北京律师：经济适用房未满 5 年出售，主张合同无效获法院支持

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经济适用房作为保障性住房，其上市交易有着严格的限制条件。北京一起案例中，房主在取得经济适用房产权不满 5 年时就将房屋出售，买方支付 120 万元购房款后，房主的女儿起诉主张合同无效，法院最终支持了这一诉求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张婷（房屋原产权人继女）

被告：

赵丽（房屋原产权人，张婷母亲）

孙强（赵丽之子，张婷继兄）

周凯、吴敏（购房方）

关联人物：孙伟（赵丽已故丈夫，孙强父亲）

关联单位：乙公司（房地产开发企业）

（二）事件经过

赵丽与孙伟（2020 年 5 月去世）于 2002 年 10 月再婚，张婷是赵丽与前夫之女，孙强是孙伟与前妻之子，张婷与孙强系继兄妹关系。

2017 年 3 月 9 日，孙伟、赵丽与乙公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购买位于某区的五号房屋（预测面积 65.69 平方米），总价款 348157 元。合同约定，购买经济适用住房不满 5 年不得上市交易，满 5 年转让的需按规定向政府交纳收益等价款，政府可优先回购。

2021 年 11 月 22 日，乙公司与赵丽签订《确认书》，确认五号房屋实测面积 65.94 平方米，实际购房款 349482 元。同日，某区住房保障事务中心出具证明，载明孙伟是经济适用房申请家庭，共同申请家庭成员为赵丽。

2022 年 4 月 18 日，五号房屋转移登记至赵丽名下，赵丽同日取得契税完税证明。

2022 年 8 月 25 日，赵丽（出卖人）与周凯、吴敏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定五号房屋成交价格 130 万元，买受人当日支付定金 20 万元、购房款 100 万元，余款 10 万元作为过户保证金在过户当天支付；房屋于当日交付，双方在房屋满足上市交易条件后 3 日内办理过户手续。合同尾部赵丽签名按手印，孙强在出卖人法定代表人处签名按手印，周凯、吴敏签名按手印。

同日，双方签订《补充协议》，约定转商费用由乙方承担，交易税费由乙方承担，还约定了违约责任等内容，孙强在赵丽受委托人处签名按手印。当日，吴敏向孙强转账 20 万元（备注购房定金）和 100 万元（备注购房款），孙强出具收条，载明收到周凯、吴敏的房屋定金和首付款。

后因赵丽与孙强就卖房款发生争议诉至法院，张婷才知晓五号房屋被出售一事，认为该交易违反经济适用住房管理规定，侵犯其合法权益，故诉至法院，请求：1. 确认赵丽、孙强与周凯、吴敏 2022 年 8 月 25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2. 诉讼费由四被告承担。

赵丽辩称，同意张婷的诉讼请求。

孙强辩称，房屋买卖合同是赵丽与周凯、吴敏签订的，其只是提供帮助，张婷不是合同当事人，不具备原告主体资格。

周凯、吴敏共同辩称，张婷不是房屋产权人，与房屋无直接利害关系，不具备起诉资格；其购买时核实了房产证，赵丽为单独所有，已尽到注意义务；五号房屋2017 年购买，2022 年已满足五年转让条件，合同未违反强制性规定；赵丽与张婷可能恶意串通，涉嫌合同诈骗，保留追究责任的权利。

（三）争议焦点

张婷是否具备原告主体资格？

赵丽与周凯、吴敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否有效？

涉案经济适用房在 2022 年 8 月转让是否符合规定？

二、案件分析

（一）原告主体资格的认定

五号房屋系赵丽与孙伟婚姻存续期间购买的经济适用房，孙伟去世后，张婷作为其继女，与该房屋存在利害关系。根据相关法律规定，与案件有直接利害关系的公民可以作为原告提起诉讼，故张婷具备原告主体资格。

（二）经济适用房转让的限制条件

经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应的保障性住房，其交易受到严格限制，目的是保障住房困难家庭的住房需求，维护社会公共利益。

根据《经济适用住房管理办法》及涉案《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》约定，购买经济适用住房不满 5 年不得直接上市交易，确需转让的由政府回购。此处的 “5 年” 通常以取得房屋所有权证或契税完税证明的时间起算。

赵丽于 2022 年 4 月 18 日取得五号房屋不动产权证书和契税完税证明，2022 年 8 月 25 日即转让房屋，显然不满 5 年，违反了经济适用房转让的限制性规定。

（三）合同效力的判定

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

赵丽在五号房屋取得产权不满 5 年时转让，未申请政府回购，违反了经济适用房管理的强制性规定，该行为损害了等待轮候的住房困难家庭的利益，有损社会公共利益，故《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。

孙强并非《北京市存量房屋买卖合同》的出卖方，张婷请求确认其与赵丽、周凯、吴敏签订的合同无效，缺乏事实依据。

三、裁判结果

法院判决：

确认赵丽与周凯、吴敏于 2022 年 8 月 25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

驳回张婷的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）经济适用房交易需严格遵守年限限制

经济适用房的 “5 年” 限售期是硬性规定，通常从取得房屋所有权证或缴纳契税之日起计算，未满 5 年的不得直接上市交易。购房者在购买经济适用房时，务必明确该限制，避免因急于交易而导致合同无效。

本案中，赵丽取得房产证仅 4 个月就转让房屋，明显违反限售规定，合同被确认无效在意料之中。

（二）购买经济适用房需核实房屋状态

买方在购买经济适用房时，应仔细核实房屋的产权登记时间、是否已满 5 年、是否符合上市交易条件等信息，不要轻信卖方的口头承诺。可以通过查询不动产权证书、向住房保障部门咨询等方式确认房屋状态，避免购买未满限售期的经济适用房。

周凯、吴敏虽核实了房产证，但未注意到取得时间未满 5 年，最终导致合同无效，自身权益受损。

（三）合同无效后需妥善处理损失赔偿

合同被确认无效后，双方应相互返还财产，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。本案中，赵丽作为卖方明知房屋未满限售期仍出售，存在主要过错；周凯、吴敏作为买方未充分核实房屋状态，也存在一定过错，双方应根据过错程度承担相应的损失。

相关权利人可就损失赔偿问题另行主张权利。

（四）注意经济适用房的产权性质转换

经济适用房满 5 年后上市交易，需先转为商品房，补缴土地出让金等相关费用，具体费用标准和流程应按照当地政策执行。买方在购买时应明确转商费用的承担方式，并在合同中详细约定，避免后续产生纠纷。

（五）家庭内部成员权益需提前厘清

经济适用房涉及家庭共同利益，在家庭关系发生变化（如再婚、继承等）时，家庭成员应及时厘清各自的权益，必要时通过书面协议明确房屋的归属和处分方式，避免在房屋交易时产生争议。本案中，张婷因不知情而起诉，反映出家庭内部对房屋处分的沟通不足。

本案中，法院严格按照经济适用房管理的相关规定，认定未满限售期的交易合同无效，维护了保障性住房制度的严肃性和社会公共利益。这提醒人们，经济适用房交易需严格遵守法律法规和政策规定，买卖双方均应谨慎对待，避免因违规交易导致合同无效和财产损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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