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江湾鸿玺项目介绍

一、项目概况

江湾鸿玺坐落于上海市宝山区高境镇核心地段，地处宝山、虹口、杨浦三区交界“金三角”。项目由上海宝鸿房产开发有限公司匠心打造，总占地面积约2.7万平方米，总建筑面积约8969平方米，规划仅1栋16-18层小高层住宅楼，共32套可售房源，全部为建面约200㎡的四房三卫户型，均价约7.69万元/㎡，总价区间1500-1550万元。

二、建筑设计

项目采用新海派风格，外立面以米白色真石漆搭配深灰色金属线条，局部运用玻璃幕墙，时尚大气。社区绿化率40%，容积率仅1.69，打造“一轴两心多组团”景观体系，包含儿童游乐区、健身步道等。建筑采用“类一梯一户”设计，归家仪式感十足。

三、户型设计

建面约200㎡的四房三卫户型，做到三开间朝南、主卧豪华套房设计、南北通透。LDKB客餐厅一体化设计，约50㎡超大方正空间，尺度不凡的客厅搭配宽景阳台，将生活的奢度打开。主卧以豪华套间标准打造，配备独立步入式衣帽间以及双台盆，淋浴区/浴缸双沐浴方式，实用性与豪华兼备。

四、社区配套

项目地上+地下双精装大堂设计，地下车库采用星空顶设计，归家仪式感十足。大堂内配置泛会所服务，底层意向配备咖啡厅、健身空间等商服功能。此外，项目还搭载罗格朗全屋智能系统，为业主提供便捷、智能的生活体验。

五、周边配套

项目距地铁3号线殷高西路站仅85米，步行3分钟即达，18号线二期（在建）殷高路站步行约10分钟。自驾出行也非常方便，紧邻逸仙高架路，15分钟可达五角场商圈，30分钟贯通人民广场、陆家嘴等核心区域。周边商业氛围浓厚，教育、医疗资源丰富，3公里内有上海市肺科医院等三甲医院。上海市总价1500万级！3号线殷高西路地铁口「江湾鸿玺预约热线☎：400-8080-420✅✅」热销中！建面约200㎡大平层丨附一房一价表+看房报名通道

3号线殷高西路地铁口

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32套建面约200㎡大平层

均价7.69万/㎡！总价1480万起

售楼处线上火热预约中！

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当下，房地产已步入自住改善的时代。除了更大的居住空间、更高的居住品质、更好的装修标准等产品力的加强，改善客户想要买入核心地段，那真的要趁早了！

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整个高境、淞南、五角场、新江湾等北中环之上的区域，都已断供许久。今年终于迎来新房供应，但淞南新地块过会价格达到7万左右，而与杨浦、虹口近在咫尺的江湾鸿玺，未来售价仅在7字头，性价比不言而喻！

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上海土拍取消地价上限之后，对装标等有了高品质的要求，核心地段的珍藏地块接连亮相，新地块普遍高溢价成交，楼面价屡创新高。

尤其是中环沿线，续徐汇滨江之后，长宁天山，静安大宁，杨浦滨江，浦东北蔡、新杨思等区域相续迎来单价“地王”，未来售价不断加码。

不难发现，中环沿线未来起步价格将会是10万+/㎡！

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区位示意图，数据来源上海土地市场

再来看中环沿线新房价格当前的格局。规划强势的如徐汇长桥，三林滨江，静安大宁，杨浦滨江等，价格全面突破11万+/㎡。

地段核心的如长宁天山、西郊等，价格普遍在约11.8万+/㎡；

即使是闵行七宝、杨浦长海街道等，价格也普遍在10万/㎡左右。

不难发现，中环沿线的产品，起步总价至少要千万级，想要买大面积改善户型，总价或将达到2000万左右！

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区位示意图，数据来源网上房地产

在如今普遍约10万+的上海中环沿线，以1500万级的价格就能买建面约200㎡起大4房，目前只有江湾鸿玺一盘。

目前，建面约200㎡以上的改善大户型主要集中在内环内，总价动辄3000万起步，是真正的顶豪产品。

江湾鸿玺主推建面约200㎡豪装大4房，仅有32席位，总价在1500万级，或是中环旁错过不再有的“一步到位”纯改善产品。

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区位示意图，数据来源网上房地产

另外，真正的改善产品属于置换塔尖，天生具有臻稀属性。

据链家数据显示，全市建面约200㎡起的改善产品，站在置换链的塔尖，仅有5157套挂牌，占比不足5%，臻稀程度不言而喻。

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数据来源链家，截止时间2025/4/28

过去两年的二手房市场是非常动荡的，尤其是2023年二手房成交价剧烈下挫，让不少人丧失买房信心。但在这样的环境中，建面约200㎡起的大户型却表现得极为坚挺，甚至成交均价抬高了不少。

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数据来源网上房地产

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所以，论稀缺性和性价比，江湾鸿玺总价1500万级的建面约200㎡豪装大4房，在中环沿线几乎就是独角兽般的存在。也是整个北上海难得的终极改善项目；均价7.69万/㎡！

项目的高人气是必然的，因为这可能是整个上海中环旁建面约200㎡起改善产品门槛级的价格了，真正的错过再无。

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总共32套房源，两梯两户配置

户型为建面约200㎡4房3卫大平层。

户型设计上，类一梯一户，方厅近50㎡，主卧超级套房。

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品质方面有三点值得一提：

1、精装高标准，据悉采用精雕铝板装甲入户门、耶鲁智能门锁、博世内嵌冰箱、玫瑰岛淋浴房、大金中央空调及地暖、格力空气能全屋循环热水系统、唯宝台盆、汉斯格雅龙头等。还搭载罗格朗全屋智能系统。

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2、时尚的底层泛会所服务，项目底层意向配备咖啡厅、洗衣房、健身空间、美容服务等商服功能（洽谈中,最终以实际为准），为业主提供更便捷精致的生活方式。

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仅作示意，以最终交付为准

3、搭载万物梁行高端品牌物业顾问，万科上海在地优势+戴德梁行国际化视野，提供贴心管家式物业服务，7x24h全时守护。

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配套方面：江湾鸿玺西侧就是3号线殷高西路地铁口，一路直达虹口足球场、鲁迅公园，换乘去市中心很方便。东面直线约1公里处有18号线殷高路站。门口还有99路公交车直达五角场。

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自驾便捷，逸仙路高架上下匝道就在小区门口，往东南西北出行都非常方便。

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生活配套非常成熟，新业坊·源创就在西侧，吃喝玩乐都能满足，潮流、精致元素也为板块注入更多活力。殷高西路上还有永辉、长江国际、景瑞生活广场等商业。如果要大商圈，项目自驾到五角场商圈、宝山万达、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦也十分便捷。

休闲方面，项目离新江湾湿地很近，周边还有新江湾体育场、高境纪念广场、彩虹湾公园等。

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3号线殷高西路地铁口「江湾鸿玺」建面约200㎡大平层，均价7.69万/㎡！！

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