抵押权人申请执行房屋被拒，实际居住者可继续占有，北京律师解析

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北京朝阳区一起执行异议纠纷中，周建明作为一号房屋（位于朝阳区）的第一顺位抵押权人，持执行证书申请强制执行，却因案外人陈立伟主张 “已买房并居住 12 年” 受阻。陈立伟称 2010 年就从李建国手中买下该房，付清全款并入住，未过户是因李建国私自抵押且自己后来无购房资格。最终法院判决：驳回周建明的强制执行请求，陈立伟可继续占有房屋。此案厘清了 “抵押权” 与 “购房者优先权” 的冲突规则，为 “二手房交易未过户遇抵押”“执行异议成立条件” 提供了关键参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（申请执行人）：周建明（一号房屋第一顺位抵押权人，2014 年办理抵押登记，债权 112 万元）

被告（案外人）：陈立伟（一号房屋实际买受人，2010 年签订购房合同，2011 年入住至今）

其他被告 / 第三人：李建国（一号房屋原登记权利人，2010 年出售房屋，2014 年私自抵押）、李娜（李建国之女，房屋原共有人，称 “不了解买卖情况”）、王秀琴（李建国配偶，不同意执行）、甲公司（原北京住总房地产开发有限责任公司，房屋开发商）

（二）事件关键节点

2010 年 1 月 15 日：李建国（甲方）与陈立伟（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定李建国将拆迁所得的一号房屋出售给陈立伟，购房指标折抵 4 万元，购房款 22.578 万元，所有税费（公共维修基金、契税等）由陈立伟承担；李建国需协助办理入住、过户，违约需双倍赔偿或按市价 1.5 倍赔偿。

2007 年 - 2014 年（付款与入住）：

2007 年 1 月 17 日：陈立伟向李建国支付 4 万元（购房指标折抵款）；

2009 年 3 月 31 日：向甲公司支付购房款 22.578 万元；

2010 年 1 月 15 日：向李建国支付 5000 元；

2011 年 11 月 5 日：向甲公司支付房款 4611 元、公共维修基金 4608 元，向物业公司支付物业费等 1763 元，当天办理入住并居住至今；

2012 年 1 月 9 日：向李建国支付 2.5 万元；

2014 年 2 月 13 日：缴纳契税、印花税等 4261 元；

合计支付 31.1023 万元（含房款、税费、杂费）。

2011 年 11 月 5 日：李建国与陈立伟签订《补充协议》，明确 “李建国对房屋无任何处置权，需全力配合过户；陈立伟违约则已付款不退，李建国违约需按市价 100% 赔偿”。

2014 年 6 月 16 日：李建国、王秀琴未告知陈立伟，与周建明签订《借款合同》，将一号房屋抵押给周建明，办理抵押登记，债权 112 万元。

2020 年 - 2021 年（过户诉讼失败）：

2020 年：陈立伟起诉李建国、王秀琴，要求协助过户，法院以 “陈立伟无购房资格（因继承、拆迁多了其他住房）” 为由，作出 A 号民事判决书，判决驳回诉求；

2021 年：陈立伟上诉，北京市第三中级人民法院作出 B 号民事判决书，判决维持原判。

2021 年 - 2022 年（执行异议）：

2021 年：周建明持 C 号执行证书，申请强制执行一号房屋，法院以 D 号案件立案；

2022 年 3 月 4 日：陈立伟提出执行异议，法院作出 E 号执行裁定书，裁定中止对一号房屋的执行。

2023 年（合同解除与补偿）：

2023 年：李娜、王秀琴起诉陈立伟，要求解除购房合同、腾退房屋并支付占有费；陈立伟反诉要求返还房款并补偿房屋差价；

2023 年 6 月 15 日：法院作出 F 号民事判决书，确认 “购房合同 2023 年 5 月 22 日解除，李娜、王秀琴需返还陈立伟 30.926 万元并补偿 120 万元，陈立伟在收款后腾退房屋”；

2023 年 7 月 30 日：该判决生效，但李娜、王秀琴未支付任何款项，陈立伟仍居住在一号房屋。

2024 年（本案诉讼）：周建明不服执行异议裁定，起诉要求 “对一号房屋折价、拍卖并优先受偿，继续执行”，陈立伟、李娜、王秀琴均不同意。

（三）各方主张

周建明（原告）诉求：①对一号房屋折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿；②继续执行该房屋。理由：自己是第一顺位抵押权人，陈立伟无购房资格，购房合同已解除，无权对抗执行。

陈立伟（被告）抗辩：①购房合同合法有效，已付清全款并居住 12 年，法院确认 “有权占有”；②未过户是因李建国私自抵押、限购政策影响，非自身原因；③合同解除后对方未付款，自己无腾退义务，不同意执行。

李娜（被告）辩称：不了解房屋买卖情况，不同意执行。

王秀琴（被告）辩称：不同意执行。

二、案件分析

（一）陈立伟的权利是否足以排除强制执行？—— 符合 “执行异议成立四要件”

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人排除执行需满足 “查封前签合同、查封前合法占有、已付全款、非自身原因未过户” 四要件，本案均符合：

