URI城市租住洞察：上海城投入局高端公寓+REIT扩募加速

快讯背景：2025年8月8日，上海城投控股股份有限公司宣布升级租赁住房品牌“城投宽庭”，推出高端服务式公寓产品线“宽岚”，定位高净值人群需求，首批三个项目（宽岚·万竹、宽岚·大境、宽岚·绿湖）已入市。

同期，其公募REIT产品“城投宽庭保租房REIT”启动扩募，拟注入上海闵行区浦江社区（2,362套）和九星社区（1,230套）两个保租房项目，新增房源3,592套，进一步强化资产流动性闭环。此举标志着上海城投“投融建管退”全周期模式成熟，为保租房REITs市场提供可复制的国企范本。

2025年二季度报告集中披露，首批8单保障性租赁住房REITs展现出强劲的运营韧性。数据显示，项目普遍维持95%以上的高出租率，但受区域供需影响，租金水平差异显著——上海项目租金领跑全国，厦门项目则以近100%的出租率展现市场热度。

下篇幅，URI深入解析这批REITs在二季度的核心运营表现与未来挑战，旨在为投资者厘清现状、辨识风险、把握趋势。

01

沪京厦三强领跑

营收与现金流分派率双高

1.收入规模

国泰君安城投宽庭REIT以4564.53万元季度收入居首，其平均租金达131.93元/月/平方米，虽同比微降0.64%，仍为8只最高;中金厦门安居REIT（2027.17万元）与华夏北京保障房REIT（2150.95万元）分列第二、第三;华泰苏州恒泰REIT（2020.92万元）、招商蛇口REIT（2017.55万元）也跻身2000万元阵营；红土创新深圳安居REIT（1376.19万元）收入最少，置于末位。

2.盈利能力

国泰君安城投宽庭REIT以2077.36万元净利润及45.5%的净利润率夺魁；华夏北京保障房REIT以956.96万元净利润（净利率44.5%）位列第二；中金厦门安居REIT净利润718.39万元（净利率35.4%）；红土创新深圳安居REIT表现亮眼，虽收入最低，但净利润达562.51万元（净利率40.9%），排名第四；招商蛇口住房租赁REIT利润率仅3.5%，置于末位。

3.现金流回报

汇添富上海地产REIT年化分派率达4.32%，华泰苏州恒泰REIT为4.21%，城投宽庭REIT上半年累计可供分配金额6337万元，年化分派率4.19%，均高于行业均值，反映华东系资产强劲的现金流生成能力。

02

出租率近满

服务溢价支撑租金韧性

1.出租率整体高位

出租率高位企稳保租房REITs整体出租率维持95%左右，显著优于物流仓储、产业园等资产类型。

其中：

厦门标杆示范：中金厦门安居REIT出租率达99.30%，租金收缴率连续保持100%，租金单价同比上涨2.72%至34.41元/平方米/月，需求刚性凸显。

深圳效率王者：红土创新深圳安居REIT整体出租率97.17%，旗下凤凰公馆项目达99.68%，近乎满租。

2. 客群结构与服务溢价

城投宽庭项目客群中，应届毕业生占比超30%（享受政策折扣）、互联网大厂员工（字节、B站等）占25%，家庭客户及企业高管占剩余比例。相较于个人房东，国企运营的保租房通过即时维修、标准化保洁等服务形成差异化竞争力，租户支付溢价意愿显著。值得一提的厦门项目，其租金高于同地段市场化房源约8%-10%，但凭借服务体验维持近满租状态。

3.抗压表现

面对竞争，部分项目展现韧性。华夏华润有巢REIT（上海松江）在周边新增3个竞品（3587套房源）情况下，仍维持95%出租率，管理层认为存在“价格差和品质错位，影响有限”。中金厦门安居REIT虽预判周边将入市的西亭人才公寓（2400套）等带来挑战，但凭借优势，当前租金仍保持2.72%的同比涨幅。

03

REIT面临新挑战

企业谋破局

资产包优化：城投宽庭REIT计划年内收购浦东新项目，分散区域风险；其扩募注入浦江、九星社区后，管理房源将超3万套，规模效应进一步强化。

政策协同：多地探索租金指导价与REITs分派率衔接机制。例如杭州采用“30%专项债+20%财政贴息+50%社会资本”模式，将综合融资成本压降至3.85%，缓解租金定价压力。

外部杠杆：充分利用低成本债务（如上海城投2024年中期票据成本2.68%）和Pre-REITs基金（如与弘毅不动产合作）、私募REITs等工具，减少自有权益资本占用，优化资本结构，提高ROE。

ESG赋能：高ESG评级项目可获更低融资成本。城投宽庭通过“维修响应时效≤30分钟”等服务标准提升ESG评分，间接优化资金成本。

提升利润率：租赁住房业务利润较薄，需精细运营确保单项目盈利，并通过规模效应摊薄总部管理、系统开发、品牌打造等成本。上海城投推出“宽岚”服务式公寓品牌，是其住宅开发与保租房运营能力的延伸，旨在提高产品组合的净利润率。

加速资产周转：运用REITs等工具实现“投融管退”循环。城投宽庭REIT此次扩募装入新项目；此前（2023年12月）与上海国盛旗下基金联合收购的徐汇田林项目已开业运营，有望成为未来扩募标的。此模式通过资产流转实现资本循环，上海城投走向轻资产运营。

资产老旧更新：老旧项目面临持续升级压力涉及到改造成本攀升。华泰苏州恒泰REIT披露为适应需求变化，正将“合租房型调改为家庭房型”，反映运营超12年老项目的改造投入需求。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