【泽达说法】租赁合同到期后继续使用，合同效力及租金如何认定？

案例回顾

2019年5月，王某（出租人）与某文化创意工作室（承租人，负责人为李某）签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定：王某将其名下位于市中心的临街商铺出租给该工作室用于经营，租赁期限为两年，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，年租金为人民币6万元，按季度支付。

合同到期后，双方并未签订新的书面租赁合同。 工作室负责人李某表示希望继续租用，王某当时口头同意其“先用着”。此后，工作室继续在该商铺内经营，并按照原合同约定的6万元/年的标准和季度支付的方式向王某支付租金，租金一直支付至2022年11月30日。

2022年底，因周边同类商铺租金普遍上涨，王某认为原租金过低。2023年1月初，王某向工作室送达了一份《租金调整及催缴通知》，声明自2023年1月1日起，年租金调整为9万元，并要求工作室按新标准补缴2023年第一季度的租金差额。工作室李某对此不予认可，认为王某无权单方涨价，双方应按原标准履行。工作室随后仅按原标准（6万/年）支付了2023年第一季度租金1.5万元。王某拒绝接受，并多次催要差额未果。王某遂将工作室及其负责人李某诉至法院。

案件结果

法院经审理查明事实后，作出如下判决：解除不定期租赁合同；工作室限期腾房；工作室按6万元/年标准向王某支付自2023年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；驳回王某的其他诉讼请求。

泽达说法

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

1.确认合同性质与解除权：原书面租赁合同于2021年5月31日到期后，承租人工作室继续使用租赁房屋，出租人王某未提出异议，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 作为出租人的王某享有随时解除权，其通过起诉要求解除合同的意思表示明确，且起诉状送达即产生解除效力。法院确认双方的不定期租赁合同于起诉状送达被告之日解除。

2.租金标准认定：关于租金调整问题。法院认为，王某主张自2023年1月1日起将年租金提高至9万元，但其仅提供了单方发出的《租金调整及催缴通知》，未能提供任何证据证明工作室对此明确表示同意，或双方就此达成了新的合意。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十四条，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。因此，王某单方提高租金标准的行为不发生法律效力。双方在合同到期后形成的不定期租赁关系，其租金标准应继续按原合同（即6万元/年）执行。

3.欠付租金计算： 工作室在2023年第一季度仅支付了1.5万元（按6万/年计算，季度租金应为1.5万元），并未拖欠。王某要求按9万元标准支付该季度租金差额的请求，缺乏依据，法院不予支持。自2023年4月1日起（即合同解除前）至实际腾退之日的房屋占有使用费，仍应按原标准6万元/年计算。

4.腾退义务： 合同解除后，工作室负有返还租赁房屋的义务。法院判决工作室于判决生效之日起三十日内将涉案商铺腾空交还王某。

律师寄语

泽达律师结合本案，提示广大出租人和承租人注意以下几点：

1.“不定期租赁”：租赁期满后，只要承租人继续使用房屋，而出租人未明确表示反对（如未要求腾房、继续收取租金等），法律即推定原租赁合同继续有效，但性质转变为“不定期租赁”。这为双方关系的存续提供了法律依据，但也带来了不确定性。

2.任意解除权：不定期租赁的最大特点在于双方均享有“随时解除权”。出租人或承租人想终止关系，无需对方存在违约，只需在合理期限之前通知对方即可。

3.租金变更需“合意”，单方通知不生效：在不定期租赁期间，租金标准默认继续沿用原合同约定。任何一方若想调整租金，必须与对方协商一致，并最好签订书面补充协议。

4.证据意识至关重要：无论是出租人主张已协商一致提高租金，还是承租人主张出租人曾同意某种条件，关键在于提供有效证据。口头约定在发生争议时往往难以证明。涉及重要条款变更（如租金、租期），务必通过书面形式固定证据。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。