查封前已签订合法有效的书面合同：

陈立伟与李建国 2010 年签订《房屋买卖合同》，2011 年签订《补充协议》，早于 2014 年房屋抵押（查封）时间；

多份生效判决（A 号、B 号）均认定 “合同系双方真实意思表示，已履行多年，合法有效”，即使 2023 年合同解除，也不影响 “查封前合同有效的事实”。

查封前已合法占有房屋：

陈立伟 2011 年 11 月 5 日向甲公司、物业公司缴纳费用，办理入住手续，至今持续居住，持有物业费、供暖费等凭证；

F 号判决明确 “陈立伟对房屋系有权占有”，且因对方未付款，占有状态仍合法，未丧失使用权。

已支付全部购房款及相关费用：

陈立伟提交的付款凭证显示，2007 年至 2014 年累计支付 31.1023 万元，涵盖房款、公共维修基金、契税、物业费等，与合同约定一致；

F 号判决也确认 “需返还陈立伟购房款及相关费用 30.926 万元”，进一步佐证 “全款支付” 事实。

非因自身原因未办理过户登记：

未过户的核心原因是李建国 2014 年私自将房屋抵押给周建明，导致房屋被限制交易，且李建国拒不配合过户；

陈立伟 2020 年曾起诉要求过户，因 “限购政策（家庭多套住房）” 失败，限购政策属不可抗力，非其主观过错；

综上，未过户是 “卖方违约 + 政策影响” 导致，与陈立伟无关。

（二）周建明的抵押权能否优先于陈立伟的权利？—— 购房者权利优先于一般抵押权

虽然周建明是第一顺位抵押权人，但根据 “物权期待权优先” 原则，在满足 “执行异议四要件” 的情况下，购房者的 “物权期待权”（已付全款、实际占有、非自身原因未过户）可对抗抵押权人的 “担保物权”：

陈立伟的权利形成时间更早：陈立伟 2010 年买房、2011 年入住，周建明 2014 年才办理抵押，陈立伟的占有和权利主张早于抵押权设立；

抵押权设立存在瑕疵：李建国在出售房屋后，隐瞒 “房屋已实际交付给陈立伟” 的事实，私自抵押，主观存在恶意，周建明作为抵押权人，未核查房屋实际占有情况，自身存在一定过失；

陈立伟的权利具有生存保障属性：陈立伟已在该房屋居住 12 年，房屋是其唯一住房（庭审中称 “执行后无房可住”），而周建明的抵押权属商业债权，生存权优先于商业债权，符合公平原则。

（三）购房合同解除后，陈立伟是否仍有权占有房屋？—— 腾退以 “收款” 为前提，占有仍合法

F 号判决虽确认合同解除，但明确 “陈立伟腾退房屋的前提是李娜、王秀琴支付 150.926 万元（房款 + 补偿）”，现对方未履行付款义务，根据 “先履行抗辩权”：

陈立伟有权拒绝腾退，其占有房屋的合法性基础未丧失；

周建明申请执行时，房屋仍处于陈立伟的合法占有状态，不符合 “强制执行需排除合法占有” 的条件，故执行请求无法成立。

三、裁判结果

驳回原告周建明的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房者：二手房交易必做 “3 件事”，避免 “钱房两空”

买房前必查 “房屋权利状态”：到不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封、共有人等情况，尤其注意 “登记权利人是否与出卖人一致”，避免购买 “已出售但未过户” 或 “私自抵押” 的房屋（如本案中李建国隐瞒已卖房事实，导致陈立伟后续无法过户）；

付清房款后及时过户，留存占有证据：即使暂时无法过户（如拆迁房未办证），也要签订书面补充协议，明确过户时间和违约责任；同时保留物业费、供暖费、水电费等缴费凭证，证明 “合法占有”，为后续对抗执行留存证据；

遇卖方违约，及时起诉主张权利：若卖方拒不过户或私自抵押，应在 3 年内起诉要求继续履行或赔偿损失，避免超过诉讼时效；如本案中陈立伟 2020 年起诉过户，虽因限购失败，但 A 号、B 号判决确认了 “合同有效” 和 “有权占有”，为后续执行异议胜诉奠定基础。

（二）抵押权人：设立抵押前需核查 “3 项内容”，降低风险

核查房屋实际占有情况：不仅要查产权登记，还要实地查看房屋是否有人居住，询问居住者与登记权利人的关系，避免 “房屋已出售但未过户” 的情况（如本案中周建明未核查占有情况，导致抵押权无法对抗购房者）；

要求共有人签字确认：若房屋有共有人（如配偶、子女），需所有共有人出具 “同意抵押声明”，避免后续共有人以 “不知情” 为由主张抵押无效；

评估抵押房屋的 “权利瑕疵”：对拆迁房、经济适用房等特殊房屋，需确认 “是否已满足上市交易条件”“是否存在限购、限售政策”，避免因房屋无法处置导致抵押权落空。

（三）售房者：违约成本高，“2 个不要” 需牢记

不要 “一房二卖” 或 “私自抵押”：出售房屋后，若未过户，不得再将房屋抵押或转卖给他人，否则需承担 “双倍赔偿” 或 “市价补偿” 的责任（如本案中李建国私自抵押，最终需向陈立伟补偿 120 万元）；

不要隐瞒房屋关键信息：需如实告知购房者房屋的权利状态（如是否有抵押、共有人）、过户时间等，若因隐瞒信息导致合同无法履行，需承担全部违约责任。

（四）特殊提示：执行异议的 “4 个关键时间点”

若遇到房屋被强制执行的情况，案外人（实际购房者）需在以下时间点及时行动：

收到执行通知后 15 日内：向法院提出书面执行异议，提交合同、付款凭证、占有证据；

异议被驳回后 15 日内：提起执行异议之诉，避免超过起诉期限；

诉讼中重点举证：围绕 “查封前签合同、查封前占有、已付全款、非自身原因未过户” 四要件提交证据；

判决生效后：若胜诉，及时申请解除查封；若败诉，可在 6 个月内申请再审。

本案中，陈立伟因及时提出执行异议、留存完整证据，最终保住了居住权；而周建明因未核查房屋实际占有情况，导致抵押权无法实现。这一案例充分说明，房屋交易中 “权利核查” 和 “证据留存” 至关重要，任何一方的疏忽都可能导致重大经济损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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