一场首富一场梦

8月12日晚，中国恒大公告称，公司将在8月25日从港交所退市。

这是不仅是恒大的落幕，更是房地产的缩影。其兴也勃，其亡也忽，只留下162万个家庭的安居梦悬而未决。（截至2025年3月）

隐士就同大家一起回溯这时代浪尖上的万亿沉浮启示录。

一、

恒大的崩塌，早有伏笔深埋于其失控的内部。

犹记得在2023年，恒大债务爆雷后，一份恒大内部代号“VIP-07”的《高管客史记录》的文件也随之出现在债权人联席会上曝光，传闻那是份厚达263页的加密档案，详细记载了核心管理层的特权清单，其精细程度令人咋舌，也成了压垮骆驼信心的最后一根稻草。

掌控万亿融资命脉的L总，其客史档案如同精密仪器说明书：

这位L总下榻酒店必须把温度锁定23.5℃±0.5℃，湿度锁定50%±5%。

为确保精准，随行团队携带三台工业级加湿器轮值，当湿度波动超过50%±5%警戒线，系统将自动触发提醒。据说广州四季酒店曾因空调故障导致室温升了0.3度，该副总裁当场取消2.8亿融资签约仪式。

他下榻的酒店，窗帘透光度须严格控制在17%-19%，晨间唤醒采用589纳米波长琥珀色光源（据说是仿迪拜日出数据）。此外，套房内要安装瑞士超净系统，PM值要求近乎苛刻，为此曾有次清退同层所有住客。

2019-2020年该副总裁住宿费达1.2亿，日均消费超20万。

其中仅“睡眠环境优化”专项支出就达3100万，包括定制负离子发生器、次声波屏蔽仪等特殊服务费用标注为“战略公关费”，单日最高记录86万。

对品质有追求的远不止他一人，主管工地建设的工程总裁C总，将工程管控的偏执投射到生活每个细胞：

床垫需提前72小时放置，每日三次人工翻身养护。鹅绒枕按当日颈椎CT报告定制高度，误差≤0.5cm。

江湖传闻深圳某酒店曾因备用枕少准备一个仰卧款，导致该副总裁凌晨致电秘书“颈椎生理曲度受损”，最终酒店赔偿全年套房费用488万元。
早餐也绝不将就，郭德纲老师相声里有钱人吃油条，吃一根扔一根那是暴发户的行为，咱们c总的早餐要求：现杀鳗鱼须在断气后122秒内烹制，超时即弃。

为了确保时间精准，主厨需佩戴心率监测仪确保手速达标。
对食材要求严格的原因，是控制身材，C总每日晨起体脂率检测误差≤0.05%，某次因仪器误差指控营养师“破坏工程精度”，将其调往新疆戈壁滩项目。

传闻其团队携带的“生物钟保障箱”重达83公斤，内含德国BOSCH体成分分析仪、日本寺冈电子秤等器械，年运输费超600万。

负责后勤保障的W总，那首先得把自己的后勤安排的明明白白的，睡觉客房直接打造成太空舱：

引力消除：床垫搭载NASA同款零重力系统，每晚自动生成睡眠报告，深睡时长未达2.1小时即问责酒店。
声波：安装丹麦的次声波屏蔽仪，频率覆盖0.5-20赫兹（包含鲸鱼求偶声波）。某次因隔壁婴儿啼哭索赔精神损失费200万。
嗅觉：香薰需混合喜马拉雅雪松+大溪地栀子花+古巴烟草，比例误差≤0.3%。调香师签约时抵押指纹作气味样本。

其“睡眠工程”的耗资可建3所希望小学，自己睡得香了，烂尾楼业主能否睡着他就只能在梦里关心了。

执掌资金池的Z总监，对水研究颇深：

威士忌需用青藏冰川冰调制，每块冰雕凿成恒大logo造型，融化率超15%即整桶弃用。

会议用水限定法国阿尔卑斯山海拔2003米泉眼（因为这是恒大创立年），每周三班专机空运，水温必须12℃±0.2℃，侍水师需持温度计公证录像。醒水器每日紫外线消毒三次，消毒记录需经公证处备案。

