7.5亿控股金科，1.8亿抄底协信，冯仑正在下一盘大棋！

来源：市场资讯

（来源：中国地产基金百人会）

曾经的“渝派三甲”，唯有龙湖笑到了最后。

老二金科、老三协信近三年都在破产-重整的漩涡之中，好在有重庆市政府强大的运筹帷幄能力，二者总算都找到了重生的道路。

而在二者重整的背后，可以看到同一个熟悉的名字——冯仑。这位地产行业的“思想家”，正在通过蓄力近10年的御风集团抄底行业优质资产，布局房地产下一个时代。

5月11日，重庆市五中院裁定批准金科股份的重整计划并终止重整程序，意味着历时3年时间，金科司法重整取得实质结果，正式进入执行环节。这家千亿房企，重整前资产252亿元，而负债高达976亿元，严重的资不抵债，处于破产清算的边缘。

然而，金科硬是凭着上市平台，化腐朽为传奇，通过增发股票引入战略投资者，增加现金流，然后通过股票+剥离资产信托收益权，巧妙化解债务大山，做到了投资人、债权人、保留主体、转型发展的平衡。

其中的投资人正是冯仑主导的品器联合体（御风集团旗下企业），产业投资人还包括四川发展证券基金（代表“川发产业互动基金”）以及中国长城资产 ，还有20余个财务投资人。其中品器联合体作为牵头方，以7.56亿元（0.63元/股，现价1.43元/股）受让12亿股转增股份，占总股份约14.4%，这部分资金直接用于补充金科的资本金，优化资本结构。同时品器联合体通过市场化募集引入25家财务投资人，合计以18.72亿元（1.04元/股）受让18亿股转增股份。

至此，品器联合体通过直接持股及财务投资人委托管理，合计控制金科股份30亿股（占比约28.6%），成为金科股份控股股东，原实控人家族持股从36%稀释至不足7%，实现了控制权的彻底转移。

与此同时，通过保留核心资产，剥离非核心资产的方式，核心资产纳入新金科业务，而非核心资产成立信托，通过委托新金科管理运营的方式给债权受益人还款。至此，冯仑通过7.5亿的杠杆，撬动了千亿上市房企的新发展平台。根据新金科的定位，未来要做以科技创新和运营管理为核心能力的不动产综合运营商。

重整后的金科股份设置“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块，通过投资经营特殊资产、运营开发改善型住宅、做精做强收费服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。

另一家企业协信远创的重整计划于4月21日获重庆市第五中级人民法院裁定批准，标志着涉及 623 亿元债权、4796 家债权人的房企破产重整案进入执行阶段。协信破产重整主要涉及两部分，一是分拆核心资产，以承接债务式引资销售。二是将剩余资产装入服务信托，纳入5年期服务信托，债权人通过持有信托受益权份额获得清偿。

而冯仑正是通过参股企业上海领域基业，花了1.87亿元，取得协信核心资产——重庆协信远创商业管理有限公司100%股权、重庆置尚实业有限公司70%股权、协信远创持有的南坪星光商场1076个车位以及重整主体对远创商管、重庆置尚及重庆新置尚酒店管理有限公司的全部债权。

根据公开资料，远创商管成立于 2010 年，注册资本 5 亿元，由协信远创全资持有。其核心业务包括商业综合体运营（如重庆星光 68 广场、成都星光天地等），截至重整基准日管理商业面积约 80 万平方米，年租金收入约 2.86 亿元。重庆置尚由协信远泽（持股 70%）和远潇企业（持股 30%）控股，主要资产为重庆观音桥商圈的 “协信中心” 项目，包含甲级写字楼、商业裙楼及配套车位，总建筑面积约 25 万平方米。另一实物资产南坪星光商场 1076 个车位：该商场位于重庆南岸区核心商圈，车位分布于地下 1-3 层，市场估值约 1.2 万元 /㎡（总面积约 4.3 万平方米），合计约 5.16 亿元，车位产权清晰，无抵押或查封记录。

资产估值方面，远创商管如采用收益法估值，评估值约 12 亿元，重庆置尚参考周边同类写字楼售价（约 1.8 万元 /㎡），估值约 15 亿元，而核心商圈的车位资产按照市场租金回报率5%倒推估值，合计约5亿元。此次收购资产，总计承接的债权约7.5亿元，上述资产的总估值约39.5亿元。

在承接债务方面，并未公开披露，根据资产估值、留债比例和行业实践推算，其实际承接的有财产担保债务约为10-20 亿元，也就是说，上海领域基业投资1.87亿元，通过优化经营，提升估值，或将撬动20亿以上的投资回报。

2015年，冯仑在套现万通地产股权后，成立了御风集团，彼时，中国房地产行业从高速增长转向存量竞争，冯仑敏锐捕捉到 “不动产 + 健康” 的产业升级机遇，将御风定位为以健康不动产为核心的资产管理平台，并确立了 “产业投资 + 资产管理 + 特殊机会投资” 的三维发展模式。

近些年，御风集团重点形成了四大产品系列，一是健康公寓，打造以“好水、新氧、乐居”为品牌特质的健康公寓产品。二是疗愈系度假酒店，以疗愈为目的, 服务于追求高品质身心灵平衡生活的社会人群，三是品器资管，主要以合伙人为核心的主动型不动产资产管理平台,它依托体制创新和科技赋能,为客户创造最具价值的空间。品器旗下设立“厚康大健康产业园”和“厚康健康生活馆”两大重点产品线,目前在上海、青岛、重庆、西安等城市落地。四是医疗健康产业园和医疗MALL，聚焦医疗器械研发、体检中心、中医馆、健康管理等产业。

随着近几年房地产行业进入下行调整期，众多房企陷入发展的困境，而此时冯仑通过10余年的新模式和资源积累，开始了逆势抄底。在2024年冯仑在一场行业论坛中曾说，御风不是传统开发商，而是通过健康不动产与特殊机会投资，让每平方米不动产都成为价值创造单元。

而这种整合运营能力，或许是其押注下一个时代的核心所在。

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