上海房价进入摸黑阶段

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

一觉醒来，上海的房东和购房者突然懵了。

因为代表市场变化的二手房历史成交价被屏蔽了。

摸黑的二手房市场

昨天（8月14日），上海楼市传来新的信号——

链家网将上海区域的二手房成交价以及房东的调价信息全部隐藏，若要获取小区房源的历史成交价需要咨询平台上的经纪人，同时各个小区的二手房成交记录时间截止在了7月30日。

虽然平台方未给出具体回应，但从过去各个城市的市场走向来看，一定程度上代表了上海楼市的走向。

目前上海楼市，二手房成交量已经连续5个月回落。

2024年5月27日，上海楼市迎来“沪十条”，之后的6月，二手房成交一下子冲到26374套。

2024年9月29日的“沪七条”为楼市再添一把火，12月成交达到去年峰值近3万套。

但今年7月二手房成交量环比6月下降6.9%，同比下降5.1%，为今年3月以来首次不足2万套。

根据国家统计局最新披露的《2025年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来看，2025年7月上海二手住宅销售价格指数环比下降0.9%，同比下降2.2%，是上海二手房住宅销售价格指数阶段性反弹后第三个月回落，也是相比2023年4月上海二手房住宅销售价格指数高峰回落的最低历史位置。

实际上，上海二手房市场进入“摸瞎”阶段，并非唯一。

去年6月，不再公开二手房成交价的城市就累计有16个，包括南京、珠海、北京、杭州、合肥、武汉、西安等热点城市

以前深圳也有过这样的阶段，市场摸黑了将近4年。

2021年2月，深圳发布二手房参考价后，中介平台上若挂盘价高于指导价，则只显示指导价，若挂盘价低于指导价，则只显示挂盘价，并且同时不再显示历史成交价。

随后，深圳楼市进入调整期，开始以参考价作为市场价的参考依据。

据乐有家研究中心数据，2021年参考价政策出台第一年，深圳54.5%的房源成交价高于参考价20%以上，只有5%的房源成交价低于参考价；

到2022年，低于参考价成交的占比上涨到19.7%；再看2023年全年，低于参考价成交的占比大幅增长至50.3%。

直到2023年11月，深圳多家中介平台才重新对外展示实际挂盘价，但也仅限于低于参考价的房源。

接着到了2024年5月深圳中介平台才重新把二手房的真实挂盘价以及挂盘均价放出，但历史的成交价格依旧未显，而彼时深圳二手房低于参考价成交的占比已经升至83%。

一直到了2024年6月深圳二手房历史成交价才得以重新披露，但也仅限于2020年后所成交的部分历史数据。

只有到了2025年以后，截至当前，深圳中介平台才把二手房的单个房源挂盘价、挂盘均价以及历史成交价对外展示。

在二手房市场，成交价是最关键的数据之一，直接影响买卖双方的决策，这是深圳的二手房历史进程，也一定程度上影响了深圳楼市调整的那几年。

所以，这次上海的成交价不再展示，对上海楼市而言未尝不是一个新的转折。

会有什么影响？

如今，上海加入了二手房历史成交价不再对外展示的行列，作为楼市的龙头城市，具备一定的示范作用，那么深圳还会跟进吗？

其实这点，可以不用太过担心。

当初深圳楼市进入摸瞎阶段是为了抑制过热的市场行情，避免部分业主跟风调价报价，引导买家失去理智盲目上车，抑制市场热度的目的已经达成。

如今深圳市场已经回归理性，加上进入2025年后，市场成交已经趋于平稳，每个月的成交量维持在4500-6000套的成交水平，相对其他城市，市场也更理性。

只是纵观过去二手房价格无论是成交价还是挂盘价被隐藏的城市，都曾出现过一些乱象。

比如各种付费的成交数据，不良中介联合业主吃差价，错误的成交价乱飞，买方的议价能力虚弱了市场观望情绪加剧，总之整个市场获取信息的成本增加了。

比如北京，自从2017年中介平台不再展示历史成交价格后，同样出现过这样的市场生态——

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哪个片区是洼地？请进付费数据群

有没有笋盘？9.9拉你进真实成交记录库

想知道成交套数？进小程序看广告免费获取

要不就是小区成交一套，业主高高兴兴通报“xxx邻居90平成交创新高”

所以，上海也不会例外。

虽然中介后台依旧可以查看成交价格，包括成交的户型、日期等成交的信息细节，购房群体也可以通过直接自选中介的方式获取成交信息。

但对购房者而言，比价投入的精力和时间比以往多了，那么实际的成交周期也会被拉。

那么，整个市场的博成本也随之增加。

接下来，买家买贵了和业主被市场不好影响而降价急售都有可能同时出现。

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