为啥要强调水温呢？那是因为他身边的团队考证出“12℃水分子簇最利决策”。咱也不知道这么好的决策，是怎么把恒大决策的快不行了的。

某次业绩会因运输延误改用依云，他摔杯怒斥：“化工水怎配谈千亿融资？”

好家伙，隐士我到现在都没喝过这种水。

当然也没尝过恒大冰泉。

当2021年某合作酒店追讨欠款时，财务总监在崩溃中道出真相：“许老板说过，高管面子就是恒大信用！

原来，只有高管的面子才配恒大，自然也就明白恒大为何会留下2.4万亿的债务了。

二、

1958年寒冬，河南太康县聚台岗村的茅草屋在风雪中吱呀作响。

许家诞下一子，起名家印。他的降生原本是个喜事，但家人却高兴不起来，因为他的母亲周凤英得了败血症奄奄一息了，八个月后撒手人寰。他的父亲许贤高是戍边老兵，少年许家印终日与发霉红薯窝头为伴，村民暗称“吃百家饭的半个孤儿”，他们一定不知道，这个吃百家饭的孩子，在以后的一段时间成为了当地的骄傲。

16岁那年，他主动背起粪筐沿街掏粪，恶臭中咬着牙发狠：“宁可睡地板，也要当老板！”

1977年恢复高考的消息传到田间时，许家印干农活累了正坐在田埂边休息，嘴里还嚼着掺了麦麸的杂粮饼。他借来高中课本，在煤油灯下苦熬三月，最终他以周口市第三名的成绩考入武汉钢铁学院冶金系，专业为“金属材料及热处理”。

1982年，大学毕业的许家印，分配到河南舞阳钢铁厂工作，担任一名技术员，在80年代，他就成了“卷王”，刚到厂子他担任公司轧钢厂下属热处理车间主任助理，第二年就升任车间主任。舞钢十年，他自创“生产管理300条”，规定“值班人员身体打开幅度超150度即算睡觉”，把车间打造成全厂标杆。1992年因变卖废料给职工发福利遭调查，愤然砸碎铁饭碗南下深圳。离乡列车启动时，笔记本扉页的墨迹未干：“要么出人头地，要么客死他乡。”

三、

1992年春天的深圳罗湖口岸，34岁的许家印攥着皱巴巴的边防证挤入人潮。彼时这个被一位老人画了个圈的“福地”聚满了全国的青年才俊。

从中达贸易公司业务员起步的他，仅用一年便升任办公室主任，却在月薪2000元的岗位上嗅到更大商机。1994年10月，许家印说服中达老板成立鹏达地产，以惊人手笔运作首个项目：说服规划局特批“当年开工当年售楼”绿色通道；以3280元/㎡均价开售（周边均价4500元），首期72套两小时售罄；从拿地到回款仅8个月，为中达净赚2亿。

信心满满的他随即向老板提出“加薪”至1万元。

老板说钱不够，准备给他画饼的时候，拒绝加薪时，许家印在1996年5月递上辞呈。离职当晚，他在出租屋墙上写下：“要么做枭雄，要么做鬼雄”。

老板或许忘了，他叫家印。没有钱，你加快印啊。

1997年，他买下广州鹏达成立的合资公司广州天帝，并将其改名为恒大地产有限公司，带着几个朋友开始了自己的创业之路。

恒大创立初期沿袭“珠岛花园”的模式，开发了金碧花园项目，赚得第一桶金。更重要的是，他的第一桶金也是豪赌，不过他赢了，撬动10倍杠杆，更为今后的万亿的怪兽找到了一个——高杠杆、高周转、高冒险的三高模式。

1999年，许家印的恒大集团广州房地产企业综合实力第七名。

2004年，许家印跟曾经的恒大模式说拜拜；他说“恒大要做精品！”这场行为艺术背后是战略转型：

2003年，他跻身胡润百富榜第38位（财富16亿）；2004年恒大进军全国二线市场，200人拓疆团奔赴27城。

四、

时间来到2008年，当金融海啸席卷全球时，恒大干命悬一线：120亿土地款到期，账上现金不足10亿。上市计划也被搁浅，37个项目中仅4个达到销售条件，王石等一众地产大佬拒绝援手。

