7月中国楼市：一二手房价格环比下降 学区房仍具抗跌性

大湾区经济网讯（编辑 余海霞）2025年7月，中国房地产市场呈现"价格环比下降、同比降幅收窄"的态势，政策组合拳持续发力下，刚需群体迎来购房成本洼地，但城市分化格局进一步凸显。国家统计局8月15日发布的数据显示，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅价格环比下降1.0%；二线城市新房价格环比下降0.4%，二手房下降0.5%；三线城市新房、二手房价格均下降0.3%和0.5%。尽管整体市场仍处调整期，但上海新房价格同比上涨6.1%、深圳二手房成交量逆势增长3.4%等数据，显示核心城市与优质资产具备较强韧性。

今年5月以来，中央及地方政府密集出台楼市支持政策，形成"降成本、降门槛、强保障"的政策矩阵。央行降准0.5个百分点释放1万亿元长期流动性，首套商业性个人住房贷款利率下限降至3.05%，5年以上公积金贷款利率下调至2.85%。以100万元30年期房贷计算，利率下调后购房者月供减少约880元，总利息支出节省超32万元。地方层面，西安、成都等城市将商贷首付比例统一降至15%，取消首套与二套的差异化限制；杭州、武汉对多子女家庭发放最高12万元购房补贴；北京、广州优化公积金政策，允许提取账户余额支付首付款并探索"带押过户"模式。住建部数据显示，全国已有超120个城市推出"购房补贴+税费减免"组合政策，刚需群体平均购房成本同比下降18.7%。

7月房价环比跌幅较大的城市主要集中在二线及部分三线城市。中指研究院数据显示，武汉二手住宅价格环比下降1.17%，南京下降0.95%，广州下降0.82%，北京、上海分别下降0.61%和0.57%。这些城市房价调整主要受三方面因素影响：一是传统淡季叠加极端天气，北京、上海等地7月高温日数达15-20天，看房量环比下降12%-18%；二是二手房挂牌量激增，深圳、杭州等城市挂牌量同比增长36.6%和29.3%，买方议价空间扩大至8%-12%；三是部分区域供需失衡，武汉远城区、南京江北新区等板块新房去化周期超24个月，开发商以价换量现象突出。值得关注的是，一线城市核心区房价表现稳健。上海内环内新房价格环比上涨0.4%，北京海淀区、深圳南山区二手房价格波动幅度控制在±0.5%以内。中原地产分析师指出："优质学区、地铁沿线、产业聚集区的房产仍具抗跌性，7月上海张江科学城、北京中关村等板块改善型房源成交占比超60%。"

长期来看，人口结构变化正深刻影响房地产市场格局。国家统计局数据显示，2025年我国城镇化率预计达67.5%，但人口流动呈现"核心城市持续虹吸，三四线面临收缩"的特征。北京、上海、广州、深圳常住人口年均增长超20万人，杭州、成都等强二线城市年均新增落户人口超15万，这些城市住房需求保持刚性增长。与之形成对比的是，东北、西北部分三四线城市面临人口外流压力，齐齐哈尔、阜新等城市房价已回落至2015年水平，商品房去化周期超36个月。中国社科院城市所研究员表示："人口负增长时代，房地产市场将从'普涨'转向'分化'，只有持续吸引人口流入、产业基础雄厚的城市，才能支撑房价长期稳定。"

针对当前市场形势，业内专家普遍认为刚需群体可把握政策红利窗口，但应坚持"自住为主、量力而行"原则。58安居客研究院院长张波建议："购房者可重点关注9-10月传统旺季，预计届时开发商为冲刺年度目标，促销力度可能加大；区域选择上，优先考虑城市次中心区及轨道交通沿线房源，兼顾居住便利性与资产保值性。"对于投资性需求，专家提醒需警惕市场风险。贝壳研究院数据显示，全国商品房租金收益率平均仅1.8%，低于三年期国债利率。对外经济贸易大学教授吴英杰指出："房地产已进入'低增长、低波动'的新常态，投资者应摒弃'炒房暴富'心态，转向关注房产的居住属性与长期价值。"随着中央城市工作会议提出"高质量开展城市更新"，以及《住房租赁条例》的颁布实施，房地产市场正加速从增量开发转向存量运营。业内预计，下半年保障性住房建设、城中村改造等"三大工程"将持续推进，为市场注入结构性活力。（本文首发于大湾区经济网财经频道）