更加完善、覆盖多层级的居住权流动循环。而法拍房市场正是居住权流动链条中的重要“补漏”环节。鉴于当前二手房市场流速缓慢的客观现状，建议各地可进一步完善相关管理规定，利用好现有的法拍房平台，进一步拓宽租赁权和产权的转移渠道，在加快存量资产转移的同时，也为释放改善需求、助力新房市场稳定发展提供更多动力。

01

挂拍量

供应规模再创年内新高

重庆新增挂拍突破2000套

供应端方面，7月新增挂拍4.4万套，环比上升40%，同比上升12%。起拍总价443亿元，环比上升43%。本月新增挂拍套数、起拍总价双双达到2025年新高。

从各城市情况来看，本月共有12个城市新增挂拍套数超过500套，同样为年内新高。其中重庆更是达到了2074套，单城市单月挂拍量超过2000套，同样为年内首次出现。挂拍500套以上的12个城市合计供应9648套，占全国新增挂拍总量的22%。

一线城市中，广州挂拍425套，继续居于首位，上海、深圳分别为332和317套，北京以204套排在最末。挂拍总价方面，本月上海挂拍房源起拍总价24.8亿元，为全国挂拍总价最高的城市。北京、深圳也都在10亿元以上，而挂拍套数最多的广州，起拍总价反而最低，为7.8亿元。

上海城市更新代表项目试水法拍房市场，同庆街37号 “ 同庆会馆 ”6亿元起拍

本月挂拍总价最高的一处标的，为上海黄浦豫园的一处历史保留建筑，总建筑面积1805.9平方米（1788.2平方米住宅+17.7平方米商业），起拍价6亿元，平均单价33.7万元/平方米。该房源即上海黄浦豫园的同庆会馆，建于1922年左右，解放后为和平食品厂，其砖墙已有百年历史。在片区整体开发、该房源重新修葺精装之后，这栋百年小楼的房产证为开发商拿地后重新办理，其房源类型为新房，目前状态为精装空置。该住房所属地块在2020年采取招挂复合方式出让，以176亿元底价成交，竞得方为上海城投和上海建工。作为老城厢风貌保护的重要区域，该地块也是上海城市更新的标志性片区，就同地块2025年在售的露香园云宸项目来看，其高层房源售价在16-18万元/平方米，单套价格大部分在4000万元以上。

连续两月超200套法拍房1元起拍，西安新房小区1元挂拍“准现房”房源

本月仍有多地出现“一元起拍”，共计252套房源起拍价为一元。连续2个月有超过250套房源一元起拍。本月大多数此类房源仍来自于山东威海，共计205套，其中204套为乳山的海景房，并分散在114个不同的小区。当前乳山二手房价已经降至2000元/平方米，小户型单套挂牌单价已降至7万元以下，且基本没有新房开发，但二手房市场依旧供过于求，为了加速周转效率，部分卖方选择以1元起拍。尤为特殊的是，本月西安出现了1元起拍的“准新房”，为西安莲湖区劳动公园里的一处高层毛坯房源，为32层住宅的第15层。该房源所属楼栋2023年竣工，房产目前尚未缴纳契税和大修基金，可在开发商处进行免费合同更名后直接网签，产权性质堪比一手房。该小区处于西安二环内的老城西板块，目前该小区新房售价在1.7万元/平方米左右，劳动公园里2025年累计新房成交超过130套，也是老城西板块2025年流速最快的一个小区。

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成交量

7月成交环比回升

深圳连续5个月成交总价超过4亿元

成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，环比上升54%，同比减少14%。受上月、本月挂拍量大幅增加拉动，本月成交量如期回升。但月内竞拍热度出现小幅回落，68%的房源溢价成交，溢价成交房源占比下降了2个百分点。6.2%的房源竞拍超过100次，为2025年2月份以来新低。

本月广州法拍房成交套数继续排在首位，达到177套，温州、威海、深圳也在150套以上。就金额来看，深圳以6.4亿元继续排在第一，上海、杭州以3.5亿元并列第二，此外还有广州、北京在2亿元以上。

本月成交总价最高的法拍房，为深圳罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋的1-6层，位于园岭地铁站附近，处于深圳罗湖区的核心地段。楼栋合计建筑面积超过3300平方米，该房源经过88次竞价后，以8009万元成交，较2378万元的起拍价溢价237%。值得注意的是，该房源曾经在2025年5月进行过一次法拍，彼时更是以1.14亿元成交，溢价率高达380%，不过后来由于买受人未在规定时间内支付余款，视为违约，交由法院重新上拍处置。较上一次拍卖价格相比，本次可谓是“捡漏成交”。需要指出的是，该楼栋的土地使用年限为50年，至2033年4月到期，只剩下不到8年的时间，土地用途为住宅/办公，但是房屋建筑的产证用途为办公，并非普通住宅。

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成交率

7月成交率环比上升

供求双方认知快速趋同

据 CRIC 抽样调查数据，7月法拍房成交率22%，较上月环比增加3个百分点。在成交量上行的情况下，成交率仍能同步上升，说明供求双方的认知正在快速趋同，法拍房市场正在迎来更多价格公允的法拍标的。

　　分城市来看，重点城市中上海以53%的成交率继续居于首位，杭州、宁波、深圳、厦门、青岛、南宁也超过40%。得益于市场供求关系的持续改善，随着“抄底”入市的资金增加，7月典型城市法拍房市场成交率延续年内高位。

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折价率

成交折价率大幅上升

买方加快“抢收”低价房源

7月成交法拍房的平均折价率33.5%，环比大幅上升2.2个百分点，为年内第二高位；挂拍法拍房的平均起拍折价率为28.7%，环比上升0.3个百分点，较上月变化不大。因成交法拍房折价率大幅上升，挂拍折价率和成交折价率相差4.8个百分点，较上月差距明显扩大。本月平均成交折价率的提升，主要是由于高折价率的二拍房源成交占比大幅增加所致，本月有63%的成交房源为二次拍卖，成交占比较上月增加了20个百分点。本月买方明显加快了对于折扣力度较大房源的“抢收”节奏，更多此类房源已经接近买方的心理价位，也在侧面折射出需求方信心筑底的信号。

　　对比挂拍和成交折价率差异，一拍房源相差2.9个百分点，较上月小幅上升0.1个百分点，二拍房源相差4.0个百分点，较上月减少0.9个百分点；变卖房源两者相差1.2个百分点，增加了0.9个百分点。就不同拍卖阶段的区别来看，二拍类房源整体折扣率更高，也是本月唯一供求认知趋同的类型，当前买方还是更加关注折扣力度更大的房源。

（来源：克而瑞地产研究）