许家印最终通过英皇杨受成牵线，奔赴香港，踏入郑裕彤浅水湾道12号豪宅，进入由郑裕彤、刘銮雄和张松桥组成的"大D会"牌局，开启“牌桌融资”。许家印连续87天陪郑裕彤打"锄大D"，打牌不仅是体力活，也是脑力活，许家印这段时间瘦了四五斤。

最搞笑的是，许家印的一口标准的河南口音普通话与郑裕彤的粤语虽交流不畅，但他们在牌桌上却毫无障碍：

许家印捏着王炸，却选择了“四个二带俩王”的出牌方式，只为博人一笑：“彤叔，天津项目续3亿，半年回血15亿。”

郑裕彤之子郑志刚看不上许家印，认为"内地地产商都是赌徒"，曾三次摔门而去，直到第87天深夜，当郑志刚再次拂袖而去后，许家印将雪茄摁灭：决定次日清晨去中环"堵人。
次日清晨七点，许家印捧着半人高的项目图册，在新世界总部VIP电梯口等待郑裕彤。电梯门开时，他挤进轿厢说："恒大要是倒了，您投的9个项目全得烂尾！"

郑裕彤凝视跳动的楼层数字，缓缓地说：“找财务总监签协议。”

窗外维港海浪拍岸，最终，郑裕彤通过周大福以1.5亿美元入股恒大，占股3.9%，随后又联手科威特投资局、德意志银行等机构共同斥资5.06亿美元入股恒大。

但恒大的代价也很高：郑裕彤要求恒大抵押27%股权，年息高达19%。这场牌局不仅解决了资金问题，还让许家印正式进入香港顶级富豪圈。

九个月后四万亿计划出台，恒大股价暴涨——这场赌局赢的不仅是资金，更是国运转向的时间差。

2009年恒大重启上市时，郑裕彤公开表态支持："恒大销售额大，定价便宜，我中意买恒大。"在郑裕彤的背书下，刘銮雄、李嘉诚等香港富豪纷纷斥巨资认购恒大股份。当天收盘市值705亿港元，许家印凭借近七成持股，身家升至480亿港元（约合422亿元人民币），成为中国首富。

恒大一时风头无两。

五、

2010年3月，当许家印以1亿元收购广州足球队时，这支球队还挣扎在中甲联赛，球员月薪不足万元。

他站在褪色的冠军奖杯旁抛下豪言：“三年夺中超，五年亚冠！” 在彼时，这就像个笑话。

但金元风暴随即席卷足坛，恒大足球队开启了建队秘诀，跟后来的恒大汽车一样，“买买买”！

千万年薪挖走国足队长郑智创下国内转会纪录，1000万美元引进孔卡改写中超外援薪资天花板。犹记得2011年皇马中国行的时候，孔卡在跟伊瓜因提及自己的年薪时，吓得伊瓜因一激灵。不过孔卡也对的起恒大足球，100场比赛造了50球。球迷至少过了眼瘾。

同样的，俱乐部的其他疯狂投入也立竿见影：2011年恒大提前四轮问鼎中超，次年卫冕成功。

2012年，恒大更是跟世界冠军教头里皮签约，老爷子带领球队获得三届中超冠军、一届亚冠冠军和一届足协杯冠军，彼时的球迷们相信，在金元足球的影响下，重返世界杯是迟早的事。

受此影响，中超很多球员的身价都水涨船高，至于技术嘛，好像一直都很稳定。

2013年亚冠决赛夜，天河体育场化作红色海洋。不少名流环伺许家印一旁，期待着捧起亚冠的那一刻，当埃尔克森绝杀首尔FC后，许家印与马云在5万球迷呐喊中举杯相庆，身后恒大歌舞团正演绎《辉煌绽放》。

这场胜利让大家不仅对房地产细心倍增，更是对振兴足球和体育产业也很有信心。半年后，马云在香港酒宴上被许家印“灌醉”，素有大侠情节的他也很豪爽，仅用15分钟便决定注资12亿换取俱乐部50%股权。

