租房市场迎最强监管，备案制或终结房东“逃税时代”

记者 王珍

9月15日起，《住房租赁条例》（下称《条例》）将正式施行。这是中国首部专门规范住房租赁领域的行政法规，《条例》的出台将更加有效地规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展。

随着《条例》落地时间渐行渐近，有关“房东税”的话题冲上互联网热搜。但业内人士指出，《条例》的核心是直击2.6亿租房人群的痛点，赋予租客独立备案权，提升了其在租赁关系中的地位，有助于推动住房租赁市场向规范化迈进，并加快建立租购并举的住房制度。

至于“房东税”，业内人士表示这并非新事，但由于过去缺乏有效监管手段，长期处于“灰色地带”。未来，随着备案制的完善，租赁信息将变得透明化，房东纳税将有据可依。

“《住房租赁条例》的核心是‘规范’而非‘加负’。随着《条例》的落地实施，租房市场的乱象将得到整治，租购同权的愿景也将逐步实现。”中原地产首席分析师张大伟对界面新闻说。

58安居客研究院院长张波也对界面新闻表示，住房租赁市场的有序与健康发展关乎民生福祉，是有效缓解住房问题的重要途径。《条例》对过去多年来因监管缺失引发的一系列行业乱象和问题，提出了有效的规范措施。

《条例》第十条明确，除住房租赁合同约定的情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。

《条例》第十二条指出，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

《条例》第三十九条明令禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，违者最高罚款10万元。

此外，《条例》的一个核心看点是强制推行租赁合同实名备案制度。根据《条例》第八条，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，并通过政府住房租赁管理服务平台向房产管理部门备案。

过去，租房备案的主要目的多为管理外来人口，但由于备案需要房东提供房本、身份证、租房合同等材料，房东通常不愿意配合租户办理备案，导致租客无法享受公共服务和个税专项附加扣除。

“未来租赁或长租将是必然趋势，很多租房可以享受子女义务公办教育、最低生活保障、住房保障、社会救助，以及租赁过程中的权益保障，比如房东不能随意涨租金、克扣押金，随意闯入室内等。这些权益的保障都以备案为前提，备案才意味着纳入国家住房租赁条例的管理。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在发给界面新闻的评论中称。

为保障租客权利，《条例》特别指出，租客可独立备案；房东和租客通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案；住房租赁企业、住房租赁经纪机构未按照规定办理住房租赁合同备案的，将被处最高10万元的罚款。

另一方面，随着强制备案的落实，租赁信息将变得透明化，房东依法纳税将成为必然。

个人出租住房主要涉及增值税、房产税、个人所得税。其中，增值税按5%征收率减按1.5%计算，月租金不超过10万元时可享受免征优惠；房产税按租金收入4%征收，2023-2027年对符合条件的纳税人减半至2%；个人所得税得按10%优惠税率征收（非住房为20%），允许扣除已缴税费及合理修缮费用（每月不超过800元）。在实际操作过程中， 多数地区采用“综合征收率”，即将多个税种合并征收，综合税率普遍在2.5%-4%之间。

张大伟指出，这些税收政策由来已久，并非因《条例》而新增。过去实际缴纳的房东人数极少，主要原因在于绝大部分房东并没有对出租房进行备案，导致个人信息零散，征管成本高。

上海12366（国家税务总局上海市税务局客服电话）的一位工作人员称，按照现行要求，个人出租房屋确实需要缴纳个税、房产税等税费，应税收入以发票金额为准。月租金在10万元以下的，综合税率为2.5%。编者按：以月租5000元为例，上海房东一年需承担约1500元的税费。

从该工作人员的回答可以得知，在目前政策下，发票是交税的关键。在实践中，房东几乎没有开票的需求，没有发票，也就不存在应税收入。如果租客出于报销的目的需要房东开票，那需要和房东协商，协商一致的，租房收入才被正式记录，并成为房东的应税收入，房东需要根据这部分收入缴纳相关税费。

9月15日开始，按照《条例》规定，租客可独立备案，无需房东配合，这样一来，租赁信息将被置于阳光之下，房东“逃税时代”或将逐渐终结。

一般认为房东会将租金转嫁给租客，但李宇嘉表示，现实情况可能并非如此。“现在多数房子出租难，房东抢租客，希望租赁关系稳定。”他说，关键还是要看租金、区位和市场供需。