独家 | 养老公寓市场指南

随着中国人口老龄化进程加速，养老问题已成为社会关注的焦点。截至2024年底，上海户籍人口中60岁及以上老年人口占比高达37.6%，中心城区甚至超过40%。这一趋势催生了巨大的养老需求，尤其是对高品质、专业化养老公寓的需求日益凸显。

养老公寓不仅是老年人安度晚年的居所，更是融合居住、医疗、社交等功能的重要载体。然而，当前市场供给仍存在结构性不足，如多人间为主、床均面积小等问题，无法充分满足老年人对品质生活的追求。在此背景下，上海养老公寓市场迎来了新的发展机遇，同时也对投资者和运营商提出了更高的要求。

仲量联行基于对养老地产领域的长期观察，梳理并总结出了养老地产当前的主流产品及其分布，并揭示了相关领域的投资机会，以期为运营者、投资者以及其他市场相关方提供参考。

当前养老市场基本形成了以下几类产品：

类型

特点

CCRC

（Continuing Care Retirement Community，持续照料社群）

规模大，通常总体床位数（房间数）达到上千的数量级；

往往涵盖自理型公寓、养老机构（养老院）、护理院或康复医院等产品业态，有较大的活动场地；

服务人群往往涵盖年轻的活力老人、可以自理但精力有限的中高龄老人、需要照护的高龄老人等

全自理型公寓

通常以居住功能为主，有较大的活动场地

居住人群往往以年轻的活力老人为主

养老机构

命名上常常包含“养老院”、“颐养院”、“养护院”等

通常包含居住区、活动区和内设医疗机构等，通常以几百床为主

其中，“工商注册制”养老机构偏向市场化的盈利模式，往往具有灵活创新空间设计、自主定价等特点

照护机构

通常项目规模小、嵌入社区，通常以几十床为主

通常项目为民政备案，分为全日制社区短期托养机构（长者照护之家）、社区老年人日间照护机构等

护理院/

康复医院

不属于一般意义上的养老产品，属于医疗机构，需要获得卫健委审批

整体而言，上海养老公寓供给呈现中心城区高密度布局的特点。这主要是因为中心城区人口密度高、老龄化水平高的人口特点；此外，中心城区建成度高、土地资源相对紧张，使得单个养老公寓规模相对较小，于是在空间分布上呈现更高的密度。

值得注意的是，部分区域受益于三甲综合医院为代表的优质医疗资源、良好的生态环境和自然资源、与中心城区便利的交通连接等因素，受到养老公寓投资和运营方的青睐，并布局高品质市场化养老公寓项目。

市场供给呈现明显结构性矛盾：一方面，中心城区养老设施数量多、密度高、但品质参差；另一方面，新兴需求如专业照护、活力养老等细分领域存在显著供给缺口。这种供需错配为具备专业能力的市场参与者提供了明确的发展窗口。

快速增长的老年群体及品质养老需求

以上海为例，截至2024年底，全市户籍人口1537.98万人，60岁及以上老年人口577.62万人，占总人口的37.6％，中心城区的老年人口占比普遍超过40%。

现有存量项目中，仍存在大量多人间为主（如三人间、四人间、六人间）或床均面积较小（＜30平米）的项目。应对这样的情况，投资及运营机构可以通过置换小型养老机构、新建养老机构等方式，提供以双人间为主的高品质普惠型养老产品，释放品质养老需求。

城市更新及政策赋能

2024年，上海发布了《上海市推动银发经济高质量发展若干政策措施》等政策，支持养老服务机构专业化、规模化、品牌化发展，增加高品质服务供给。近期，上海发布了《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，文件指出，支持一定时期内商务楼宇功能兼容转换。在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年；建立全周期合同，实施后以楼宇更新后的功能业态进行监管。

结语：

拥抱银发经济，共谱养老地产未来

上海养老公寓市场正处于快速发展期，巨大的需求与政策支持为投资者和运营商提供了广阔舞台。然而，成功的关键在于精准把握市场需求，通过产品创新和服务升级，为老年人提供真正宜居、安心的养老环境。

未来，随着城市更新和银发经济的深度融合，养老公寓将不再仅是居住空间，而是承载健康、快乐与尊严的“晚年家园”。对于行业参与者而言，抓住这一机遇，既是对社会责任的担当，也是对市场潜力的挖掘。