“我们各占一半，谁都不进更衣室”，马云笑称这笔交易“比淘宝双十一还痛快”。

最终球队命名“恒大淘宝”，俱乐部估值4年暴涨24倍，许家印成功将足球场变为资本杠杆，以市价1/3出让珠江新城地块，银行联合授信1000亿利率低至4.5%。

2014年中超开幕式成为恒大帝国的阅兵式。天河体育场内，恒大足校2300名学生方阵表演垫场赛，恒大音乐艺人高唱《追梦赤子心》，恒大歌舞团的热舞更是燃爆了全场。

当印着“恒大冰泉”的动力伞编队掠过天际，主席台上的许家印对马云低语：“这才叫软实力”。这场耗资仅千万的秀场，因全部使用自有人员设备，成为了“响应节俭号召”的典范。你看，当你成功后，你想低调，还有人不同意呢。

而场外，恒大楼盘销售人员正指着直播画面向客户推销：“看！这才叫实力，

这就是顶尖！”

2015年亚洲杯卫冕后，数万恒大球迷高唱《海阔天空》，那一刻，隐士等人还真的以为中国足球从此不再担心留下的时间不多了。

2016年，隐士最认可的国足教练高洪波因某些球员的消极因素（隐士个人观点）辞职，隐士曾跟朋友感叹“一生功名如云烟，半世沉浮在梦见”。

恒大又一次向中国足协推荐了里皮，足协经过考虑，认为里皮是新一届国足主帅的最佳人选，但却又两个难题：

其一，当时里皮与恒大有合约在身，其二，换教练的速度太快，再加上里皮是世界冠军教头，这钱谁出？

之所以说“又”，是因为之前里皮为了保留世界冠军教头的头衔，对带国足还是多少有些小情绪的。

但好在，这些问题都难不倒许家印。

恒大队的实力摆在那，剩下的问题，不就是钱吗？

对于当时的恒大来说，能用钱解决的问题，都不是问题！

君子成人之美，恒大俱乐部与里皮解除聘任合同，由恒大足球学校聘请里皮及其团队担任顾问，年薪达1550万欧元。

看在钱的份上。。

不对。

看在国足球员尚可一战的份上，里皮与中国足协签约，于2016年10月22日正式出任中国国足教练。

但最终，还是跟国足说拜拜了。

老爷子到底是老江湖，他明白，有些事，还是比钱重要。

六、

随着业绩的水涨船高，恒大的总部也搬至深圳。总部大楼总共42层，第40层，是普通人的天花板。

因为第40层是专门用来接待领导的，所以能进入40层，已经算是人中龙凤了，但还称不上许家印的“座上宾”。

因为只有“座上宾”才配到第41层和42层。

41层有茶餐厅、健身房和KTV，42楼是会所。

许太有次曾“闯关”突击过一次，据说是黑着脸出来的。

因为这里，是恒大歌舞团的天下，是一座现代版的“宫廷乐坊”。

想进入恒大歌舞团绝非易事，其选拔标准也十分苛刻：

舞者需满足“三长一小”（腿长、手长、脖子长、头小）的黄金比例，身高不低于170cm，年龄≤25岁，且必须毕业于北舞、上戏等顶尖院校。

通过专业的初步考核后，进入了面试环节，面试官是日理万机的许家印。

据前团员透露，终审环节许家印常以“艺术气质”为名，要求素颜近身观察五官骨相。

坊间更是传闻，签约时会被强制签署“禁止恋爱”条款，违者立即开除。一名因私会男友被辞退的舞者哭诉：“我们像被豢养的金丝雀，羽翼再美也飞不出42层”。

百余名舞者在此日夜排练，还要学习社交礼仪，却只为一人绽放。——她们是许家印精心打造的“资本武器”，更是恒大帝国浮华表象下的欲望图腾。

传闻，恒大曾了接待某银行的一位行长，专门定制舞蹈节目，在欣赏完演出后该行长当场批准数亿元贷款。

只是不知道，该行长在看完演出后，有没有被安排学外语。

团长白珊珊1989年出生于贵州，毕业于吉林大学珠海学院。关于她的传闻，隐士就不展开讲了，毕竟也是出生于穷苦家庭的孩子，都是出身寒微之人，就没必要再落井下石了。

2016年“中国恒大”更名盛典，160名舞者脚踩施华洛世奇水晶鞋演绎舞剧《千亿王朝》，也是在同一年，恒大20周年庆典上首席白珊珊表演舞剧《千古绝唱》。

歌舞团的运营成本极高，每年花费数千万元。即使在恒大负债2.4万亿的2021年，歌舞团的薪资仍分文未减。当财务总监跪求裁撤时，许家印摔杯怒吼：“此乃恒大信用基石！”

但恒大员工，就没这么幸运了，被拖欠工资的不在少数。

2023年许家印被捕后，42层排练厅只剩散落的水晶鞋扣和《千亿王朝》乐谱残页，而恒大留下的2.4万亿债务，仍需烂尾楼业主用余生背负。

七

2016年恒大启动借壳深深房回A计划，为满足监管要求，2017年引入1300亿战投并签订对赌协议（若2020年前未上市需回购股权）。该计划最终于2020年11月重组终止，战投转为普通股，但债务压力剧增。
2017年是中国房地产“狂飙时代”的尾声，在棚改货币化与三四线去库存政策刺激下，头部房企规模急速膨胀。恒大凭借3.12亿平方米土地储备（和全国800余个高周转项目，以“标准化复制+永续债融资”的激进模式，在2016年登顶行业销售榜首。但政策收紧信号已现：“房住不炒”这个概念被提出，融资渠道持续缩紧。

这一年，许家印再次登顶首富的宝座。

或许也察觉出了高处不胜寒，他在2017年初就宣布开启战略转型：从“规模型”转向“规模+效益型”，多元化布局“地产+服务业”，形成地产、金融、健康、文旅四大产业集团。

表面号称是是产业升级，实质是以文旅、汽车为杠杆撬动廉价土地——这正是恒大应对行业寒冬的“生存公式”。

现在看，他这是准备再赌一次。

2018年万科的俞亮率先喊出：“活下去”的口号，彼时的听众，很多人并没有当真。就跟杰克马的那句“若干年后，房价不如葱”一样。

2017年8月，许家印站在号称“规模超迪士尼1.5倍”的恒大童世界沙盘前，宣称要打造“全室内、全天候”的神话乐园，每个项目配备33个大型设施（迪士尼平均仅20个），由7家国际设计机构操刀“弘扬中国文化”。

但业内人士尖锐指出：迪士尼的核心是百年IP生态，而恒大童世界只是建筑效果图的堆砌。神话人物只是公共版权符号，毫无情感黏性。

其实业内人士并不懂恒大的逻辑：全国15个童世界项目落地城市，均以“文旅配套”名义获取低价土地，70%面积实际还是开发为住宅。

以如雷贯耳的海南海花岛为例，仅填海造岛就耗资了1600亿，其中1200亿来自信托融资，配套住宅“一夜售罄”快速回笼资金，而主题公园至今未全面运营。
2020年8月，许家印高举“买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好！”的十五字箴言概括恒驰汽车。并开始大刀阔斧的动作。耗资9.3亿美元收购瑞典NEVS，却未获得核心三电专利，仅接手老旧萨博平台。天津基地为应付考察，用绿漆喷涂荒地伪装绿化带，空厂房布置500台显示器循环播放机器人动画；以新能源汽车名义在全国圈占13万亩土地，其中近9万亩（70%）规划为住宅开发。
前总裁夏海钧曾在酒局吐露：“恒驰汽车的核心竞争力是配套住宅用地。”

你看，巧了不是？跟恒大童世界的核心是一样一样的。

许家印套了个文旅/汽车的空壳概念，继续换取地方政府低价土地 →指望配套住宅快速预售回血 →继续反哺“产业”维持口号 →然后开启新一轮圈地。

许家印依然没有走出房地产的温柔乡，看山还是山，看山不是山。

八、

2018年寒冬，或许是感觉到父亲的身体一天不如一天了，许家印携96岁父亲许贤高准备回老家了。

听闻首富许家印返乡日程后，周口市、太康县两级政府火速成立“接待专班”，对通往许家老宅的土路原是坑洼的乡道调集工程队三班倒紧急硬化：仅用三天就铺设5公里沥青路。沿路杂草被铲平，裸露的土坡覆盖绿网，村口堆满废弃砖石的荒地连夜清理，铺上借来的景观草皮，就连村道岔口都增设临时岗亭。

河南空管局为许家专机开辟临时航线，郑州新郑机场调拨备用跑道。许家父子乘坐庞巴迪Global 6000公务机（注册号B-8277）抵郑后，换乘西科斯基S-76D医疗直升机直飞聚台岗村。

许家印对父亲的健康很上心，配备了顶级的医疗团队：

12人医疗组随行，含港大深圳医院2名心内科教授、4名重症护士，全程监控许贤高血氧与血压数据。

3辆德国改装版有“恒大健康”标识的重症监护型救护车驶入村道，配备了车载呼吸机、除颤仪及全自动生化分析仪，单台价值超800万元。

许家老宅西侧空房被征用为24小时应急诊疗室：从广州运来30箱进口药剂，包括瑞士诺华降压药、德国贝朗人血白蛋白等，恒大兴农集团调运5吨医用液氧罐架设供氧管道，发电机轰鸣声彻夜不息。

这次回乡看到如此诚意，许家印决定再捐款6.5亿回报家乡。当然，这只能成为空口支票了。

在老宅里，许家印夫妇还吃了顿“忆苦思甜饭”。不知道这顿饭的滋味如何，面对还认为自己是首富的乡亲们的时候，这饭是否五味杂陈？

几个月后，许家印父亲去世，他把最后的荣光、最后的体面，留给了父亲。

九

2016年恒大总负债1.16万亿，2017年许家印高调宣布向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本、高周转）转型，但债务结构并未改善，而且总负债达到了1.52万亿。

所谓“降负债”实为战投对赌：引入苏宁、山东高速等1300亿资金，承诺2020年净利润达600亿（实际2020年亏损80亿）；

多元化变成融资工具：文旅项目套取土地抵押贷款，汽车板块通过“预付款”向供应商变相集资

恒大的扩张模式依赖两个前提：房价持续上涨 + 地方政府土地优惠。但“房住不炒”后，恒大再也没等到想要的那个风声。

住建部开始严查“文旅地产挂羊头卖狗肉”，叫停海花岛39栋违建别墅6；三四线房价下跌致土地抵押价值缩水，汽车基地周边住宅滞销，资金链断裂；

时间来到2021年，恒大的负债升至1.97万亿，童话彻底破灭。

迪士尼用米老鼠赚全球游客的钱，恒大却用“中国版迪士尼”的PPT赚银行和购房者的钱，许家印的“商业创新”果然很创新。

十

2021年8月正值恒大商票逾期、项目停工潮爆发前夕，许家印卸任地产板块职务，被质疑规避直接责任，将地产业务“甩锅”给赵长龙。许家印保留集团董事局主席职位，转而聚焦汽车、物业等“新故事”，试图向资本市场传递转型信号，掩盖地产流动性枯竭的事实。

2021年9月10日，许家印在恒大财富专题会喊话：“我可以一无所有，但投资者不能一无所有！” 同日，网传会议录音中，有高管声称“许太太丁玉梅的理财也没兑付”，后被证实为谎言，丁玉梅2300万理财产品已于7月提前兑付。

提起兑付的还不止是她：

恒大前财富总经理杜亮，在2021年5月31日赎回1000万理财产品，当有投资者质问时，他脸不红心不跳的说“家中有急事”。

仅在2021年5月至9月，就有恒大的6名高管提前赎回12笔产品，普通投资者和员工却被“关门打狗”。

2022年许家印与丁玉梅“技术性”离婚，丁玉梅赴伦敦购置33套公寓（当时价值4980万英镑），被质疑转移资产。
2023年春节，天津工厂用投影伪造生产线的视频外泄。许家印竟将亚冠奖杯运至会议室，向债主宣称：“足球能创奇迹，汽车也行！”话音未落，恒大汽车股价单日暴跌68%。

隐士评：不是，大哥，你好歹学学贾跃亭，弄个模型，做个精美一点的ppt啊。

十一

2023年9月28日，许家印被有关部门采取强制措施。同时被带走的还有他的二儿子许滕鹤。

就在当天，丁玉梅已持护照离境，2025年3月，丁玉梅向香港法院申请修改资产冻结令，意外透露她与许家印还有两名未成年子女。
2025年8月25日，港交所03333代码即将消失。

如果有数字墓碑的话，我想大概会刻这两行字：

留下2.4万亿债务

留下162万套烂尾房。

一场首富一场梦啊。